나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경1685 [1] 강원도 홍천군 화촌면 군업리 282-1 주1동 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.09.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 홍천군 화촌면 군업리 소재 '군업1리 마을회관' 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 소재하는 지역으로서 주위 환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 대중교통 등 전반적인 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호(3) : 부정형 평지의 토지로서 상업용 건부지로 이용중입니다. 기호(4) : 부정형 평지의 토지로서 전 등 및 일부 구거 등으로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(3) : 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 교량을 통하여 진출입 가능합니다. 기호(4) : 지적도상 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(3),(4) 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(화촌049), 가축사육제한구역(가축 사육제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

-본건에 제시외건물(부합물 및 종물) ㉠~㉤이 소재하는 바 구조, 규모, 용재, 이용상태 등을 고려하여 개략적인 실측을 통해 사정평가하였는 바 경매 업무시 참고하시기 바랍니다. -기호(3)에 지하수 관정 및 부대시설이 소재합니다. -기호(4) 지상에 가설건축물축조신고된 농막 등이 소재합니다.

공부와의 차이

기호(4) 공부상 지목은 '전'이나 현황 일부 '구거'등으로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1),(2) 경량철골구조 칼라강판지붕 단층 건으로서,(사용승인일 : 2020.04.17) 외벽 : 사이딩 마감 등 창호 : 샷시창호 등.

이용상태

공부상 근린생활시설 입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비 및 화재탐지설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

-본건에 제시외건물(부합물 및 종물) ㉠~㉤이 소재하는 바 구조, 규모, 용재, 이용상태 등을 고려하여 개략적인 실측을 통해 사정평가하였는 바 경매 업무시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기타 : 없습니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함(관정포함)
- 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
- 목록4 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수)
- 목록3 매각에서 제외된 파이프구조물, 묘사,계사,견사,목조벤치,비닐하우스 등 소재
- 목록4 공부상 전이나, 현황 일부 구거
- 목록4 매각에서 제외된 농막 소재
- 목록4 지적도상 맹지이나, 목록3을 통해 진출입 가능

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 춘천지방법원 2025타경1685 (1)

소재지: 강원도 홍천군 화촌면 군업리 282-1 주1동

용도: 근린시설 (건축물대장상 제1종 및 제2종 근린생활시설)

감정가: 270,164,000원

토지면적: 1114.00㎡ (약 337평)

건물면적: 72.00㎡ (약 22평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 화촌농업협동조합

1.1. 입지조건

* 위치: 강원특별자치도 홍천군 화촌면 군업리 소재 '군업1리 마을회관' 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 소재하는 지역으로서 일반적인 농촌 및 전원 지역 환경입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로망을 통해 주변 지역으로의 이동이 용이합니다. 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 도로상태: 기호(3) 토지는 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 교량을 통해 진출입이 가능합니다. 기호(4) 토지는 지적도상 맹지이나, 기호(3) 토지를 통해 진출입이 가능합니다.

* 주변 시설: 본건 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 현재 제공되지 않았습니다. 다만, 해당 지역은 주로 단독주택, 농경지, 자연림으로 구성된 농촌 지역으로 파악됩니다. 정확한 확인을 위해서는 현장 답사가 필수적입니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 김 (임차인)

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자: 2023-03-24

* 대항력: 없음

* 비고: 확정일자 및 배당신고일자 정보 없음. 대항력 없는 임차인이므로 보증금 인수 의무는 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2019-08-19 접수된 화촌농업협동조합의 근저당권 (을1) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸됩니다.

* 토지 등기부 채권 총액: 222,430,000원

* 건물 등기부 채권 총액: 102,430,000원

* 권리 분석 종합: 본건은 대항력 있는 임차인이 존재하지 않으며, 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 깨끗한 등기 상태로 소유권을 취득하게 됩니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 홍천군 화촌면 군업리 지역 내에 위치한 근린생활시설입니다.

* 주위 환경이 단독주택, 농경지, 자연림으로 구성되어 있어, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권 또는 임대 수익을 위한 용도로 활용될 수 있습니다.

* 건물의 용도가 제1종 및 제2종 근린생활시설이므로, 다양한 상업적 활동이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 지역 커뮤니티: 군업1리 마을회관 인근에 위치하여 지역 공동체 활동이나 주민 편의시설과의 연계성을 기대할 수 있습니다.

* 접근성: 차량을 이용한 접근이 용이하며, 농경지 및 자연림이 인접하여 조용하고 쾌적한 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 건: 본 물건은 재매각으로 진행되므로, 입찰 시 특별 매각 조건(매수신청보증금 최저매각가격의 20%)을 준수해야 합니다. 이는 일반 경매보다 높은 초기 자금 부담을 의미합니다.

* 농지취득자격증명 필요: 목록 4 토지(전, 현황 일부 구거)에 대해 농지취득자격증명이 반드시 필요하며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다. 발급 가능 여부 확인이 필수입니다.

* 제시외 건물 및 시설: 본건 토지 및 건물에는 관정, 파이프구조물, 묘사, 계사, 견사, 목조벤치, 비닐하우스, 농막 등 다수의 제시외 건물 및 시설이 소재합니다. 이 중 일부(농막, 목록3 제외 시설 등)는 매각에서 제외될 수 있어, 정확한 포함/제외 대상 및 처리 방안을 사전에 파악해야 합니다.

* 토지 현황: 목록 4 토지는 공부상 지목이 '전'이나, 현황 일부 '구거'로 이용 중입니다. 이로 인해 토지 이용 계획 및 가치 평가에 영향을 줄 수 있습니다.

* 맹지 (목록 4): 목록 4 토지는 지적도상 맹지이며, 목록 3 토지를 통해 진출입해야 하므로 토지 이용 및 접근성에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 강원도 홍천군 소재의 근린생활시설로, 넓은 토지와 더불어 다양한 제시외 건물 및 시설을 포함하고 있습니다. 농촌 지역에 위치하여 조용하고 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

권리상으로는 대항력 있는 임차인이 없고 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸될 예정이어서 낙찰 후 권리 관계는 깨끗합니다.

그러나 재매각 건으로 인한 높은 보증금, 농지취득자격증명 필요, 토지 현황과 공부상 차이(구거), 지적도상 맹지, 다수의 제시외 건물/시설 처리 문제 등 고려해야 할 리스크 요인이 상당합니다. 특히 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 제시외 건물/시설의 법적 지위 및 처리 방안에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 홍천군의 지역적 특성과 자연환경을 활용한 잠재적 가치: 귀농/귀촌, 주말 주택, 전원생활 관련 사업 등 다양한 목적으로 활용 가능성을 모색할 수 있습니다.

* 근린생활시설로서의 용도: 지역 주민 또는 방문객을 대상으로 하는 상업 시설 운영 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물 및 시설의 활용: 철거, 재건축, 또는 현 상태 유지 등 전략에 따라 부가 가치를 창출할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 270,164,000원입니다.

그러나 본 물건은 재매각 건이며, 농지취득자격증명 발급 가능성, 제시외 건물/시설의 처리 문제, 토지 현황과 공부상 차이, 맹지 문제 등 다수의 리스크 요인이 존재합니다. 특히 농지취득자격증명 미발급 시 보증금 몰수라는 중대한 위험이 따릅니다.

따라서, 이러한 리스크를 면밀히 분석하고, 현장 조사 및 관련 법규 검토를 통해 정확한 취득 가능 여부와 추가 비용을 산정한 후에 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 감정가 대비 할인율은 이러한 리스크 요인의 심각성 및 처리 가능성에 따라 결정될 것입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 철저한 권리 분석, 현장 확인, 법률 검토가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.