나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52773 [1] 경기도 시흥시 월곶동 1012-1 월곶2차유호엔플러스빌 103동 16층1601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다우감정 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 월곶동 소재 ""월곶동행정복지센터"" 서측 인근에 위치하며, 부근에는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며,북동측 근거리에 수인 분당선 ""월곶역'이 소재하여 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물의 16층 1601호로서
외벽 : 몰탈위 페인트 및 돌붙임 마감 등
청호 : 사사창호임.

이용상태

아파트(후면 건축물현황 참고)로 이용 중임.

설비내역

급배수설비,위생설비, 난방설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 아파트부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로되어 있으며, 인근에 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-19)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 시흥시 월곶동 1012-1에 위치한 월곶2차유호엔플러스빌 103동 16층 1601호 아파트로, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 사건번호는 안산지원 2025타경52773 (1)입니다.

감정가는 400,000,000원이며, 매각 대상은 토지와 건물 일괄입니다.

토지 면적은 47.42㎡ (약 14.34평)이며, 건물 면적은 121.61㎡ (약 36.78평)입니다.

본 아파트는 2009년 5월에 사용 승인된 월곶2차유호엔플러스빌로, 총 4개동 298세대로 구성되어 있습니다. 본 물건이 속한 103동은 최고 20층 중 16층에 위치하며, 최고 25층 규모의 단지입니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대시설이 있으며, 총 423대의 주차 공간(지하 342대, 지상 81대)을 확보하고 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 시흥시 월곶동 소재 "월곶동행정복지센터" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경으로는 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 북동측 근거리에 수인분당선 월곶역이 있어 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

단지 내에는 포장도로가 잘 갖추어져 있으며, 인근 외곽으로는 공도와 연계되어 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 준주거지역이며, 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2016년 8월 23일 접수된 우리은행의 근저당권(을5)입니다.

본 경매로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리(소유권 이전, 근저당, 가압류, 임의경매 등)는 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수하는 부담스러운 권리 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

현재 등기부채권 총액은 454,644,634원으로, 이는 본 건의 감정가(400,000,000원)를 초과하는 금액입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원으로 파악되었습니다. 다만, 이해관계인 부재로 임대사항은 미상이며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주거지역에 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

최근 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

- 2026년 1월 2일: 121.6055㎡ (약 36.78평), 18층, 400,000,000원.

- 2026년 1월 20일: 84.7843㎡ (약 25.64평), 3층, 330,000,000원.

- 2026년 4월 3일: 121.6055㎡ (약 36.78평), 13층, 330,000,000원.

본 건 감정가(400,000,000원)는 121.61㎡ 면적을 기준으로 하며, 2026년 1월 18층 거래가와 동일한 수준입니다.

하지만, 가장 최근 거래인 2026년 4월 13층 거래가가 330,000,000원으로, 감정가 대비 약 7천만원 하락한 시세를 보이고 있어, 최근 시세 하락세에 대한 주의가 필요합니다.

1.4. 생활정보

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 기본적인 복리시설이 마련되어 있습니다.

교통으로는 수인분당선 월곶역을 이용할 수 있으며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

주변에는 "월곶동행정복지센터"가 위치해 있으며, 근린생활시설 이용이 편리합니다.

교육 환경으로는 본 건이 상대보호구역에 포함되어 있어 주변 교육 시설 보호 측면에서 긍정적일 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

최근 시세 하락세: 2026년 4월 3일에 동일 면적(121.61㎡)의 13층이 330,000,000원에 거래된 점은 향후 시세 변동 가능성을 시사하며, 입찰가 산정 시 신중한 접근이 요구됩니다.

임대 내역 미상: 이해관계인 부재로 임대차 현황을 정확히 파악하기 어렵습니다. 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건지와 직접적으로 연관된 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 시흥시 월곶동에 위치한 아파트로, 권리관계상 안전하게 취득 가능한 물건입니다.

감정가는 4억원이나, 최근 시세는 3.3억원까지 하락한 사례가 있어 시세 변동 추이를 면밀히 파악해야 합니다.

교통 및 생활 편의시설은 보통 수준이며, 아파트 단지 내에서 기본적인 생활이 가능합니다.

임대 내역이 미상인 점은 명도 시 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

안전한 권리 분석: 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 권리 분석에 대한 부담 없이 투자가 가능합니다.

시세 대비 투자 기회: 최근 거래가 대비 감정가가 높게 책정되었으나, 13층의 3.3억원 거래 사례를 고려할 때, 시세보다 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

지역 개발 잠재력: 시흥시 월곶동은 향후 지역 개발 가능성이 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 400,000,000원

최근 실거래가:

- 2026년 1월 (18층, 121.61㎡): 400,000,000원

- 2026년 4월 (13층, 121.61㎡): 330,000,000원

본 건은 16층에 위치해 있으며, 최근 13층이 3.3억원에 거래된 점과 18층이 4억원에 거래된 점을 종합적으로 고려해야 합니다. 최근 시세 하락세를 감안할 때, 무리한 고가 입찰은 위험할 수 있습니다.

보수적으로 3억 6천만원에서 3억 8천만원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.