나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52851 [1] 경기도 안산시 단원구 대부남동 189-52 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.07.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 안산시 단원구 대부남동 소재 ""상동방조제"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
농경지, 단독주택 등이 혼재하고 있음.

교통상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형의 토지로서 현황 도로임.
기호(2) : 사다리형의 토지로서 현황 도로임.
기호(3) : 부정형의 토지로서 전으로 이용 중임.
기호(4) : 정방형의 토지로서 전으로 이용 중임.
기호(5) : 사다리형의 토지로서 전으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1,2) : 공히 대상 토지가 도로임.
기호(3,4) : 공히 지적 공부상 맹지이나 기호(5)를 통해 출입함.
기호(5) : 대상 물건 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~5) : 공히 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 대기관리권역, 대기관리권역
<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리
구역임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호(1) : 공부 상 지목은 과수원이나 현황 도로임.
기호(4,5) : 공부 상 지목은 답이나 현황 전임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 지분매각, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.
2. 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수보증금 반환하지 않음).
3. 공부상 지목은 과수원이나 현황 도로임.(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경52851 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 검OOOOOOO

감정가: 6,138,000원

작성일: 2026년 6월 15일

1.2. 토지 정보

소재지: 경기도 안산시 단원구 대부남동 189-52

용도: 과수원

토지면적: 395.00㎡ (약 119.48평)

토지지분: 66.0045㎡ (약 19.97평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

매각대상: 토지 지분 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 안산시 단원구 대부남동 소재 "상동방조제" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 농경지와 단독주택이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로 상태

기호(1,2) 토지는 현황 도로이며, 기호(3,4) 토지는 공부상 맹지이나 기호(5) 토지를 통해 출입이 가능합니다. 기호(5) 토지는 물건 동측으로 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 특별한 임차인 현황은 보고되지 않았습니다.

3.2. 등기부 요약

본 물건에는 다수의 근저당권이 설정되어 있으며, 일부는 말소 대상이고 일부는 인수될 가능성이 있습니다. 을12번 근저당권(검단농업협동조합, 1,200,000,000원)이 말소기준권리로서, 이 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 을3, 을8, 을9번 근저당권은 '인수'로 표기되어 있으나, 말소기준권리보다 선순위이므로 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 해당 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.3. 말소기준권리

을12번 근저당권 (접수일자: 2024-08-27, 채권최고액: 1,200,000,000원, 권리자: 검단농업협동조합)이 말소기준권리이며, 이 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 물건이 위치한 대부남동 일대는 주로 농경지와 단독주택이 혼재된 지역으로, 대규모 상업시설보다는 전원적인 생활 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

주변 지역은 농경지가 많아 전원적인 환경을 제공하지만, 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 다소 부족할 수 있습니다. 차량을 이용한 이동이 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 및 공유자 우선매수

본 물건은 토지 지분 매각으로 진행됩니다. 이로 인해 다른 공유자와의 공동 소유 관계가 발생하며, 공유자 우선매수 신고가 있을 경우 낙찰이 취소될 수 있습니다. 공유자 우선매수 신고는 1회에 한하여 행사 가능합니다.

6.2. 농지 취득 자격 증명

농지 취득 시에는 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금을 반환받지 못하므로 주의가 필요합니다.

6.3. 공부상 지목과 현황 불일치 (현황 도로)

공부상 지목은 과수원이지만, 현황 일부 토지(기호 1)가 도로로 이용되고 있어, 실제 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 공동 담보

본 물건은 공동 담보로 설정되어 있어, 다른 담보물건의 경매 결과나 채무 이행 여부에 따라 본 물건의 경매 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

6.5. 임대 관계 미상

임대 관계가 확인되지 않아, 낙찰 후 예상치 못한 임차인과의 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 단원구 대부남동에 위치한 토지 지분 경매 물건입니다. 감정가는 6,138,000원으로 비교적 낮으나, 토지 지분 매각, 현황 도로 편입, 농지 취득 자격 증명 필요 등 권리 관계 및 이용상 제약이 다수 존재합니다. 특히 지분 매각으로 인한 공동 소유 문제와 현황 도로 부분에 대한 명확한 확인이 필수적입니다. 주변 환경은 농경지와 주택이 혼재된 전원적인 형태를 띠고 있습니다.

8. 투자 포인트

1. 저렴한 감정가: 낮은 감정가는 초기 투자 부담을 줄일 수 있는 장점이 있습니다.

2. 토지 활용 가능성: 향후 지역 개발 또는 토지 이용 계획 변경 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 6,138,000원을 기준으로 하되, 지분 매각, 현황 도로, 농지 취득 관련 제약 등 여러 리스크 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이나 채무가 없어, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서의 입찰을 고려할 수 있으나, 정확한 시세 조사와 현장 답사를 통해 본건 토지의 실제 가치와 활용 가능성을 면밀히 분석한 후 최종 입찰가를 산정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.