나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52819 [1] 경기도 시흥시 대야동 564 서강아파트 101동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상림 · 평가일 2025.07.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 시흥시 대야동 소재 "" 대야초등학교"" 동측 인근에 위치하고 주위는 아파트단지, 근생시설 등 주거지대로서 환경은 보통임.

교통상황

대상물건으로 차량출입이 용이하고 버스정류장이 인근에 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 19층중 4층 403호이며
외벽: 페인트 마감
창호: 하이삿시 유리

이용상태

폐문으로 인해 내부이용상태는 관찰하지 못하였으니 건축물현황도에 의하면 아파트로서 별첨 내부구조도를 참조바람

설비내역

대상물건의 개요 참조바람.

토지의 형상 및 이용상태

정방형으로 인접도로와 평탄하며 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

소로및 중로에 접하며 포장상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

대상물건의 개요 참조바람.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재로 인해 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52819 (1)

소재지: 경기도 시흥시 대야동 564 서강아파트 101동 4층 403호

용도: 아파트

감정가: 318,000,000원

토지면적: 29.54㎡ (약 8.94평)

건물면적: 59.98㎡ (약 18.14평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 시흥시 대야동 564 서강아파트 101동 4층 403호

* 주위환경: "대야초등학교" 동측 인근에 위치하며, 아파트 단지 및 근린생활시설 등 주거지대로서 주변 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본 물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 교통 상황은 보통입니다.

* 도로상태: 소로 및 중로에 접해 있으며, 포장 상태는 양호합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을8 근저당권 (신한은행, 2021-10-29 접수, 220,000,000원)

* 매각으로 인한 소멸 권리:

* 갑3 소유권이전 (2013-11-22)

* 갑4 소유권이전 (2015-09-10)

* 갑5 소유권이전 (2021-09-28)

* 갑6 소유권이전 (2021-10-29)

* 을8 근저당권 (2021-10-29)

* 갑7 압류 (2022-07-20)

* 갑8 압류 (2023-07-20)

* 갑9 압류 (2024-01-24)

* 갑10 압류 (2024-12-24)

* 갑11 임의경매개시결정 (2025-07-18)

* 인수되는 권리: 없습니다. (물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 해당 권리에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 한

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-06

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 현황상 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 권리 관계 확인 시 주의가 필요합니다. 본 건 임차인은 대항력이 없습니다.

* 총 인수 보증금: 0원

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 인근에 대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

* 단지 내 상가 및 주변 상업시설 이용이 가능하며, 대규모 상권으로의 접근성도 양호한 편입니다.

* 주변에 혐오시설이나 특별히 부정적인 환경 요소는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트명: 서강아파트 (서강2차)

* 주소: 경기도 시흥시 대야동 564

* 준공연도: 1997년 12월 06일

* 구조: 철근콘크리트구조

* 규모: 19층 중 4층

* 면적:

* 전용면적: 59.98㎡ (약 18.14평)

* 분양면적: 제공된 정보로는 본 건의 정확한 분양면적을 확인할 수 없습니다. (건축물표제부의 전용면적은 59.98㎡이며, 총면적 및 연면적 정보는 건물 전체에 대한 것입니다.)

* 총 세대수: 582세대

* 주차: 총 512대 (지하 239대, 지상 273대)

* 편의시설: 단지 내 및 주변 근린생활시설, 대야초등학교 등 교육시설 인접.

* 관리사무소 연락처: 031-318-2624

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화물건: 채권이 유동화된 물건으로, 일반 경매 물건보다 절차상 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 폐문: 현장 방문 시 폐문으로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 건축물 현황도 및 내부 구조도를 참조하여 내부 상태를 추정해야 하며, 이는 낙찰 후 예상치 못한 수리 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 임대 관계 미상: 이해관계인 부재로 정확한 임대 관계는 미상이지만, 임차인 정보(한안나, 대항력 없음, 보증금/차임 0원)를 통해 권리 분석상 문제는 없는 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 시흥시 대야동에 위치한 서강아파트 101동 4층 403호로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 예정으로 인수되는 권리가 없어 깔끔한 편입니다.

* 다만, 현장 방문 시 폐문으로 내부 확인이 불가하다는 점은 주요 리스크 요소로 작용할 수 있습니다.

* 유동화 물건이라는 특수성을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 깔끔한 권리 분석: 인수되는 선순위 권리가 없어 명도가 용이할 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 주거지: 아파트 단지 내 위치로, 주거 수요가 꾸준히 유지될 가능성이 높습니다.

* 잠재적 시세 상승 기대: 최근 매매가 동향과 감정가를 비교하여 시세 차익을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 6월 5일: 59.98㎡ (3층) - 30,700만원

* 2026년 6월 11일: 59.98㎡ (19층) - 28,500만원

* 본 건은 59.98㎡ (4층)으로, 최근 거래 사례(3층 30,700만원)를 고려할 때 유사한 수준의 시세를 형성할 것으로 예상됩니다.

* 감정가(31,800만원) 대비 최근 실거래가가 다소 낮은 점, 내부 미확인 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 이에, 본 건의 예상 입찰가는 보증금 0원을 제외한 시장 가치 및 감정가, 내부 미확인 리스크 등을 종합적으로 고려하여 30,500만원 수준에서 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.