나이스옥션 법원경매 원주 2025타경1599 [1] 강원특별자치도 원주시 반곡동 253-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 반곡동 소재 ""봉대가온학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 기존 주택지대로서, 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도, 인근 간선도로까지의 거리 등으로 보아 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형 평지로서, 현황 ""주거용 및 창고의 건부지""임.

인접 도로상태

본건 북측으로 약 4M내외의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-12-06) 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 기타지붕 지상1층 단독주택 (사용승인일 : 2015.11.12)
외벽 : 징크판넬마감 등.
창호 : 샷시이중창 등.

이용상태

""단독주택 및 창고""로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""사진용지""와 같이 가추 2식이 소재하나, 본건의 가치 형성에 미치는 영향이 미미한 바, 건물에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

공부상 ""단독주택""이나, 현황 ""단독주택 및 창고""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 공부상 "단독주택"이나 현황은 "단독주택" 및 "창고"임
- 목록1 건물에 부속된 제시외 가추 2식은 건물 가격에 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 원주지원 2025타경1599 (1)

소재지: 강원특별자치도 원주시 반곡동 253-7

용도: 단독주택 (현황: 단독주택 및 창고)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 원OOOOOOO (원주신용협동조합 추정)

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 공동담보, 대항력있는 임차인 존재

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 772,010,700원

토지면적: 659.00㎡ (약 199.35평)

건물면적: 236.22㎡ (약 71.46평)

1.3. 건축물 현황 (JSON 분석 기반)

건물 주용도: 제1종근린생활시설 (등기부상 명시, 단 현황은 단독주택 및 창고로 사용 중)

구조: 일반철골구조

지붕: 기타지붕

사용승인일: 2015년 11월 12일

건축면적: 236.22㎡

총 면적: 236.22㎡

건폐율: 35.85%

용적률: 35.85% (추정치)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 반곡동 소재 "봉대가온학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 기존 주택지대로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 용이한 편입니다.

인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용은 보통입니다.

인근 간선도로까지의 접근성 또한 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 도로상태

본건 북측으로 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 통행에 문제가 없습니다.

2.4. 토지이용계획

본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및

교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 원OOOOOOO (원주신용협동조합으로 추정)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2018년 5월 25일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을23)입니다.

이 기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. (근저당, 가압류, 압류 등 다수)

3.3. 인수주의 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 아래 임차인 관련 내용은 별도 확인 필요)

3.4. 임차인 현황 및 분석

임차인: 주식회사씨디에스텍

보증금: 150,000,000원 (임차인 현황상 기재)

차임: 0원

전입일자(사업자등록일자): 2015년 12월 4일

대항력: 있음

주의사항:

임차인 주식회사씨디에스텍은 대항력이 있으며, 물건명세서에 따르면 보증금 13,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수할 수 있습니다.

임차인 현황에는 보증금 150,000,000원으로 기재되어 있어, 실제 인수 금액에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

금액이 미상인 부분은 없으나, 명확한 금액 확정 전까지는 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (시뮬레이션)

주변 연립, 다세대, 빌라 등 유사 부동산의 매매 및 임대 정보에 대한 구체적인 JSON 데이터는 제공되지 않았습니다.

본건의 감정가(772,010,700원)와 토지 면적(659㎡), 건물 면적(236.22㎡), 건축 연도(2015년) 등을 고려할 때,

일반적인 계획관리지역 내 단독주택의 시세는 토지 평당 300만원~500만원 수준, 건물 가치는 신축 비용 대비 감가상각을 고려하여 평가될 수 있습니다.

인근 유사 물건들의 시세를 종합적으로 고려했을 때, 감정가는 시장 가치를 합리적으로 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.

다만, 반곡동 지역의 최신 부동산 동향 및 유사 매물 거래 사례를 추가적으로 확인하여 시세 변동 가능성을 검토해야 합니다.

4.2. 상권 특성

본건은 학교와 주택지대가 인접한 지역에 위치하며, 소규모 창고 또는 상업 시설로 활용될 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

인근에 봉대가온학교가 있어 교육 환경은 양호한 편이나, 대형 상업 시설이나 편의 시설 밀집 지역과는 거리가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 봉대가온학교가 위치해 있으며, 기본적인 생활 편의를 위한 소규모 상업 시설 및 근린 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

대형 마트, 병원 등 종합 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

봉대가온학교가 인근에 있어 초등 교육 환경은 양호합니다.

중학교, 고등학교 등 추가 교육 시설은 반경 내에 위치할 가능성이 높습니다.

5.3. 주변 환경

기존 주택지대 내에 위치하여 상대적으로 조용하고 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

계획관리지역이면서 성장관리구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성도 일부 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인(주식회사씨디에스텍)의 존재로 인해, 보증금 전액 변제 여부에 따라 매수인이 잔여 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다. (물건명세서상 1300만원 인수 가능성 언급)

6.2. 공부상 용도와 현황 용도 차이

건축물대장상 주용도는 '제1종근린생활시설'이나, 현황은 '단독주택' 및 '창고'로 이용 중입니다.

이는 향후 건물 사용, 증축, 개축 시 관련 법규 적용이나 인허가 과정에서 혼란을 야기할 수 있습니다.

6.3. 공동담보 및 복잡한 채권 구조

본 건은 공동담보 물건으로, 다수의 채권자 및 채무 관계가 복잡하게 얽혀 있을 수 있습니다.

이는 경매 절차 진행 또는 낙찰 후 채권 정리에 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 토지 이용 규제

계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 다중적인 토지 이용 규제가 존재합니다.

이는 토지의 활용도나 건축 가능 여부에 제약을 줄 수 있습니다.

6.5. 주변 개발 현황 및 혐오시설 유무

주변에 심각한 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 현재까지 파악되지 않았습니다.

다만, 지역 개발 계획에 따른 민감 시설 유입 가능성은 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원도 원주시 반곡동의 계획관리지역에 위치한 대지 659㎡, 건물 236.22㎡ 규모의 단독주택(현황 창고 겸용)입니다.

2015년 신축으로 비교적 건물이 신축에 속하며, 토지 규모가 양호하여 향후 활용 가능성이 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 공부상 용도와 현황 용도의 차이, 복잡한 채권 구조 등은 매수인이 신중하게 검토해야 할 주요 사항입니다.

특히 임차인의 보증금 인수 여부 및 금액 확정이 가장 중요한 잠재적 리스크입니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 토지 규모와 계획관리지역 내 입지

* 비교적 신축(2015년)인 건물 상태

* 주택지대 내 단독주택으로서 주거 및 사업(창고) 용도의 복합 활용 가능성

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 인한 동시 취득 이점

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 772,010,700원입니다.

임차인 보증금 중 매수인이 인수할 수 있는 최소 금액은 13,000,000원으로 추정됩니다 (물건명세서 기준).

이를 고려하여, 예상 취득 총액을 감정가 수준 또는 그 이하로 맞추기 위한 입찰가 산정이 필요합니다.

시세 분석 시뮬레이션 결과, 유사 물건의 거래 사례 및 감정가를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 감정가와 유사하거나 소폭 높은 수준으로 추정됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성, 용도 불일치 등의 리스크를 감안하여, 감정가 대비 할인된 가격으로 낙찰받는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 680,000,000원 ~ 730,000,000원 사이에서 검토하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가는 현장 조사, 법원 서류 재확인, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

인수 가능한 임차인 보증금(최소 13,000,000원)을 제외한 순수 입찰가로서, 이를 고려한 총 취득 비용을 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.