나이스옥션 법원경매 충주 2025타경1807 [1] 충청북도 음성군 맹동면 동성리 514 베누스빌딩 3층303호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 직지감정 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 동성리 소재 ""충북혁신도시 복합혁신센터"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 학교, 공공기관 등이 소재하는 지역으로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하는 등 교통상황은 무난시 됨.

건물의 구조

라멘조 스라브지붕 3층 건물 내 제3층 제303호로서,
외 벽 : 돌붙임 마감 및 드라이비트 마감, 징크판넬 마감 등임.
내 벽 : 세멘 몰탈 마감 등임.
창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상에는 ""의원""으로 등재되어 있으나, 현황 공실임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동성리 514 : 등고평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측, 북서측으로 왕복 2차선 포장도로 및 왕복 2차선 포장도로, 폭 약 8m 내외의 보행자도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

동성리 514 : 도시지역(2013-01-07), 제2종일반주거지역(2015-12-31), 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(2015-12-31)(소(특)2-18)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-12-31)(중(국)2-48)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-12-31)(중(집)2-50)(접합) 가축사육제한구역(2025-05-30)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법> 중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역).

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건 구분건물 일련번호 1의 위치확인은 집합건축물대장 건축물현황도로 확인하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 재확인하시기 바람.


나. 본건 구분건물 일련번호 1의 토지·건물 배분비율은 한국부동산연구원에서 발행한 비주거용 집합건물 토지·건물 배분비율표 및 인근 시세 등을 참작하였음.

다. 임대관계는 미상임.

물건 비고

-공부상 '의원'으로 등재되어 있으나 현황 '공실'임
--26.3.18.자 신청채권자 승계인 케이씨유엔피엘대부 주식회사의 임차인 최진현에 대한 배당배제신청 접수됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 충주지원 2025타경1807 (1) 사건에 대한 물건 정보를 제공합니다.

1.1. 물건 상세

* 사건번호: 충주지원 2025타경1807 (1)

* 소재지: 충청북도 음성군 맹동면 동성리 514 베누스빌딩 3층 303호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 344,000,000원

* 토지면적: 109.41㎡ (약 33.09평)

* 건물면적: 129.07㎡ (약 39.04평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 전OOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 충청북도 음성군 맹동면 동성리 소재 "충북혁신도시 복합혁신센터" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 아파트, 학교, 공공기관 등이 소재하여 복합적인 주거 및 상업 지역을 형성하고 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 개발 계획

* 토지 형상 및 이용 상태: 등고 평탄한 사다리형 토지로 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 남동측, 남서측, 북서측으로 왕복 2차선 포장도로 및 폭 약 8m 내외의 보행자 도로에 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 용이합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 소로2류, 중로2류 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 관련 법규 및 규제를 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 유한회사씨앤케이 (2016-06-14)

* 근저당권 (말소기준권리): 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2019-09-17, 180,000,000원)

* 임의경매개시결정: 전주성가신용협동조합 (2025-07-23, 148,690,067원)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 등기부상의 권리는 소멸될 예정입니다. 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 최 (최진현)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2025-05-15

* 대항력: 없음

* 배당배제신청: 2026년 3월 18일, 신청채권자 승계인 케이씨유엔피엘대부 주식회사의 임차인 최진현에 대한 배당배제신청이 접수되었습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건이 위치한 충북혁신도시는 계획적인 개발이 이루어진 지역으로, 다양한 근린생활시설, 상업 시설, 주거 시설, 공공기관 등이 혼재되어 있습니다. 특히 복합혁신센터 인근에 위치하여 유동인구 및 잠재적 고객 확보가 가능할 것으로 예상됩니다. 다만, '의원'으로 공부상 등재되어 있으나 현황 '공실'인 점은 향후 업종 전환 또는 공실 해소를 위한 노력이 필요함을 시사합니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 버스정류장 및 주요 도로 접근성이 양호합니다.

* 교육/공공시설: 인근에 학교 및 공공기관이 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 현황 공실: 공부상 '의원'으로 등재되어 있으나, 현재 공실 상태로 운영 공백이 있습니다. 이는 임대 수익 발생에 직접적인 영향을 미칩니다.

* 공동담보: 해당 물건이 공동담보로 설정되어 있을 가능성이 있어, 추가적인 채무 관계 확인이 필요할 수 있습니다.

* 배당배제 신청: 임차인 최진현에 대한 배당배제 신청이 접수되어 명도 관련 절차에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충북혁신도시 내의 상업 지역에 위치한 근린상가로, 입지 조건 및 주변 환경은 양호한 편입니다. 토지 및 건물 면적이 적절하며, 상업 및 주거 시설이 혼재된 지역 특성상 잠재적 수요가 존재합니다. 그러나 현재 '공실' 상태이며, '의원' 용도와 현황의 차이가 존재하므로, 향후 임대 또는 재활용 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요합니다. 또한, 공동담보 물건이라는 점은 잠재적 위험 요소로 고려해야 합니다. 인수되는 권리가 없어 명도 절차만 원활히 진행된다면 비교적 안전한 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 충북혁신도시의 성장 잠재력: 계획적인 도시 개발로 인한 지속적인 인구 유입 및 지역 경제 활성화가 기대됩니다.

* 양호한 접근성: 도로망이 잘 갖추어져 있어 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 불편하지 않습니다.

* 권리상 인수 부담 없음: 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰 후 인수해야 할 권리가 없습니다.

* 낮은 임차인 부담: 임차인의 보증금이 2천만 원이나, 대항력이 없고 배당배제 신청이 접수되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 344,000,000원입니다. 인수되는 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 해당 금액을 제외한 순수한 건물 가치와 향후 수익성을 고려하여 결정해야 합니다. 다만, 현재 공실 상태임을 감안하여 감정가 대비 적정 할인율을 적용한 보수적인 접근이 권장됩니다. 실제 입찰가 결정은 주변 시세, 임대료 수준, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.