나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42270 [1] 경기도 평택시 서정동 834-8 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 민 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 서정동 소재 ""지장초등학교"" 남서측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주변환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제차량의 접근이 가능하며 서측인근을 통과하는 ""탄현로""변으로 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 및 조적조 스라브지붕 4층 건내 4층 402호
외벽: 무늬타일붙임 등 마감.
창호: 칼라샷시창호임.
사용승인일: 1992.01.23

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생급배수설비, 난방설비 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 8미터내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합)
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(지장초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

주택임차권: 2019년11월15일 제33236호
2019년 11월 6일 수원지방법원평택지원의 임차권등기명령(2019카임1112)
임차보증금 금85,000,000 차임 없음
범위 전유부분 전부
임대차계약일자 2017년 9월27일
주민등록일자 2017년10월25일
점유개시일자 2017년10월29일
확정일자 2017년 9월28일
임차권자 한국토지주택공사 135671-0033355

물건 비고

서울보증보험 주식회사(임차권자 한국토지주택공사)가 2026.03.05.자에 대항력 포기 확약서 제출(임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경42270 (1)

소재지: 경기도 평택시 서정동 834-8, 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 124,000,000원 (1억 2천 4백만원)

토지면적: 36.02㎡ (약 10.9평)

건물면적: 57.96㎡ (약 17.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

건물 사용승인일: 1992년 1월 23일

1.1. 입지조건

본건은 경기도 평택시 서정동 소재 "지장초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의 시설 이용이 가능한 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 서측 인근 "탄현로" 변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 7월 16일 접수된 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정 등기 (갑6)입니다.

선순위 임차권: 한국토지주택공사 (임차보증금 85,000,000원)가 존재합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 없음

* 전입일자: 2017년 10월 25일

* 확정일자: 2017년 9월 28일

* 배당신고일자: 2019년 11월 15일

* 대항력: 없습니다. 서울보증보험 주식회사(임차권자 한국토지주택공사)가 2026년 3월 5일 대항력 포기 확약서를 제출하였으며, 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의하였습니다.

인수되는 권리: 없음. 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

주변 건물은 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역입니다.

최근 거래 사례를 분석하면 다음과 같습니다:

* 송탄빌리지 8동 (1990년 준공, 49.62㎡): 2026년 5월 5일, 8,000만원에 거래되었습니다.

* 부락맨션 나동 (2003년 준공, 59.64㎡): 2026년 5월 1일, 11,000만원에 거래되었습니다.

* 풍림주택 (1987년 준공, 48.06㎡): 2026년 5월 14일, 5,300만원에 거래되었습니다.

본건의 건물 면적(57.96㎡)과 유사한 부락맨션 나동(59.64㎡)이 11,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 단위 면적당 시세는 약 110만원/㎡에서 184만원/㎡ 범위로 추정됩니다. 본건의 예상 시세는 약 10,000만원 내외로 판단됩니다.

다만, 본건의 감정가(124,000,000원)는 최근 거래 사례의 최고가(110,000,000원)보다 높아, 감정가가 시세 대비 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 "지장초등학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 이점이 있습니다.

또한, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

건물은 철근콘크리트 및 조적조 스라브지붕 4층 건물 내 4층 402호이며, 1992년 1월 23일 사용 승인되었습니다.

내부에는 위생, 급배수, 난방 설비가 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

감정가와 최근 시세 간의 차이: 감정가가 최근 거래 사례보다 높게 책정되어 있어, 실제 낙찰 시 시세보다 높은 가격으로 취득할 위험이 있습니다.

건축 노후도: 1992년 준공 건물로, 향후 유지보수 및 재건축 등에 대한 추가적인 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

혐오시설 유무: 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설의 존재 여부를 판단하기 어렵습니다. 정확한 판단을 위해서는 현장 확인 및 추가적인 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 서정동에 위치한 다세대주택으로, "지장초등학교" 인근에 위치하여 주거 환경이 양호한 편입니다.

선순위 임차권이 존재하나, 임차인이 대항력을 포기하는 확약서를 제출하였으므로 낙찰자가 부담해야 할 임차보증금은 없습니다. 이는 투자자에게 매우 긍정적인 요인입니다.

하지만, 감정가가 최근 유사 물건의 거래가 대비 다소 높게 책정된 점은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

임차인의 대항력 포기로 인한 보증금 인수 부담 없음 (인수 보증금 합계: 0원).

"지장초등학교" 인접으로 인한 교육 환경의 이점.

평택시의 지속적인 개발 가능성을 고려한 잠재적 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 124,000,000원입니다.

주변 다세대주택의 최근 거래 사례 분석 결과 (건물 면적 57.96㎡ 기준), 유사 면적(59.64㎡)의 최고가 거래는 110,000,000원이며, 평균 시세는 약 100,200,000원으로 추정됩니다.

본건은 인수되는 임차보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 보증금 인수 비용을 고려할 필요가 없습니다.

감정가와 시세의 차이, 그리고 안전 마진 확보를 고려할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준인 100,000,000원 ~ 112,000,000원 범위에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

하지만 본건의 경우 감정가가 시세 대비 높은 편이므로, 낙찰 가능성과 수익성을 고려하여 보다 보수적인 접근이 필요합니다. 시세 대비 현저히 낮은 가격으로 접근하는 것을 추천하며, 95,000,000원 이하로 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.