나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101225 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 622-205 리치하우스 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 지하철1호선 '안양역' 남측 인근에 위치하며, 주
위는 오피스텔, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철1호선 '안양역'이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 13층 내 2층 201호 내지 203호로서,
외벽: 외장용석재 붙임 마감등,
창호: 시스템창호임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 차량용승강기설비등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 오피스텔건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동 측으로 노폭 약 8m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역 등임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경101225 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 622-205 리치하우스 2층 201호 (도로명 주소: 경기도 안양시 만안구 장내로140번길 14)

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 147,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOOO

* 토지 면적: 3.54㎡ (약 1.07평)

* 건물 면적: 16.73㎡ (약 5.06평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 건축물 정보

* 준공일: 2019년 9월 5일

* 총 층수: 13층 (지하 4층 포함)

* 본건 층수: 2층

* 총 세대수: 57호

* 구조: 철근콘크리트구조 (경사지붕)

* 주요 용도: 업무시설(오피스텔)

* 건축물대장상 부지 면적: 382.1㎡

* 건축면적: 223.23㎡

* 연면적: 3276.23㎡

* 건폐율: 58.42%

* 용적률: 639.94%

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동에 소재하며, 지하철 1호선 '안양역'에서 남측 인근에 위치합니다. 주위는 오피스텔, 업무시설, 다양한 근린생활시설이 혼재하는 활발한 상가지대입니다.

* 교통상황

차량 진입이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장이 있고 지하철 1호선 '안양역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태

본건 북동 측으로 노폭 약 8m의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

을6. 근저당권 (접수일자 2025-05-20, 채권최고액 20,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다. 본 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 고

* 보증금: 89,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025년 4월 18일

* 확정일자: 2025년 4월 18일

* 배당신고일자: 2025년 8월 7일

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 요약

* 갑1. 소유권보존 (등기일자 2019-09-23, 권리자: 오해환 외 1명)

* 갑3. 소유권이전 (신탁등기말소) (등기일자 2019-10-10, 권리자: 오해환 외 1명)

* 을6. 근저당권 (등기일자 2025-05-20, 권리자: 오세영, 채권금액: 20,000,000원, 말소) - 말소기준권리

* 갑6. 강제경매 (등기일자 2025-07-17, 권리자: 주식회사경우이앤씨, 채권금액: 30,031,506원, 말소)

* 물건명세서 참고사항

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요 없음)

4. 상권분석

본 물건이 소재한 안양역 인근은 안양시의 주요 상업 및 업무 중심지 중 하나입니다. 지하철 1호선이라는 핵심 교통망을 중심으로 풍부한 유동인구를 확보하고 있으며, 다양한 오피스텔, 업무시설, 상가, 금융기관, 병원, 문화시설 등이 밀집해 있어 상업 활동이 매우 활발한 지역입니다.

인근의 근린생활시설은 주거 및 업무 시설 종사자들을 위한 편의를 제공하며, 이는 오피스텔의 임대 수요를 지지하는 요인으로 작용합니다.

외부 지도 검색 결과, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 안양역을 통한 시내외 접근성이 우수하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 상업지역에 위치하여 은행, 병원, 식당, 쇼핑몰 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거 환경: 오피스텔 및 주거 시설이 혼재되어 있으며, 역세권의 편리함을 누릴 수 있는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재:

임차인 고 는 전입일자 및 확정일자를 2025년 4월 18일에 받아 대항력을 갖추고 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있고 배당신고일자(2025-08-07)가 경과하였으나, 대항력 있는 임차인이 존재한다는 사실 자체만으로도 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 절차 지연의 가능성을 배제할 수 없습니다. 이에 대한 면밀한 추가 확인이 반드시 필요합니다.

* 소형 면적:

본건은 전용 면적이 16.73㎡ (약 5.06평)으로, 1인 가구 또는 일부 단기 임대 외에는 활용도가 제한적일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안양역 초역세권이라는 탁월한 입지 조건과 편리한 교통 및 풍부한 생활 인프라를 갖춘 오피스텔입니다. 소형 면적으로 1인 가구 임대 수요가 기대되나, 대항력 있는 임차인 존재는 낙찰 후 명도 및 추가 비용 발생 가능성이라는 주요 리스크 요인으로 작용합니다.

등기부상 모든 권리는 경매로 인해 소멸될 예정이나, 임차인 관련 사항에 대한 철저한 검토 없이 입찰할 경우 예상치 못한 부담이 발생할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안양역 역세권: 도심 접근성과 미래 가치가 높은 지역입니다.

* 풍부한 임대 수요: 1인 가구 및 직장인 중심의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 탄탄한 상권: 주변 상업시설 및 편의시설의 발달로 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 147,000,000원

* 주변 시세 분석 (제공된 JSON 데이터 기반):

* 2024년 12월, 32.59㎡ (8층) 거래가: 22,000만원

* 2024년 12월, 16.73㎡ (8층) 거래가: 14,000만원

* 2026년 4월, 32.59㎡ (12층) 거래가: 25,000만원

본건은 16.73㎡ 면적으로, 가장 직접적인 비교 대상은 2024년 12월에 14,000만원에 거래된 동일 면적의 8층 물건입니다. 다만, 본건은 2층이라는 점을 고려해야 합니다. 2026년 4월의 32.59㎡ (12층) 거래가(25,000만원)를 기준으로 면적당 단가를 환산하면, 16.73㎡의 가치는 약 12,850만원 수준으로 추정됩니다. 따라서 현재 시점에서의 예상 시세는 약 13,000만원 ~ 15,000만원 범위로 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 산정:

인수 보증금은 0원으로 제시되어 있으므로, 시세 및 권리분석상의 리스크를 고려하여 입찰가를 산정합니다.

대항력 있는 임차인(보증금 8,900만원)의 존재는 명도 과정에서의 추가 비용 발생 가능성을 시사하므로, 이에 대한 충분한 위험 프리미엄을 감안해야 합니다.

현 시세 범위와 감정가, 그리고 임차인 리스크를 종합적으로 고려할 때, 무리한 고가 입찰은 지양해야 합니다.

* 추정 예상 입찰가 범위: 120,000,000원 ~ 135,000,000원

본 입찰가 범위는 시세 및 잠재적 리스크를 반영한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 법원 현황 조사, 임차인과의 소통 결과, 입찰 당시 시장 상황 등을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 법적 판단과 명도 가능성을 반드시 재확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.