나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51527 [1] 충청북도 청주시 상당구 가덕면 인차리 327-18 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 가덕면 인차리 소재 ‘가덕면 행정복지센터’ 남서측 및 남측 인근에 위치하며 주위는 주택 및 근린생활시설등이 소재하는등 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량통행 용이하며 인근에 간선도로가 통과하는등 제반 교통상황은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

일련번호1~3 : 3필 일단의 부정형의 토지로서 주상용 부지로 이용중임. 일련번호5~9 : 부정형의 토지로서 과수원으로 이용중임. 일련번호10 : 부정형의 토지로서 주거나지임. 일련번호11,12 : 부정형의 토지로서 상업기타(인접필지의 부속토지등)임. 일련번호13 : 부정형의 토지로서 상업나지임. 일련번호14 : 사다리형의 토지로서 주거나지임.

인접 도로상태

일련번호1~3 : 일단의 토지로서 남동측으로 왕복2차선의 포장도로와 접함. 일련번호5,7,8 : 서측으로 노폭 약 4m내외의 포장도로와 접함. 일련번호6 : 북측으로 왕복2차선의 포장도로를 통하여 진출입 용이함. 일련번호9 : 북측으로 왕복2차선의 포장도로와 접함. 일련번호10 : 동측으로 노폭 약 4m~5m의 포장도로와 접함. 일련번호11 : 남동측으로 왕복2차선의 포장도로와 접함. 일련번호12 : 남동측으로 왕복2차선의 포장도로와 접하며, 북서측으로 노폭 약 4m~5m의 포장도로와 접함. 일련번호13 : 서측으로 노폭 약 4m~5m의 포장도로와 접함. 일련번호14 : 남동측 및 북동측으로 노폭 약 4m~5m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역, 주거개발진흥지구(가덕인차지구), 상업용지(건폐율 60%이하, 용적률 200%이하, 높이 5층이하20m이하), 성장관리계획구역, 지구단위계획구역 (가덕인차지구), 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고 및 허가대상의 모든축종 제한)조례 별표2)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(지방도509호선변)<도로법> 일련번호(2) :계획관리지역, 주거개발진흥지구(가덕인차지구), 상업용지(건폐율 60%이하, 용적률 200%이하, 높이 5층이하20m이하), 성장관리계획구역, 지구단위계획구역 (가덕인차지구), 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고 및 허가대상의 모든축종 제한)조례 별표2)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(지방도509호선변)<도로법> 일련번호(3) :계획관리지역, 주거개발진흥지구(가덕인차지구), 상업용지(건폐율 60%이하, 용적률 200%이하, 높이 5층이하20m이하), 성장관리계획구역, 지구단위계획구역 (가덕인차지구), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역 (가축사육일부제한구역(신고 및 허가대상의 모든축종 제한)조례 별표2)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(지방도509호선변)<도로법> 일련번호(5) :계획관리지역, 주거개발진흥지구(가덕인차지구), 녹지용지(건폐율 20%이하, 용적률 80%이하, 높이 2층이하(8m이하)), 성장관리계획구역, 지구단위계획구역(가덕인차지구 ), 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고 및 허가대상의 모든축종 제한)조례 별표2) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(일반국도 25호선)<도로법>, 접도구역 (국도25호선)<도로법>, 준보전산지<산지관리법> 일련번호(6) :계획관리지역, 주거개발진흥지구(가덕인차지구), 녹지용지(건폐율 20%이하, 용적률 80%이하, 높이 2층이하(8m이하)), 성장관리계획구역, 지구단위계획구역 (가덕인차지구), 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고 및 허가대상의 모든축종 제한)조례 별표2)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(일반국도 25호선)<도로법>, 준보전산지<산지관리법> 일련번호(7) :계획관리지역, 주거개발진흥지구(가덕인차지구), 녹지용지(건폐율 20%이하, 용적률 80%이하, 높이 2층이하(8m이하)), 성장관리계획구역, 지구단위계획구역 (가덕인차지구), 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고 및 허가대상의 모든축종 제한)조례 별표2)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(8) :계획관리지역, 주거개발진흥지구(가덕인차지구), 녹지용지(건폐율 20%이하, 용적률 80%이하, 높이 2층이하(8m이하)), 성장관리계획구역, 지구단위계획구역 (가덕인차지구), 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고 및 허가대상의 모든축종 제한)조례 별표2)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(국도25호선)<도로법> 일련번호(9) :계획관리지역, 주거개발진흥지구(가덕인차지구), 녹지용지(건폐율 20%이하, 용적률 80%이하, 높이 2층이하(8m이하)), 성장관리계획구역, 지구단위계획구역 (가덕인차지구), 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고 및 허가대상의 모든축종 제한)조례 별표2)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(일반국도 25호선)<도로법> 일련번호(10) :계획관리지역, 주거개발진흥지구(가덕인차지구), 성장관리계획구역, 주거용지(건폐율 60%이하(연립40%이하), 용적률120%이하(연립150%이하), 높이4층이하), 지구단위계획구역(가덕인차지구), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 소로3류 (폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고 및 허가대상의 모든축종 제한)조례 별표2)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(11) :계획관리지역, 주거개발진흥지구(가덕인차지구), 상업용지(건폐율 60%이하, 용적률 200%이하, 높이 5층이하20m이하), 성장관리계획구역, 지구단위계획구역 (가덕인차지구), 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고 및 허가대상의 모든축종 제한)조례 별표2)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(지방도509호선변)<도로법> 일련번호(12) :계획관리지역, 주거개발진흥지구(가덕인차지구), 상업용지(건폐율 60%이하, 용적률 200%이하, 높이 5층이하20m이하), 성장관리계획구역, 지구단위계획구역(가덕인차지구 ), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고 및 허가대상의 모든축종 제한)조례 별표2)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(지방도509호선변)<도로법> 일련번호(13) :계획관리지역, 주거개발진흥지구(가덕인차지구), 상업용지(건폐율 60%이하, 용적률 200%이하, 높이 5층이하20m이하), 성장관리계

제시목록 외의 물건

후첨 "지적도 및 사진용지" 참고하시기 바람.

공부와의 차이

일련번호5,6 : 공부상 지목 임야이나 현황 인접필지와 같이 과수원으로 이용중임. 일련번호7,8 : 공부상 지목 전과 답이나 현황 과수원으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(4) : 철근콘크리트 슬래브지붕 4층 건물로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 드라이비트 마감등임. 내 벽 : 벽지 및 타일 마감등임. 창 호 : 샷시창호등임.

이용상태

근린생활시설 및 주택으로 이용중임.

설비내역

난방설비(3층), 위생·급배수설비가 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적도 및 사진용지" 참고하시기 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 목록 1~3 일부 접도구역등에 저촉. 목록 4 제시외 건물(감정평가서상 ㉢, ㉣) 각 매각 포함. 목록 4 공부상 2동이나 현황상 1동임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 청주지방법원 2025타경51527 (1)

채권자: 주OOOOOOOOO

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 청주시 상당구 가덕면 인차리 327-18

용도: 근린주택

감정가: 272,304,000원

토지면적: 270.00㎡ (약 81.68평)

건물면적: 434.76㎡ (약 131.51평)

1.3. 토지 분석

총 토지 면적 270.00㎡이며, 토지 제시외 면적은 없습니다.

토지 이용 현황은 주상용 부지, 과수원, 주거나지, 상업기타, 상업나지 등으로 다양하게 이용 중입니다.

주요 토지이용계획 및 제한 상태는 다음과 같습니다.

* 일련번호(1)~(3): 계획관리지역, 주거개발진흥지구(가덕인차지구), 상업용지(건폐율 60% 이하, 용적률 200% 이하, 높이 5층 이하 20m 이하), 성장관리계획구역, 지구단위계획구역(가덕인차지구), 가축사육제한구역, 접도구역(지방도509호선변)

* 일련번호(5)~(9): 계획관리지역, 주거개발진흥지구(가덕인차지구), 녹지용지(건폐율 20% 이하, 용적률 80% 이하, 높이 2층 이하 8m 이하), 성장관리계획구역, 지구단위계획구역(가덕인차지구), 가축사육제한구역, 일부 도로구역 및 접도구역, 준보전산지

* 일련번호(10): 계획관리지역, 주거개발진흥지구(가덕인차지구), 성장관리계획구역, 주거용지(건폐율 60% 이하, 용적률 120% 이하, 높이 4층 이하), 지구단위계획구역(가덕인차지구), 소로2류, 소로3류, 가축사육제한구역

* 일련번호(11)~(13): 계획관리지역, 주거개발진흥지구(가덕인차지구), 상업용지(건폐율 60% 이하, 용적률 200% 이하, 높이 5층 이하 20m 이하), 성장관리계획구역, 지구단위계획구역(가덕인차지구), 가축사육제한구역, 접도구역(지방도509호선변)

공부상 지목과 현황 지목이 다른 필지가 있습니다 (일련번호 5,6: 임야/과수원, 일련번호 7,8: 전/답/과수원).

1.4. 건물 분석

건물은 철근콘크리트 슬래브지붕 4층 건물이며, 근린생활시설 및 주택으로 이용 중입니다.

건물 면적은 434.76㎡이고, 제시외 건물 면적은 10.50㎡입니다.

건물의 외벽은 몰탈위 페인팅 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시창호입니다.

난방 설비(3층), 위생·급배수 설비가 구비되어 있습니다.

공부상 건물은 2동이나 현황상 1동으로 이용 중입니다.

1.5. 매각 대상 및 방식

토지 및 건물이 일괄 매각 대상입니다.

목록 1~3 일부는 접도구역 등에 저촉될 수 있습니다.

목록 4 제시외 건물(감정평가서상 ㉢, ㉣)은 매각에 포함됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 가덕면 인차리 소재 ‘가덕면 행정복지센터’ 남서측 및 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 통행이 용이하며, 인근에 간선도로가 통과하는 등 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로 상태

토지별로 남동측, 서측, 북측, 동측 등 다양한 방향으로 왕복 2차선 및 노폭 약 4m~5m의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입 및 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2018년 9월 27일 접수된 청주저축은행 근저당권(을5)으로, 이보다 선순위 권리는 말소 대상입니다.

을구의 근저당권(을5, 을6), 갑구의 압류(갑5) 및 임의경매(갑6, 갑8)는 모두 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액은 1,450,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

확인된 임차인은 다음과 같습니다.

* ㈜경승디앤씨: 보증금 0원, 차임 0원, 사업자등록일 2020-03-06, 대항력 없음

* (주)제이미르: 보증금 0원, 차임 0원, 사업자등록일 2020-06-12, 대항력 없음

* 김 : 보증금 3,000,000원, 차임 150,000원, 전입일자 2011-04-18, 대항력 있음.

* 박 : 보증금 5,000,000원, 차임 350,000원, 전입일자 2021-01-28, 대항력 없음

* 용원건설(주): 보증금 0원, 차임 0원, 사업자등록일 2011-05-06, 대항력 있음.

* 유 : 보증금 3,000,000원, 차임 200,000원, 전입일자 미상, 대항력 없음

* 유 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-07-06, 대항력 없음

* 이 : 보증금 0원, 차임 200,000원, 전입일자 미상, 대항력 없음

인수 보증금 합계는 0원입니다.

그러나 대항력 있는 임차인(김 , 용원건설(주))이 존재하므로, 보증금액이 0원이라 할지라도 인수 여부 및 명도에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 특히 보증금 0원의 대항력 있는 임차인은 주의가 요구됩니다.

3.3. 특이사항

* 공동담보 물건입니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 일괄매각 대상입니다.

* 목록 1~3 일부가 접도구역 등에 저촉됩니다.

* 목록 4 제시외 건물(감정평가서상 ㉢, ㉣)은 매각에 포함됩니다.

* 목록 4 건물은 공부상 2동이나 현황상 1동입니다.

4. 상권분석

4.1. 주위 상권 특성

본건은 주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 지역 기반 상권으로서의 기능을 하고 있습니다. 인근에 가덕면 행정복지센터가 위치하여 기본적인 행정 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

4.2. 주변 연립, 다세대, 빌라 시세

제공된 JSON 데이터에 주변 연립, 다세대, 빌라의 매매/임대 시세 정보가 없어 현 시세 기준의 구체적인 시세 분석은 어렵습니다. 해당 정보는 별도의 시장 조사를 통해 파악해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에 가덕면 행정복지센터가 있어 기본적인 행정 업무 및 편의시설 이용이 가능합니다. 상세한 편의시설 정보는 현장 방문을 통해 확인이 필요합니다.

5.2. 교육시설

주변에 교육 시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

5.3. 의료시설

주변에 의료 시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한

* 일부 토지는 접도구역(지방도509호선변)에 저촉되어 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 상업용지, 녹지용지 등 다양한 용도지역에 속해 있으며, 건폐율, 용적률, 높이 제한 등이 적용됩니다.

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 가축 사육 관련 제한이 있을 수 있습니다.

* 일부 토지는 도로구역에 포함되어 있습니다.

6.2. 권리 관계

* 대항력 있는 임차인(김 , 용원건설(주))이 존재하며, 보증금 0원의 임차인에 대한 인수 여부 및 명도 과정에서의 불확실성이 존재합니다.

* 공동담보 물건으로, 담보로 제공된 다른 물건의 처리 상황이 본 물건에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 물건 명세서상 특이사항

* 제시외 건물(감정평가서상 ㉢, ㉣)이 매각에 포함되나, 공부상 건물은 2동이나 현황상 1동으로 이용 중인 점은 명확한 확인이 필요합니다.

* 토지의 공부상 지목과 현황 이용이 상이한 필지가 있습니다.

6.4. 주변 혐오시설 유무

종합적인 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접한 대규모 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대형 공장 등)이 명확하게 확인되지는 않았습니다. 다만, 청주시 상당구 가덕면 지역에서 폐기물 처리 시설 설치 관련 논란이 있었던 사례가 있어, 해당 지역 전반에 대한 민감성은 존재할 수 있습니다. 정확한 파악을 위해서는 현장 방문을 통한 직접적인 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 청주시 상당구 가덕면에 위치한 근린주택으로, 계획관리지역 내 상업용지 및 주거용지 등 다양한 토지 이용 계획이 적용되는 지역에 소재합니다. 대지 및 건물 면적이 비교적 크며, 감정가는 272,304,000원입니다. 교통 및 주위 환경은 양호한 편입니다.

권리 관계에서는 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으나, 대항력 있는 임차인(특히 보증금 0원인 임차인) 존재와 공동담보 물건이라는 점은 인수 시 고려해야 할 주요 사항입니다. 또한, 토지 이용 현황 및 공부상 내용과의 차이, 제시외 건물의 포함 등은 명도를 준비하는 과정에서 면밀한 확인이 필요합니다. 일부 토지의 접도구역 저촉 등 법적 제한 사항도 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 주거개발진흥지구 및 상업용지로 지정된 토지가 포함되어 있어 향후 개발 가능성이 있습니다.

* 근린생활시설 및 주택으로 활용 가능하여 다양한 수익 창출이 기대됩니다.

* 주변 도로망이 양호하여 접근성이 좋습니다.

* 감정가 대비 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정한다면 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 정보에 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매/임대 시세 관련 JSON 데이터가 없어, 현 시세 분석을 통한 정확한 시장 가격 산출은 어렵습니다. 본 물건의 가치를 정확히 평가하기 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 임대료 수준, 향후 개발 계획 등을 포함한 심층적인 시장 조사가 선행되어야 합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 다만, 감정가 272,304,000원을 기준으로, 권리 분석 상의 리스크(대항력 있는 임차인, 공동담보, 접도구역 등) 및 물건의 잠재적 가치(개발 가능성, 용도)를 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

일반적으로 경매에서는 감정가의 80~90% 수준에서 입찰이 이루어지는 경우가 많으나, 본 건의 경우 대항력 있는 임차인 존재로 인한 명도 비용 및 시간, 기타 법적 제약사항 등을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

정확한 예상 입찰가를 산출하기 위해서는 반드시 추가적인 현장 조사와 임장 활동, 그리고 주변 시세 조사 결과를 반영해야 합니다.

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