나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51534 [1] 충청북도 청주시 청원구 율량동 744 율량부강마을아파트 101동 6층617호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 율량동 소재 '청주여자고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 아파트단지, 단독주택 등으로 형성되어 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 교통상황은 보통 시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 슬라브지붕 지하1층/지상10층 중 제6층 제617호로서, - 외 벽: 시멘몰탈위 페인팅 등 마감입니다. - 내 벽: 벽지 및 타일 등 마감입니다. - 창 호: 샷시창호 등 마감입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 평지로서, 아파트 및 아파트상가 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

서측 및 북측으로 노폭 약 5~6미터, 남측 및 동측으로 노폭 약 10~12미터 포장도 로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~ 10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안 전제6구역 해발고도로부터 30m이내 협의업무위탁 2024.9.23)<군사기지 및 군 사시설 보호법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

감정평가서에 의하면 건물 내부 화재로 인하여 내부가 훼손된 바, 화재 복구비용 등을 감안하여 감정평가하였고, 이해관계자의 개인정보보호 등의 사유로 내부사진은 별도로 첨부하지 않음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 청주지방법원 2025타경51534 (1)

주소: 충청북도 청주시 청원구 율량동 744 율량부강마을아파트 101동 6층 617호

건물 구조: 철근콘크리트 벽식조 슬라브지붕 지하 1층/지상 10층 중 제6층 제617호

1.2. 면적 및 용도

용도: 아파트

토지 면적: 10.81㎡ (약 3.27평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 29.08㎡ (약 8.79평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

전용 면적 (건축물대장 기준): 29.08㎡ (약 8.79평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 경매 정보

경매 구분: 부동산 강제 경매

감정가: 26,100,000원

채권자: 충OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 율량동 소재 '청주여자고등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설, 아파트 단지, 단독주택 등으로 형성되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

서측 및 북측으로 노폭 약 5~6미터, 남측 및 동측으로 노폭 약 10~12미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다.

또한, 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있습니다.

가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)에 포함됩니다.

비행안전제6구역(전술)으로, 해발고도로부터 30m 이내 지역은 군사기지 및 군사시설 보호법의 제한을 받을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-07-02

* 확정일자: 2021-07-02

* 배당신고일자: 2026-01-13

* 대항력: 있음

* 비고:

위 임차인 김 은 대항력이 있으나, 배당신고일자 기준으로 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 다만, 본 경매 물건의 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있어, 해당 보증금은 인수되지 않을 것으로 예상됩니다. 하지만, 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요하며, 실제 인수 여부 및 정확한 금액은 추가적인 현장 조사 및 법률 전문가와의 상담을 통해 반드시 확인하시기 바랍니다.

3.2. 등기부 요약 및 말소 기준 권리

말소기준권리: 갑5, 충북신용보증재단 가압류 (접수일자: 2024-07-23)

등기부채권 총액: 85,341,732원

등기사항 요약:

* 갑3: 소유권이전 (접수: 2015-05-26)

* 갑4: 소유권이전 (협의분할에 의한 상속, 접수: 2017-12-13)

* 갑5: 가압류 (충북신용보증재단, 금21,120,987원, 말소기준권리)

* 갑6: 가압류 (서민금융진흥원, 금12,395,456원, 말소)

* 갑7: 가압류 (소상공인시장진흥공단, 금31,000,346원, 말소)

* 갑8: 가압류 (국민은행, 금6,489,168원, 말소)

* 갑9: 가압류 (신용보증기금, 금14,335,775원, 말소)

* 갑10: 강제경매 (충북신용보증재단, 2025타경51534, 말소)

* 갑6-1: 6번 가압류 경정 (서민금융진흥원, 말소: 인수)

3.3. 인수되는 권리

'물건명세서 참고사항'에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 '지상권'이라고 기재되어 있으나, 현재 등기부등본 상 지상권 설정 내역은 확인되지 않습니다.

'갑6-1' 권리사항에 '말소: 인수'로 표기된 부분이 있으나, '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어 실제 낙찰자가 인수해야 할 금전적 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, 법률 해석에 따라 달라질 수 있으므로 최종 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 시설:

본건은 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집한 주거지역에 위치합니다. 인근에 청주여자고등학교가 있어 학군 수요가 있습니다.

* 혐오시설:

주변 지역에 일반적인 주거 및 상업 시설 외에 특별히 언급된 혐오시설은 없습니다. 군사시설보호법에 따른 비행안전구역 제한 사항은 있으나, 이는 혐오시설과는 성격이 다릅니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 율량 부강마을 아파트

주소: 충청북도 청주시 청원구 율량동 744

사용승인일: 1993년 11월 24일

총 세대수: 244세대

최고층: 10층

관리사무소 연락처: 043-212-0450

5.2. 주변 편의시설

* 교육시설: 청주여자고등학교 인근 위치.

* 교통: 간선도로 접근 용이.

* 상업시설: 근린생활시설 및 아파트 단지 내 상가 이용 가능.

* 기타: 공원, 병원, 은행 등 생활 편의시설은 차량 이동 시 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 화재 훼손

감정평가서에 명시된 바와 같이, 건물 내부 화재로 인한 훼손이 존재합니다. 이에 따라 감정평가 시 복구 비용이 일부 반영되었으나, 실제 복구 범위와 비용은 현장 조사 및 전문가 감정을 통해 정확히 파악해야 합니다. 이는 입찰가 산정에 중요한 변수가 됩니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

임차인 김 은 대항력이 있으며, 전입 및 확정일자가 말소기준권리보다 앞서 있습니다. 비록 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 임차인의 대항력 존재 자체는 인수 부담이 없더라도 명도 과정에서의 절차적 시간 소요나 잠재적 분쟁 가능성을 내포하고 있습니다.

6.3. 노후 건물

1993년에 준공된 건물로, 약 30년 이상 경과하여 건물의 노후화 및 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 청원구 율량동의 안정적인 주거 지역에 위치하며, 아파트로서의 기본적인 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 그러나 건물 내부 화재로 인한 훼손이라는 중대한 리스크가 존재하며, 대항력 있는 임차인의 존재 또한 고려해야 할 사항입니다. 감정가(2610만원)는 시장 시세(약 3700~3950만원) 대비 현저히 낮은 수준이나, 이는 화재 훼손 상태를 반영한 것으로 보입니다. 따라서, 화재 복구 비용과 명도 절차에 대한 철저한 사전 조사 및 예상 비용 산정이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 저가 매수 기회: 화재 훼손으로 인한 감정가의 할인으로, 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

* 복구 후 가치 상승 잠재력: 화재 복구 및 리모델링을 통해 상당한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 입지: 청주시의 성숙된 주거 지역에 위치하여 향후 임대 수요 및 매매 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 26,100,000원이며, 최근 실거래가는 37,000,000원 ~ 39,500,000원 수준입니다.

건물 내부 화재로 인한 훼손 상태를 감안할 때, 낙찰 후 예상되는 복구 비용 및 명도 관련 제반 비용을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

'인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어, 임차인 보증금은 인수하지 않는 것으로 간주합니다.

종합적인 고려사항 (감정가, 시세, 복구 비용, 명도 리스크 등)을 바탕으로, 본 건의 예상 입찰가는 28,000,000원 ~ 32,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

입찰 참여 시에는 반드시 사전에 현장 방문을 통해 훼손 상태를 직접 확인하고, 전문가의 복구 비용 견적을 받아본 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.