나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101199 [1] 경기도 안양시 동안구 관양동 1507-2 파인빌 10층1002호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호암감정 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안양시 동안구 관양동 소재‘인덕원역(전철 4호선)’남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 제반 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 전철역(4호선 인덕원역)등이 소재하는 등 제반 교통상황은 비교적 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층 / 지상10층 건 내 제10층 제1002호로서(사용승인일: 2014.11.19.),

외벽: 석재붙임 마감 등,
창호: 샤시창호 등 입니다.

이용상태

대상물건은 오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

대상물건 건물에는 위생 및 급·배수설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 오피스텔 등 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 북측으로 로폭 5~10미터 및 동측으로 로폭 5~8미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 도시지역, 일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역(인덕원초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(하나유치원, 안양과천교육청에 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 안양지원 2025타경101199 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 안양시 동안구 관양동 1507-2 파인빌 10층1002호

건물 구조: 철근콘크리트구조

건축년도: 2014년 11월 19일 사용승인

층수: 지상 10층 중 10층

용도: 오피스텔

1.3. 면적 정보

토지 면적: 12.34㎡ (약 3.73평) / 토지 지분: 12.3426㎡

건물 면적: 35.60㎡ (약 10.77평) / 건물 지분: 35.6025㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 감정가 및 경매 유형

감정가: 212,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

경기도 안양시 동안구 관양동 소재 인덕원역(4호선) 남측 인근에 위치합니다.

주변은 오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량 진입이 가능합니다.

인근에 버스 정류장 및 지하철 4호선 인덕원역이 소재하여 교통 상황은 비교적 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 규제

도시지역, 일반상업지역, 소로 1류, 소로 2류에 속해 있습니다.

상대보호구역(인덕원초등학교, 하나유치원)으로 교육환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다.

대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류, 도시교통정비지역, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 4월 19일에 접수된 국민건강보험공단의 압류(갑6)입니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 3번 주택임차권 (임차인: 임진규, 보증금: 170,000,000원, 전입일자: 2022년 3월 25일, 확정일자: 2022년 3월 10일)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

임차인의 보증금 중 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 부담해야 합니다.

3.3. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 1,633,040,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업 및 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다.

4.2. 시장 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물(파인빌) 9층 전용면적 약 35.04㎡ ~ 35.60㎡의 오피스텔이 2025년 3월~4월 사이에 187,000,000원(1억 8천 7백만원)에 거래되었습니다.

본 물건은 10층으로, 동일 면적 대비 층수가 높아 가격 면에서 긍정적으로 고려될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 버스 정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주변 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 시설

인덕원초등학교, 하나유치원 등 교육시설이 근거리에 위치합니다. (상대보호구역 해당)

5.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 일반적인 지도 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 위험

임차인 임진규 씨는 대항력이 있으며(2022년 3월 25일 전입), 보증금 170,000,000원을 인수해야 합니다.

만약 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔여 보증금은 매수인이 부담해야 하므로 이에 대한 철저한 확인과 대비가 필요합니다.

6.2. 기타 법규/규제

토지이용계획상 상대보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 규제 사항이 존재하므로, 향후 개발 또는 이용 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인덕원역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다.

최근 실거래가 1억 8천 7백만원 수준임을 감안할 때, 감정가(2억 1천 2백만원) 대비 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

그러나 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 7천만원을 인수해야 한다는 점입니다. 이 부분이 명확하게 해소되지 않으면 매수인의 실질적인 부담이 커질 수 있습니다.

유동화 물건이라는 특성도 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

인덕원역 역세권 개발 기대감 및 편리한 교통망.

최근 실거래가 대비 경쟁력 있는 감정가.

안양시 동안구의 주거 및 업무 중심지로서의 입지.

소형 면적 오피스텔로 임대 수익 창출 가능성.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 시장 가격 및 물건의 가치를 기준으로 산정하며, 인수 보증금은 입찰가 산정 시 직접적으로 제외하고 계산합니다.

최근 동일 건물(파인빌) 9층 물건이 1억 8천 7백만원에 거래된 점을 고려할 때, 본 10층 물건의 시장 가치는 이에 상응하거나 약간 상회할 것으로 예상됩니다. 또한, 경매 개시 채권액(약 1억 8천 9백만원)을 고려해야 합니다.

이에 따라, 보수적으로 보아 최근 실거래가 수준과 개시 채권액을 반영하여 예상 입찰가를 다음과 같이 제안합니다.

예상 입찰가: 190,000,000원

참고사항: 상기 예상 입찰가는 물건의 시장 가치와 최근 거래 사례를 기반으로 산정된 것이며, 대항력 있는 임차인의 보증금 170,000,000원은 매수인이 인수해야 하는 별도의 금액입니다. 따라서 실제 총 매수 비용은 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 될 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사, 법원 진행 상황, 입찰 참여 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.