나이스옥션 법원경매 안산 2025타경748 [1] 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 7층에프-765호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

물건 비고

-공장(지식산업센터)이고 ,해당물건은 "반월특수지역"에 해당하므로 입주자격 및 매수자격에 대해서 사전 확인요함.
-본건 구분건물은 감정시점 현재 전체가 벽체구분없이 일체로 이용중인 상태이나 감정인의 사실조회회신서에 의하면 구분건물의 각 위치 및 면적 특정이 가능하며 독립성 상실은 일시적이며 복원이 용이하다고 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경748 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

용도: 지식산업센터

감정가: 289,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 7층 F-765호

토지면적: 29.23㎡ (약 8.84평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.75㎡ (약 25.64평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물대장 주소: 경기도 안산시 단원구 산단로 325 (신길동)

1.3. 건물 정보

건물명: 리드 스마트스퀘어 지식산업센터

구조: 프리케스트 콘크리트구조, 철근콘크리트구조

층수: 지하 1층, 지상 13층 중 7층

주요용도: 공장(지식산업센터), 제1,2종 근린생활시설

준공일: 2020년 9월 10일

전체 호수: 1340호

2. 입지조건

* 해당 물건은 경기도 안산시 단원구 신길동에 위치한 리드스마트스퀘어지식산업센터 내 7층 F-765호입니다.

* 건축물대장상 주소는 경기도 안산시 단원구 산단로 325 (신길동)입니다.

* 주변은 한국산업단지공단(KICOX)에서 관리하는 국가산업단지 지역으로, 다수의 지식산업센터 및 공장이 밀집해 있습니다.

* 교통 측면에서는 인근 도로망을 통해 접근성이 양호하며, 대중교통으로는 버스 노선이 운행되어 주요 지하철역(예: 상록수역)으로의 연계가 가능합니다.

* 중요한 점은 해당 물건이 "반월특수지역"에 해당하므로, 입주자격 및 매수자격에 대한 사전 확인이 필수적입니다. 이는 특정 산업 분야나 기업에 대한 입주 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을2 근저당권 (하나은행, 2024-05-09 접수, 채권최고액 2,064,000,000원)

* 본 경매물건은 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않아, 매각으로 인해 말소되는 권리들은 다음과 같습니다.

* 을2 근저당권 (하나은행, 2,064,000,000원)

* 을4 근저당권 (하나은행, 360,000,000원)

* 갑6 임의경매 (하나은행, 1,746,493,992원)

* 갑8 가압류 (국민은행, 366,126,287원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 집합건물 등기부 요약에 따르면, 총 채권액은 2,790,126,287원입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 현재 파악된 임차인 중 보증금을 인수하는 사항은 없습니다.

4. 상권분석

* 해당 물건이 위치한 안산시 단원구 신길동은 반월국가산업단지 내에 속하며, 이는 안산시의 주요 산업 및 물류 중심지 중 하나입니다.

* 리드 스마트스퀘어 지식산업센터는 현대적인 시설을 갖춘 대규모 복합단지로, 다양한 제조업, IT, 물류 관련 기업들이 입주해 있거나 관심을 가질 수 있는 지역입니다.

* 안산시 전체적으로 산업 기반이 견고하며, 특히 지식산업센터의 경우 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 다만, 대규모 단지 내 경쟁 심화 가능성 및 특정 업종에 대한 입주 제한(반월특수지역)을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

* 교통: 단지 주변으로 버스 노선이 운행되며, 이를 통해 안산시 내 주요 지역 및 지하철역으로의 이동이 가능합니다. 차량 이용 시 주변 주요 도로망을 통해 시내외 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 지식산업센터 단지 내 또는 인근에 식당, 편의점 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 유해시설: 현재까지 확인된 바로는 물건지 주변에 직접적인 혐오시설이나 유해시설에 대한 정보는 없습니다. 그러나 산업단지 내 위치임을 감안하여 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 반월특수지역 입주자격 및 매수자격 확인 필수: 이는 해당 물건을 취득하더라도 법적 또는 행정적 제약으로 인해 실제 사용이나 전매에 어려움이 있을 수 있는 중대한 요인입니다. 반드시 관련 기관(예: 한국산업단지공단)을 통해 사전에 상세히 확인해야 합니다.

* 구분건물 이용 상태: 감정평가서에 따르면 현재 전체가 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이나, 독립성 상실은 일시적이며 복원이 용이하다고 명시되어 있습니다. 이는 현황과 공부상(도면상)의 차이가 존재할 가능성을 시사하며, 인수 후 원상복구 또는 분할 사용 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

* 높은 총 채권액: 총 채권액이 약 27억 9천만원에 달하여, 경매 진행 중 채권자의 취하 가능성 또는 유찰 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시의 주요 산업단지에 위치한 지식산업센터로, 넓은 건물 면적과 비교적 깨끗한 권리 관계가 장점입니다. 건물 자체는 비교적 신축(2020년 준공)이며, 일괄매각으로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있습니다. 그러나 가장 큰 걸림돌은 "반월특수지역"에 따른 입주자격 및 매수자격 제한으로, 이 부분에 대한 사전 면밀한 확인 없이는 투자가 어렵습니다. 또한, 현재 일체로 이용 중인 구분건물의 상태에 대한 추가적인 조사도 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안산시 반월산업단지 내 주요 지식산업센터에 위치하여 산업 활동에 유리할 수 있습니다.

* 건물 면적이 84.75㎡로 활용도가 높습니다.

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이어서 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 신축 건물로 시설 노후화에 대한 우려가 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음 사항에 대한 추가적인 시장 조사 및 분석이 필수적입니다.

* 반월특수지역의 입주자격 상세 내용 확인 및 해당 자격 보유 시의 시세 변화 예측

* 동일 지식산업센터 내 유사 면적, 유사 층의 최근 실거래가 및 임대 시세 조사

* 최근 경매 진행 사례 분석 (유찰 횟수, 낙찰가율 등)

상기 조건들을 고려하여, 현재 감정가(289,000,000원)를 기준으로 입찰가를 산정하되, 반드시 사전 확인된 입주자격의 유불리에 따른 가치 변동분을 반영하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.