나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101253 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 433-2 안양센트럴헤센 103동 24층2407호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 ""만안구청"" 북서측 인근에 위치하는
안양센트럴헤센 제103동 제24층 제2407호로서 주위는 다세대주택, 다가구주택,
오피스텔, 근린생활시설 및 공공시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주변환경 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등
제반교통접근 조건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 건물 내 제24층 제2407호로서
외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 마감등
내벽 : 벽지 및 타일붙임 마감등
창호 : 샷시창호 막감 등 임.

이용상태

오피스텔(후첨 내부구조도 참조)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화설비, 난방설비,도시가스설비,지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 오피스텔 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약30m, 남동측으로 노폭 약10m 및 북동측으로 노폭 약8m내외의
포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 대로1류(폭35m~40m)(2019-01-25)(접합), 소로1류
(폭10m~12m)(접합), 소로3류(폭8m 미만)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>,
대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류
(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획
법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

본 물건은 안양지원 2025타경101253 (1) 부동산강제경매 사건입니다.

채권자는 진OO이며, 매각대상은 토지 및 건물 일괄 매각입니다.

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 433-2 안양센트럴헤센 103동 24층 2407호

용도: 오피스텔

건물 면적: 27.73㎡ (약 8.39평)

토지 면적: 7.12㎡ (약 2.15평)

감정가: 206,000,000원

1.3. 건물 세부정보

건축물은 철근콘크리트구조의 24층 건물이며, 본 물건은 24층에 위치합니다.

내벽은 벽지 및 타일, 외벽은 석재붙임 및 페인팅으로 마감되었습니다.

위생, 급배수, 승강기, 소화, 난방, 도시가스 설비 및 지하주차장이 구비되어 있습니다.

건물 신축일은 2020년입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "만안구청" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 다가구주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 공공시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주변 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 접근 조건은 무난합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구에 해당하며, 대로1류, 소로1류, 소로3류에 접해 있습니다. 또한, 건축법상 최고 높이 제한 지역, 대기관리권역, 대도시권 교통기타용도지역지구 미분류, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 비엔케이캐피탈주식회사의 2024년 6월 11일자 가압류 (수원지방법원 2024카단11727)

말소 예상 권리: 갑3 (비엔케이캐피탈), 갑4 (하나은행), 갑3-1 (가압류 변경), 갑5 (진수빈 강제경매)

인수 예상 권리: 을1 (진수빈 주택임차권, 2024년 10월 15일 등기)

3.2. 임차인 현황

본건에는 선순위 임차인으로 대항력이 있는 진수빈 씨가 거주 중입니다.

보증금: 136,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 8월 28일

확정일자: 2020년 8월 28일

배당신고일자: 2024년 10월 15일

3.3. 권리분석 요약

등기사항 분석 결과, 선순위 임차권(을1)은 매각으로 소멸되지 않으며, 매수인에게 인수됩니다.

해당 임차권은 2020년 8월 28일에 전입 및 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 136,500,000원을 인수해야 합니다.

진수빈 씨는 본 경매의 채권자(강제경매 신청)이기도 합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도

본 건물 "안양 센트럴 헤센"은 업무시설(오피스텔), 공동주택(아파트), 근린생활시설 등으로 복합 이용되고 있습니다. 본건은 오피스텔로 이용 중입니다.

4.2. 주변 상업시설

본건이 위치한 안양동 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 만안구청 등 공공시설이 인근에 위치하여 유동인구가 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성이 좋습니다. 주변 주거 및 근린생활시설을 통한 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 혐오시설

주변 지역에 대해 조사한 결과, 직접적인 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 인수

본 건의 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 136,500,000원 인수입니다. 이는 매각으로 소멸되지 않으며, 매수인이 부담해야 할 금액입니다.

임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 하므로 투자 시 총 부담금액을 정확히 산정해야 합니다.

6.2. 감정평가액 오기

감정평가서 요약에 감정평가액에 일부 오기가 있다는 내용이 있습니다. 이는 추후 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안양시 만안구에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 환경은 무난한 편입니다. 그러나 136,500,000원의 선순위 임차보증금 인수 부담이 있어, 이를 고려한 신중한 접근이 필요합니다. 임차인이 직접 경매를 신청한 점을 볼 때, 보증금 회수에 대한 의지가 강한 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지

안양시 만안구는 지속적인 개발 가능성이 있는 지역으로, 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

만안구청 등 공공기관 인접으로 인한 안정적인 수요가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 동일 건물(안양 센트럴 헤센)의 유사 면적(27.73㎡) 거래 사례는 2026년 7월 20일에 171,000,000원에 직거래된 기록이 있습니다.

본 건의 감정가는 206,000,000원입니다.

그러나 본 건은 매수인에게 136,500,000원의 임차보증금 인수 의무가 있으므로, 총 실투자 비용은 입찰가 + 136,500,000원입니다.

시장가치(약 171,000,000원) 기준으로 총 비용을 맞추려면, 입찰가는 약 34,500,000원(171,000,000원 - 136,500,000원) 수준이어야 합니다.

감정가(206,000,000원) 기준으로 총 비용을 맞추려면, 입찰가는 약 69,500,000원(206,000,000원 - 136,500,000원) 수준이어야 합니다.

상기 분석을 바탕으로, 예상 입찰가를 40,000,000원에서 70,000,000원 사이로 제시합니다.

이는 입찰 가격만을 기준으로 하며, 실제 총 인수 비용은 입찰가에 136,500,000원의 임차보증금이 추가됩니다.

입찰가는 인수되는 임차보증금과 시장 상황, 그리고 경매 절차의 특성을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 낮은 입찰가는 유찰의 위험을 높일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.