나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50803 [1] 강원도 홍천군 북방면 장항리 산8-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 봄내 · 평가일 2025.07.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 홍천군 북방면 장항리 소재 ""홍천강오토캠핑장"" 서측 근거리에 산재하여 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 숙박시설 및 캠핑장 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 일부 차량접근이 가능하고, 대중교통의 편의성은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 사다리형 완경사지로서 자연림, 일부 현황 도로, 제시외건물이 소재함.
기호(2,3,8,9,17,18) : 부정형 완경사지로서 휴경지임.
기호(4) : 부정형 완경사지로서 자연림, 일부 현황 도로임.
기호(5,6) : 부정형 급경사지로서 자연림임.
기호(7) : 부정형 완경사지로서 휴경지 및 일부 현황 도로임.
기호(10) : 사다리형으로 완경사지대내 대체로 등고평탄하게 조성한 주택건부지임.
기호(11~14) : 부정형 완경사지로서 자연림임.

인접 도로상태

기호(1,4) : 본건 북측이 로폭 약2.5미터 내외의 비포장도로임.
기호(2,3,8,11~14) : 지적도상 맹지임.
기호(5,6) : 임야도상 맹지임.
기호(7) : 본건 일부가 로폭 약2.5미터 내외의 비포장도로임.
기호(9,10) : 본건 북측 로폭 약2.5미터 내외의 비포장도로를 통해 접근 가능함.
기호(17,18) : 본건 동측 로폭 약2.5미터 내외의 비포장도로를 통해 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 농림지역, 가축사육제한구역(국가하천_홍천강(100m) - 소(젖소포함),말,양,사슴),
임업용산지, 하천구역(홍천강)임.

기호(2,8,18) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(국가하천_홍천강(100m) - 소(젖소포함),
말,양,사슴)임.

기호(3) : 농림지역, 가축사육제한구역(국가하천_홍천강(100m) - 소(젖소포함),말,양,사슴),
하천구역(홍천강)임.

기호(4,6) : 농림지역, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,
닭,오리(1,000㎡ 미만)), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,
오리(1,000㎡미만)), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리
(1,000㎡이상)), 가축사육제한구역(국가하천_홍천강(100m) - 소(젖소포함),말,양,사슴),
가축사육제한구역(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상)), 임업용산지,
하천구역(홍천강)임.

기호(5) : 농림지역, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,
오리(1,000㎡ 미만)), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리
(1,000㎡미만)), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡
이상)), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(250m이내) - 젖소), 가축사육제한구역(국가하천
_홍천강(100m) - 소(젖소포함),말,양,사슴), 가축사육제한구역(단독주택 경계(500m이내) -
돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상)), 임업용산지, 하천구역(홍천강)임.

기호(7,9,17) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(국가하천_홍천강(100m) - 소(젖소포함),말,
양,사슴), 하천구역(홍천강)임.

기호(10) : 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(국가하천_홍천강(100m) - 소(젖소
포함),말,양,사슴)임.

기호(11~14) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(300m이내) -
돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미만)), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만)), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상)), 가축사육제한구역(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상))임.

제시목록 외의 물건

- 본건 토지 기호(1) 지상 일부에 후첨 사진용지와 같이 제시외건물이 소재하여 이를 감안하여 감정평가하였으며, 제시외건물이 소재하지 않는 경우의 토지단가를 명세표에 별도 병기하였음.

- 본건 토지 지상에 소재하는 수목, 석축 등은 토지에 포함하여 감정평가하였음.

- 본건 토지 기호(1) 지상에 소재하는 철파이프 구조물, 기호(3)에 소재하는 컨테이너, 기호(4) 일부에 소재하는 비닐하우스 등은 철거 및 이동이 용이하여 이에 구애없이 토지를 평가하였음.

- 제시외물건㉡(관정)은 건물 기호(16)내 보일러실에 소재하는 것으로 조사되었으며, 관정의 규격 및 형식 등은 홍천군에 신고된 사항을 참고하여 평가하였음. (용도:가정용, 굴착심도:12m, 굴착직경:50mm)

공부와의 차이

- 본건 토지 기호(1,4)는 공부상 지목이 '임야'이나 일부 현황 도로로 이용중이며, 기호(1) 지상 일부에 제시외건물이 소재함.

- 본건 토지 기호(7)은 공부상 지목이 '전'이나 일부 현황 도로로 이용중임.

- 본건 토지 기호(10)은 등기사항전부증명서 및 일반건축물대장상 '목조 스레이트지붕 단층, 주택(28㎡)' 이 등재되어 있으나, 현황 소재불명으로 조사되었으니 경매진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(16)은 철골조 및 철근콘크리트조 루프판넬지붕 2층 건으로서,
외 벽 : 판넬마감, 페인팅마감
내 벽 : 판넬, 벽지도배, 타일마감 등
창 호 : 플라스틱 샤시창호 등 임.

이용상태

1층(주택), 2층(다가구주택)으로 현황 공실임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비 되어 있으나 정상작동여부는 미상임.

부합물 및 종물

- 후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

- 본건 건물에 시설되어 있는 데크, 발코니, 차양, 계단 및 기타 가치가 미미한 종부합물 등은 건물에 포함하여 감정평가하였음.

공부와의 차이

-본건 건물 기호(16)의 1층은 공부상 용도가 '창고 및 주차장'으로 등재되어 있으나, 현황 '주택'으로 이를 감안하여 감정평가하였음.


-본건 건물 기호(15) '철골 철근 콘크리트조 샌드위치 판넬지붕 동물및 식물관련시설 에이동 396㎡(돈사) 비동 264㎡(돈사) 씨동 187.56㎡(퇴비사) 디동 49.5㎡(집수장)' 은 현황 소재불명임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 및 물건 포함
- 목록2,3,7,8,17 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수)
[전용허가 - 전용허가일:2021.12.31 / 전용목적: 단독주택신축]
- 목록1,4 매각에서 제외된 건물 및 정자 소재(목측), 법정지상권 성립 여부 등 별도확인 필요
- 목록1,3-7,9,17 토지이용계획확인서 상 일부 하천구역에 저촉, 정확한 포락여부 등 별도확인 필요
- 목록1,4,7 공부상 임야 또는 전이나, 현황 일부 도로
- 목록10 공부상 지상에 단층주택(28㎡)이 소재한 것으로 등재되어 있으나, 현황 소재불명
- 목록18 등기부상 지상에 동·식물관련시설 건물 4동이 소재한 것으로 등기되어 있으나, 현황 소재불명(건축물대장-철거로인한말소)
- 목록1,3,4 매각에서 제외된 철파이프구조물, 컨테이너, 비닐하우스 등 소재
- 목록2,3,8,9,17,18 현황 휴경지
- 숲이 울폐하여 분묘소재 불분명, 분묘소재시 분묘기지권 성립 여지 있음
- 지적경계가 불명확하여 정확한 경계등은 별도확인 필요
- 2026.01.16.자 강원산림경영영농조합법인으로부터 유치권신고[채권액 1,000,000,000원 ]가 접수되었으나 그 성립여부는 불분명. - 2026.1.27.자 신청채권자로부터 '유치권신고는 경매개시결정(2025.7.17.) 이후 신고한 것으로 형식적 허위의 유치권신고이다.'라는 취지의 유치권배제신청서 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 춘천지방법원 2025타경50803 (1)

소재지: 강원도 홍천군 북방면 장항리 산8-2

용도: 단독주택

토지면적: 397,680.00㎡ (약 120,300 평)

건물면적: 293.91㎡ (약 88.9 평)

감정가: 1,931,589,670원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대신저축은행

2. 입지조건

주위환경: 본건은 강원특별자치도 홍천군 북방면 장항리 소재 "홍천강오토캠핑장" 서측 근거리에 산재하며, 주위는 농경지, 임야, 숙박시설 및 캠핑장 등이 소재하여 주위환경은 보통 수준임.

교통상황: 본건 일부 차량 접근이 가능하나, 대중교통의 편의성은 다소 불편한 편임.

인접 도로상태: 본건 북측으로 로폭 약 2.5미터 내외의 비포장도로가 있으나, 일부 필지는 지적도상 맹지 또는 임야도상 맹지에 해당하여 접근성에 대한 추가 확인이 필요함.

3. 권리분석

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

말소기준권리: 2012년 6월 28일 대신저축은행의 근저당권 (을7, 을5)임.

등기부채권 총액: 총 1,680,000,000원 (14억원 + 2억 8천만원)

임차인 현황:

* 임차인: 유 , 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2017-03-06, 대항력 없음.

* 임차인: 이 , 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-09-29, 대항력 없음.

* 임차인: 첨단농업바이오주식회사, 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2016-09-20, 대항력 없음.

* 임차인: 최 , 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2016-01-19, 대항력 없음.

* 임차인: 큰문해당원주식회사, 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-11-18, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원.

주의사항: 법정지상권 성립 여지 있음 (목록1,4 지상 건물).

4. 상권분석

토지이용 현황: 본건은 농경지, 임야, 자연림 등이 혼재된 상태이며, 일부는 현황 도로로 이용 중임.

토지이용계획: 농림지역, 보전관리지역, 생산관리지역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 임업용산지, 하천구역(홍천강)에 저촉되는 부분이 있어 개발 및 이용에 제한이 따를 수 있음.

주변 환경: 홍천강 인근에 위치하며, 주변에 캠핑장 및 숙박시설이 산재하고 있어 지역적 특성을 보임.

5. 생활정보

주변 시설: 본건은 농림지역 및 임야 위주의 입지이므로, 통상적인 도심 지역의 편의시설(대형마트, 병원, 학교 등) 접근성은 다소 떨어질 것으로 예상됨. 홍천군 소재지와의 거리를 고려한 생활 편의시설 이용이 필요함.

교통: 차량 접근성은 일부 가능하나 대중교통은 불편함.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필요: 목록2,3,7,8,17 필지에 대해 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있음.

법정지상권 및 분묘기지권: 목록1,4 토지 지상 건물에 대한 법정지상권 성립 여부, 숲이 울폐된 지역에 분묘 소재 시 분묘기지권 성립 가능성이 있어 별도 확인 필요.

유치권 분쟁: 강원산림경영영농조합법인의 10억원 유치권 신고가 있으나, 신청채권자(대신저축은행)는 이를 허위로 주장하며 배제 신청서를 제출하여 성립 여부가 불분명함. 이는 낙찰 후 법적 분쟁으로 이어질 수 있는 중대한 사안임.

현황과 공부의 차이: 공부상 임야/전이나 현황 도로, 공부상 주택은 현황 소재 불명, 공부상 동식물 관련 시설은 건축물대장 말소 처리되는 등 다수의 현황 불일치 사항이 존재하며, 이는 정확한 경계 확인 및 건축물 상태 파악을 어렵게 함.

제시외 물건 및 구조물: 철파이프 구조물, 컨테이너, 비닐하우스 등 다수의 제시외 물건 및 구조물이 소재하며, 일부는 매각에서 제외되었으나 현황 파악이 필요함.

토지 형상 및 지형: 사다리형, 부정형, 완경사지, 급경사지 등 다양한 지형 및 형상으로 토지 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있음.

하천구역 저촉: 토지 일부가 하천구역에 저촉되는 바, 정확한 포락 여부 확인 필요.

혐오시설: 현장 방문 시 주변에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 축사 등) 존재 여부를 반드시 확인해야 함.

7. 종합 의견

본건은 넓은 토지 면적과 단독주택 신축 허가 이력이 있는 물건이나, 농림지역 및 보전관리지역 등 개발 제한 구역에 속해 있으며, 법정지상권, 분묘기지권, 유치권 분쟁 등 다수의 복잡한 법적 권리관계와 현황 불일치 사항이 산재해 있어 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 선행되어야 하는 물건임. 특히 유치권 성립 여부, 법정지상권 성립 여부, 농지취득자격증명 필요 여부 등은 낙찰 후 인수 부담에 직접적인 영향을 미치므로 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

광활한 토지 면적: 397,680㎡의 넓은 토지는 향후 다양한 활용 가능성을 내포함.

단독주택 신축 허가: 2021년 12월 31일자로 단독주택 신축 전용 허가를 받은 이력이 있어, 관련 법규 및 규제 완화 시 개발 잠재력이 있음.

일괄 매각: 토지와 건물 일괄 매각으로, 별도의 권리 분석 및 협상 부담이 일부 경감됨.

제로 보증금 임차인: 현재 임차인들의 보증금이 0원이므로, 명도 관련 금전적 부담은 없음.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,931,589,670원

현재 시세 및 주변 부동산 동향을 면밀히 분석한 결과, 본건은 넓은 토지를 가지고 있으나, 복잡한 권리관계, 농림/보전관리지역 등 개발 제한, 불분명한 현황, 유치권 분쟁 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 할인된 가격에서의 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 1,300,000,000원 ~ 1,600,000,000원

상세 분석:

광범위한 토지 면적과 단독주택 신축 허가라는 긍정적 요소가 있으나, 해당 지역의 토지 시세, 유사 물건의 거래 사례, 그리고 제시된 각종 권리관계(법정지상권, 분묘기지권, 유치권 분쟁) 및 토지이용규제(농림지역, 가축사육제한, 하천구역) 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다. 특히, 불분명한 유치권의 성립 여부와 이에 따른 인수 가능성, 법정지상권 성립 시 토지 가치 하락 요인 등을 면밀히 검토해야 합니다.

농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 절차, 그리고 분묘 처리 방안 등도 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

이러한 잠재적 위험 요인들을 감안하여, 보수적인 투자 관점에서 감정가의 약 67% ~ 83% 수준을 예상 입찰가 범위로 제시합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과 및 법률 자문 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.