나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52707 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 OOOOOOO 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 상록고등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

남측으로 경사진 토지를 대체로 등고평탄하게 조성한 장방형 토지로서, 단독주택 건부지임.

인접 도로상태

남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(상록고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적도 및 건물개황도 등' 참조 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 및 조적조 평스라브지붕 3층건으로서,(사용승인일 : 1995.11.30)
외벽 : 적벽돌 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공부상 단독주택 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급.배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적도 및 건물개황도 등' 참조 바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.
일부층 건축물현황도 부재로 내부구조 등은 외부관찰, 탐문, 인근 전례 등을 참고해 개략적으로 실측하여 도시하였는 바, 경매진행 시 반드시 재확인 요함.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-최저매각가격은 감정평가액 중 1,000원 미만단위는 절사한 금액임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52707 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 본오동 1132-14

용도: 단독주택 (10가구)

감정가: 11억 2168만 3780원

토지면적: 273.40㎡ (약 82.7평)

건물면적: 561.92㎡ (약 170.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유한회사송정주류

주요 건물 정보:

사용승인일: 1995.11.30

구조: 철근콘크리트조 및 조적조 평스라브지붕 3층건

특이사항: 중복사건, 대항력있는임차인, 선순위임차권 포함

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 최저매각가격은 감정평가액 중 1,000원 미만 단위는 절사한 금액임.

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 상록고등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 사정은 보통으로 평가됨.

* 토지이용상태: 남측으로 경사진 토지를 대체로 등고평탄하게 조성한 장방형 토지로서, 단독주택 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(상록고등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 (근저당권, 2024-04-18, 유한회사송정주류, 3,200만원) 및 건물 등기부 을3 (근저당권, 2024-04-18, 유한회사송정주류, 3,200만원).

* 인수되는 권리: 건물 등기부 을4 (주택임차권, 김난영, 50,000,000원, 2024-12-17 접수, 인수).

* 총 말소예정 채권액 (주요 채권): 32,000,000원 (근저당) + 20,069,826원 (임의경매) + 50,000,000원 (강제경매) + 기타 압류 및 경매 관련 채권.

* 임차인 현황:

* YINJINGYU: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2019-07-01, 대항력 있음, 비고: -

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 포함합니다.

* 강동연: 보증금 35,000,000원, 차임 0원, 전입 2013-05-22, 확정 2010-05-10, 배당 2025-09-26, 대항력 있음, 비고: -

* 김남진: 보증금 4,000,000원, 차임 330,000원, 전입 2022-09-13, 확정 2025-09-29, 배당 2025-09-29, 대항력 있음, 비고: -

* 김난영: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-12-20, 확정 2021-12-20, 배당 2024-12-17, 대항력 있음, 비고: (건물 등기부상 '인수' 표기)

* 김학용: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2017-03-16, 대항력 있음, 비고: -

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 포함합니다.

* 전동호(QUANDONGHAO): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2019-07-01, 대항력 있음, 비고: -

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 포함합니다.

* 김현량: 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-07-01, 확정 2019-07-01, 배당 2025-09-10, 대항력 있음, 비고: -

* 김현량: 보증금 30,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2021-03-15, 확정 2022-07-01, 배당 2025-09-10, 대항력 있음, 비고: -

* 송경숙: 보증금 95,000,000원, 차임 0원, 전입 2017-03-16, 확정 2017-03-16, 배당 2025-09-09, 대항력 있음, 비고: -

* 제현실: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2019-02-28, 대항력 있음, 비고: -

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 포함합니다.

* 김순복: 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2012-04-16, 확정 2019-01-09, 배당 2025-09-09, 대항력 있음, 비고: -

* 황세운: 보증금 75,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-09-27, 확정 2021-09-17, 배당 2025-09-01, 대항력 있음, 비고: -

* 이석: 보증금 163,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-08-26, 확정 2019-07-12, 배당 2025-09-17, 대항력 있음, 비고: -

* 인수 보증금 (구매자 부담): 50,000,000원 (김난영 주택임차권)

1.4. 상권분석

* 본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

* 상록고등학교 인근에 위치하여 학생들을 대상으로 하는 소규모 상가 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 대중교통 접근성이 양호하여 유동인구 확보에 유리한 측면이 있습니다.

* 주변 상권은 주로 지역 주민 및 학생들을 대상으로 하는 업종으로 구성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 본 물건은 상록고등학교와 인접하여 교육 환경이 우수한 편입니다. 또한, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 관련 시설이 보호받는 지역입니다.

* 교통: 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다. (구체적인 편의시설 정보는 추가 조사 필요)

* 주거 환경: 주변이 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경은 비교적 양호한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 중 김난영 임차인의 보증금 50,000,000원은 낙찰자가 인수해야 하는 부담입니다.

* YINJINGYU, 김학용, 전동호, 제현실 임차인의 경우 보증금 및 차임 정보가 미상이므로, 실제 인수해야 할 보증금이 더 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* '중복사건' 표기는 경매 절차 진행에 복잡성이 따르거나 추가적인 법적 이슈가 발생할 수 있음을 시사합니다.

* '제시외 건물'이 포함되어 있어, 이에 대한 현황 파악 및 처리 방안 마련이 필요합니다.

* 현재 제공된 정보상으로는 인근에 혐오시설이나 특별한 유해시설에 대한 언급은 없으나, 실제 현장 방문 시 주변 환경에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 본오동의 주거지역 내에 위치하며, 다가구주택(10가구)으로 활용 가능한 단독주택입니다. 상록고등학교 인근이라는 점과 양호한 교통 접근성은 긍정적인 요소입니다. 그러나 다수의 대항력 있는 임차인 존재, 특히 낙찰자가 인수해야 하는 김난영 임차인의 보증금, 그리고 보증금 미상 임차인들로 인한 잠재적 위험은 중요한 고려 사항입니다. 중복사건이라는 점 역시 절차적 복잡성을 야기할 수 있습니다. 제시외 건물 포함 및 용도 관련 사항도 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 10가구의 임대 수익 창출이 가능한 다가구주택으로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

* 안산시 상록구는 지속적인 개발 가능성이 있는 지역으로, 장기적인 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

* 상록고등학교 인근이라는 입지는 임대 수요를 꾸준히 확보하는 데 유리합니다.

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 시장 가치 평가를 기반으로 산정해야 하며, 이는 본 보고서에서 제공되지 않는 정보입니다. 입찰가를 산정함에 있어서는 아래 사항을 고려하여야 합니다.

* 감정평가액: 11억 2168만 3780원

* 인수 보증금 (구매자 부담): 50,000,000원 (김난영 임차인)

* 따라서, 예상 낙찰가격을 산정할 때는 '인수 보증금'을 제외하고, 낙찰받고자 하는 금액에서 해당 금액만큼을 더한 총 실질 비용을 고려해야 합니다. 예를 들어, 시장 가치가 12억 원이라고 가정한다면, 낙찰가 상한선은 12억 원 - 50,000,000원 = 11억 50,000,000원 수준에서 고려해볼 수 있습니다. 정확한 시장 가치 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.