나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경1692 [1] 강원도 홍천군 화촌면 야시대리 694-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은하 · 평가일 2025.07.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 홍천군 화촌면 야시대리 소재 '벌촌마을' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 자연림, 농경지 등이 혼재하는 산간 농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 대중교통사정은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호 2 ~ 6 토지는 남측 하향 완경사지대의 필지별 부정형 토지로서
기호 2 토지는 주거용 건물의 부지로 이용 중이고, 기호 3 ~ 6 토지는 일부 전 및 휴경지 상태임.

기호 7 토지는 남동측 하향 완경사지대의 부정형 토지로 전으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 2 ~ 6 토지는 기호 2 토지의 서측으로 구거 월편의 로폭 약 2미터 내외의 현황도로(일부 비포장)에 연결되어 있으며

기호 7 토지는 동측으로 로폭 약 2~3미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 2,3,4,6 토지 : 생산관리지역, 가축사육제한구역, 가축사육제한구역(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만)), 가축사육제한구역(단독주택 30m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡미만)), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만)), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상)), 가축사육제한구역(단독주택경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상)), 가축사육제한구역(단독주택경계(50m이내)) - 양,사슴,소,말(450㎡이상)), 가축사육제한구역(단독주택경계(70m이내) - 젖소), 영농여건불리농지

기호 5 토지 : 생산관리지역, 가축사육제한구역, 가축사육제한구역(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만)), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만)), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상)), 가축사육제한구역(단독주택경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상)), 가축사육제한구역(단독주택경계(70m이내) - 젖소), 영농여건불리농지

기호 7 토지 : 생산관리지역, 가축사육제한구역, 가축사육제한구역(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만)), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만)), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상)), 가축사육제한구역(단독주택경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상)), 영농여건불리농지

제시목록 외의 물건

후첨하는 '건물감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 '미상'임.

2) 본건 토지 중 기호 2 ~ 6 토지의 일부는 인접한 구거에 포락되는 것으로 목측되나, 적확한 포락면적 등은 경계측량을 요하는 바, 경매 진행시 참고 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 판넬지붕(현, 아스팔트 슁글지붕) 단층 건으로서
외 벽 : 목재싸이딩마감
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감
창 호 : 플라스틱샷시 등의 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 유류보일러 등에 의한 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨하는 '건물개황도'를 참조하되, 본건 건물의 종물 및 부함물로 판단됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 '미상'임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록3,4,5,6 - 일부 전 및 휴경지임. 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수). 목록3-지상에 매각제외 경량철파이프조 비닐하우스 4개동 소재. 냉동창고 1동 소재함(냉동창고는 토지가격에 포함평가됨, 소유관계 불분명, 권리취득여부 등은 별도확인요함). 목록4-지상에 매각제외 경량철파이프조 비닐하우스 및 부속사(농막) 소재함. 목록6-토지 일부 인접한 구거에 포락되는 것으로 목측됨(포락면적등은 경계측량을 요함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 춘천지방법원 2025타경1692 (1)

소재지: 강원도 홍천군 화촌면 야시대리 694-1

용도: 단독주택

감정가: 422,752,300원

토지면적: 5177.00㎡ (약 1566.04평)

건물면적: 144.83㎡ (약 43.81평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 강원특별자치도 홍천군 화촌면 야시대리 소재 '벌촌마을' 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 자연림, 농경지 등이 혼재하는 산간 농촌지대입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근은 가능하나, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 상태를 고려할 때 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

토지이용: 토지는 남측 하향 완경사지의 부정형 필지들로 구성되어 있으며, 주거용 건물의 부지 및 일부 전, 휴경지로 이용 중입니다.

도로접근: 일부 토지는 구거 옆 현황도로(약 2미터 폭)에 연결되어 있으며, 다른 일부 토지는 포장도로(약 2~3미터 폭)에 접해 있습니다.

토지이용계획: 본건 토지는 생산관리지역으로, 여러 지역에 걸쳐 가축사육제한구역 및 영농여건불리농지로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2016년 6월 2일 접수된 화촌농업협동조합의 근저당권입니다.

소멸예정권리: 모든 등기부상의 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매)는 말소기준권리보다 후순위이므로, 경매 절차가 완료되면 모두 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 인수되는 별도의 권리 사항은 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황: 인수할 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으며, 임대차 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

채무총액: 등기부상 채무 총액은 약 657,967,855원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 산간 농촌 지역에 위치하여 주변에 상업 시설보다는 농경지와 자연림이 주를 이루는 지역적 특성을 가지고 있습니다. 인근 '벌촌마을'과의 접근성은 있으나, 전반적인 상권 형성은 미흡한 편입니다. 단독주택의 경우, 지역 내 수요보다는 외부에서의 전원생활이나 귀농·귀촌 수요를 고려해야 합니다. 주변 부동산 시세는 전반적으로 높지 않으나, 개별 물건의 입지 및 상태에 따라 변동폭이 클 수 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 생활 편의시설은 차량 이동이 필요한 지역에 위치할 가능성이 높습니다. 가장 가까운 면 소재지(화촌면)의 편의시설을 이용해야 할 것으로 보입니다.

교육시설: 인근 초등학교로는 화촌초등학교가 있으며, 차량으로 이동해야 하는 거리에 위치합니다.

주변 혐오시설: 현재 파악된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 물건지 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 농촌 지역의 특성상 농업 관련 시설이나 축사 등이 존재할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명: 본건 토지 중 일부가 농지이므로, 경매 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로 사전에 반드시 확인해야 합니다.

토지 포락 가능성: 토지의 일부가 인접한 구거에 포락(물에 잠김)될 가능성이 목측으로 확인되었으며, 정확한 포락 면적은 경계 측량을 통해 확인이 필요합니다.

냉동창고 관련: 제시외 건물인 냉동창고 1동이 토지 가격에 포함 평가되었으나, 소유 관계가 불분명하며 권리 취득 여부를 별도로 확인해야 합니다.

제시외 건물: 목록 3, 4, 6 토지 상에 매각에서 제외되는 경량철파이프조 비닐하우스 4개동과 농막이 소재하고 있어, 경매 취득 시 철거 등 추가적인 조치가 필요할 수 있습니다.

교통 불편: 대중교통 이용이 불편한 지역이므로, 차량 없이는 생활에 제약이 있을 수 있습니다.

가축사육제한: 다수의 가축사육제한구역에 해당하여, 향후 건축 또는 증축 시 제한 사항이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 강원도 홍천군의 조용하고 한적한 산간 농촌 지역에 위치한 단독주택입니다. 넓은 토지를 일괄 매각받으므로 토지 활용 가치를 높게 평가할 수 있습니다. 경매 절차상 인수되는 권리 부담은 없으나, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 절차를 사전에 철저히 확인해야 합니다. 또한, 제시외 건물 및 냉동창고의 처리 방안, 토지 일부의 포락 가능성 등 현장 조사를 통한 추가 확인이 필요한 사항이 있습니다. 자연 속에서의 전원생활, 귀농·귀촌, 또는 주말주택 용도로 고려해볼 만한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지 면적: 약 1566평에 달하는 넓은 토지는 다양한 활용 가능성을 제공합니다. (예: 주택 증축, 텃밭, 소규모 농업, 야외 시설 설치 등)

자연 환경: 주변의 쾌적한 자연 환경은 전원생활을 희망하는 수요자에게 매력적인 요소입니다.

경매 시세: 감정가를 기준으로, 시장 가치 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 422,752,300원을 기준으로, 본 물건의 현재 시세 및 주변 유사 물건 거래 사례를 종합적으로 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다.

토지 면적이 넓고 주변이 농촌 지역임을 감안할 때, 토지 자체의 가치와 주택의 상태, 제시외 건물 처리 비용, 농지취득자격증명 발급 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

따라서, 본 물건의 적정 입찰가는 현장 조사 결과 및 최근 홍천 지역 부동산 시장 동향을 반영하여, 감정가 대비 70% ~ 90% 수준인 약 296,000,000원 ~ 380,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

실제 입찰 시에는 현장 답사를 통해 물건 상태, 주변 환경, 건축물대장상 정보와의 차이점, 제시외 건물 처리 문제 등을 반드시 확인한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.