나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101250 [1] 경기도 안양시 동안구 비산동 OOOOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하임 C&A · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 동안구 비산동 소재 ""비산초등학교"" 동측 근거리에 위치하며, 부근은 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장등이 소재하여 제반 대중교통의 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 내 제2층 제202호로서,
외벽: 돌붙임 및 드라이비트 마감 등,
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호: 새시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 현황 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 등임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

지분매각, 특별매각조건 있음(공유자 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우 그 공유자는 그 이후 해당 부동산의 매각기일에서는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안양지원 2025타경101250 (1)

* 소재지: 경기도 안양시 동안구 비산동 1039-3 2층202호

* 건물명: 한빛맨션

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 128,000,000원 (본건 지분 기준)

* 토지면적: 32.75㎡ (약 9.91평)

* 토지지분: 7.277027779999999㎡ (약 2.20평)

* 건물면적: 67.86㎡ (약 20.53평)

* 건물지분: 15.078492㎡ (약 4.56평)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 상록수제일차유동화전문유한회사

* 건물구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 제2층 제202호

* 준공년월: 2001년 12월 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 안양시 동안구 비산동 소재 "비산초등학교" 동측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역 등입니다.

* 인접도로: 본건 북측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 7월 22일 접수된 상록수제일차유동화전문유한회사 채권자의 강제경매개시결정 등기(갑6)입니다.

* 등기사항 요약:

* 소유권보존: 정동필 (2002-01-05)

* 소유권이전: 이재운 (2002-03-14, 매매)

* 소유권이전: 이경행 외 3명 (2025-06-10, 상속)

* 강제경매: 상록수제일차유동화전문유한회사 (2025-07-22, 69,724,884원) - 말소기준권리

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 전입일자: 2003-10-27

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 상기 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요는 명시되지 않음)

* 특이사항: 본건은 지분매각 물건이며, 공유자 우선매수 신고, 유동화 물건, 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 지역은 아파트, 연립주택, 다세대주택 등이 혼재된 전형적인 주거 밀집 지역입니다.

* 인근에 비산초등학교가 위치하여 교육 환경이 조성되어 있으며, 생활 편의시설 접근성도 양호한 편입니다.

* 주변 탐문 및 지도 확인 결과, 특별한 혐오시설이나 유해시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 주변시설: 비산초등학교가 도보 거리에 위치해 있습니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 시내외 접근이 용이합니다.

* 이용현황: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 본건은 토지 및 건물 지분만을 매각하는 물건이므로, 부동산 전체 소유권이 아닌 일부 지분만 취득하게 됩니다. 따라서 다른 공유자와의 관계 형성 및 명도 진행 시 복잡한 절차가 필요할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 법원 경매 절차에서 공유자는 해당 부동산을 우선적으로 매수할 수 있는 권리를 가지므로, 낙찰가 결정에 영향을 줄 수 있습니다.

* 특별매각조건: 공유자 우선매수권 행사에 따른 매수보증금 미납으로 매수신고가 실효될 경우, 해당 공유자는 이후 해당 부동산의 매각기일에서는 우선매수권을 행사할 수 없다는 특별한 조건이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 김 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 부담할 인수 금액은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 안양시 동안구 비산동에 위치한 다세대주택의 지분 경매 물건입니다. 비산초등학교 인근의 주거지역에 자리하고 있어 생활 및 교육 환경이 양호하며, 교통 접근성도 편리합니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 0원이므로 낙찰자가 인수할 재정적 부담은 없습니다. 다만, 지분 매각이라는 점과 공유자 우선매수권이라는 특수성이 존재하므로, 입찰 전 이러한 부분에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 최근 유사 물건의 거래 시세를 고려할 때, 본건의 감정가 대비 시세 차익 실현 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 합리적인 감정가: 본건의 지분 감정가는 128,000,000원이지만, 인근 유사 면적(67.86㎡)의 연립주택이 2026년 7월 71,500만원에 거래된 사례를 볼 때, 전체 부동산 가치 대비 지분가치가 상대적으로 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다. 이는 낙찰 후 추가적인 지분 확보 또는 공유자와의 협상을 통해 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 기회를 제공합니다.

* 안양시 주거지 가치 상승 잠재력: 안양시는 지속적인 도시 개발 및 교통 인프라 확충으로 주거 가치가 꾸준히 상승하는 지역입니다.

* 다세대주택 시장의 안정성: 소형 다세대주택은 실수요자들에게 꾸준한 인기가 있으며, 장기적으로 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 지분매각이며 공유자 우선매수권이라는 변수가 존재하므로, 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다. 최근 거래 사례와 본건의 감정가, 그리고 지분매각의 특성을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 130,000,000원에서 140,000,000원 사이로 판단됩니다. 투자 위험과 수익성을 고려하여 보수적인 관점에서 135,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.