나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52867 [1] 경기도 안산시 상록구 양상동 66-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현서감정 · 평가일 2025.12.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 안산시 상록구 양상동 소재 '안산IC' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공장 및 단독주택 등이 소재하는 지역임

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하나 거리 및 운행빈도 등 고려할 때 대중교통의 이용은 다소 불편함

형태 및 이용상태

등고평탄한 부정형의 평지로서, 현재 공업용 부지로 이용중임

인접 도로상태

북동측으로 노폭 약 4~6m 내외의 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 경사지붕 1층 건물로서 벽체 : 판넬 마감 바닥 : 에폭시 등 마감 창호 : 섀시창호 등 높이 : 약 6.3m

이용상태

제2종근린생활시설(제조업소)로 이용중임

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비 등 되어있음

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

- 사건번호: 안산지원 2025타경52867 (1)

- 경매구분: 부동산강제경매

- 채권자: 설필수

- 물건 소재지: 경기도 안산시 상록구 양상동 66-1 (신 주소: 경기도 안산시 상록구 버대길 163)

- 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

- 감정가: 1,166,255,680원

1.2. 물건 현황

- 토지 면적: 382.00㎡ (약 115.56평)

- 건물 면적: 193.76㎡ (약 58.61평)

- 용도: 공장 (건축물 용도: 제2종근린생활시설(제조업소))

- 건물 구조: 일반철골구조 경사지붕 1층 (높이 약 6.3m)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

- 경기도 안산시 상록구 양상동 소재, '안산IC' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

- 주위는 소규모 공장 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 산업 활동과 주거가 공존하는 형태를 보입니다.

2.2. 교통 접근성

- 차량 접근은 용이하며, 북동측으로 노폭 약 4~6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

- 인근에 버스 정류장이 소재하나, 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황

- 대상 토지는 등고평탄한 부정형의 평지로서 현재 공업용 부지로 이용 중에 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2025-07-09 근저당권)

- 말소기준권리: 안양지구축산업협동조합 근저당 (2025-07-09, 600,000,000원)

- 현재 경매 신청 채권자: 설필수 (강제경매, 2025-07-21, 50,000,000원)

- 토지 소유권 변동 이력:

* 2017-10-16: 이정옥 소유권 이전

* 2022-06-07: 임중성 소유권 이전 (매매가 880,000,000원)

- 건물 소유권:

* 2024-02-27: 안정은 소유권 보존

- 등기부상 총 채권액 (말소기준권리 기준): 600,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 화니퍼니쳐주식회사

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 2,200,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-12-06

* 확정일자: 2025-07-08

* 배당신고일자: 2025-10-13

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있습니다. 해당 임차인의 보증금 인수 여부 및 금액에 대한 정확한 확인은 법원 매각물건명세서 검토를 통해 필수적으로 이루어져야 합니다.)

3.3. 특이 권리사항

- 유치권: 본 물건에 유치권이 존재할 수 있다는 점이 명시되어 있습니다. 유치권은 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 될 수 있으므로, 반드시 현장 조사 및 등기부, 관련 서류를 통해 유치권의 성립 여부와 그 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

- 대항력 있는 임차인: 임차인 화니퍼니쳐주식회사는 대항력을 갖추고 있으나, 제공된 정보상 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 해당 임차인의 보증금이 매각으로 소멸되거나, 다른 절차에 의해 처리됨을 의미할 수 있으나, 입찰 전 법원의 매각물건명세서를 통해 정확한 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

- 제공된 정보 상, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 없음)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

- 본 물건이 위치한 지역은 소규모 공장과 단독주택이 혼재하는 지역으로, 준공업 또는 복합 용도 지역의 성격을 띱니다.

- 안산IC 인근에 위치하여 물류 및 유통 시설로서의 잠재력을 가집니다.

4.2. 인근 시설 (혐오시설 포함)

- 주변 지역에 대한 검색 결과, 직접적으로 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 유해 화학물질 공장 등)이 바로 인접해 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

- 다만, 소규모 공장들이 밀집해 있어 관련 소음, 먼지, 교통량 증가 등 공업 지역 특유의 환경적 요인이 존재할 수 있습니다. (자세한 내용은 현장 답사를 통해 확인하는 것이 좋습니다.)

5. 생활정보

5.1. 교통 및 생활 편의시설

- 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다.

- 주변 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 공업 및 주거 지역이 혼재되어 있어 기본적인 생활 서비스는 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 토지이용계획 및 규제

- 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

- 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접해 있습니다.

- 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

- 특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 해당 기간 내 외국인, 법인 등의 경우 토지 취득 시 허가를 받아야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련 리스크

- 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 인수 여부가 0원으로 명시된 점은 가장 큰 리스크 요인입니다. 법원의 매각물건명세서 상 명확한 인수 조건 확인이 필수적입니다.

- 유치권의 존재 가능성이 제기되었으므로, 실제 성립 여부 및 낙찰 시 인수 부담이 있는지에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

- 등기부상 채권 총액이 6억원에 달하므로, 경매 절차 진행 중 예상치 못한 변수가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

6.2. 이용 및 개발 관련 리스크

- 토지이용계획 상 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 용도 변경 시 관련 법규 및 계획의 제한을 받을 수 있습니다.

- 토지거래허가구역 지정으로 인해, 특정 매수자에 대한 거래 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 시장 및 가치 관련 리스크

- 해당 지역의 공장 및 제조업소 임대 시장 현황, 공실률, 임대 수익률 등을 면밀히 분석해야 합니다.

- 주변의 유사 물건 시세 및 거래 동향을 파악하여 적정 가치를 평가하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산IC 인근에 위치하여 물류 접근성이 우수한 공장 부지 및 건물입니다. 소규모 공장 및 단독주택이 혼재된 지역에 자리 잡고 있으며, 현재 제2종근린생활시설(제조업소)로 이용 중입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 유치권 가능성, 대중교통 이용의 불편함, 토지 이용 계획상의 일부 제약 등은 투자 시 신중한 검토를 요하는 부분입니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부와 유치권의 실체가 본 건의 낙찰 후 부담을 결정짓는 핵심 요소이므로, 법원 매각물건명세서 확인 및 현장 조사를 통해 관련 정보를 명확히 파악하는 것이 최우선입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 강점

- 안산IC 인근으로 광역 교통망 접근이 용이하여 물류, 유통, 제조 관련 사업체에게 매력적인 입지입니다.

- 현재 공업 용지 및 제2종근린생활시설로 이용 중이므로, 관련 업종의 사업장으로 활용하기에 적합합니다.

8.2. 건물 및 토지 활용성

- 현재 건물은 1층 규모의 일반철골구조로, 필요에 따라 내부 설비 개선이나 증축, 용도 변경(관련 법규 준수 시) 등 추가적인 활용 가능성을 검토해볼 수 있습니다.

- 토지 면적 대비 건물 면적이 과도하지 않아, 추가 건축이나 야적 공간 등으로 활용 범위를 넓힐 여지가 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 여러 복합적인 요인을 고려하여 신중하게 산정되어야 합니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부, 유치권 성립 여부 및 금액, 명도 관련 비용, 잠재적 리스크 해소를 위한 추가 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 제공된 정보에 따르면 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 이 부분이 매각으로 소멸되는지, 혹은 다른 방식으로 처리되는지에 대한 법원의 최종 판단을 확인하는 것이 필수적입니다.

* 감정가는 1,166,255,680원입니다. 보수적인 관점에서, 인수될 수 있는 권리(유치권 등)와 제반 비용을 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

* (구체적인 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사를 통한 건물 상태 확인, 유치권 관련 서류 검토, 임차인과의 협상 가능성 및 비용 추정, 주변 유사 물건의 실거래가 및 임대수익률 분석 등이 선행되어야 합니다. 본 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다.)

* 일반적인 경매 물건의 입찰가 산정 시 감정가의 70~90% 수준을 참고하나, 본 건의 경우 권리관계의 특수성으로 인해 이를 그대로 적용하기보다는, 철저한 리스크 분석 결과를 반영하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.