나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52558 [1] 경기도 하남시 망월동 1148 하남미사롯데캐슬헤븐시티2 2층214호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이롬 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 ""미사역"" 동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 가능하며, 대중교통사정은 버스정류장과의 거리 및 운행횟수 등으로 보아 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 및 지상10층 구조(사용승인일자: 2020.01.15) 내 개별 호로,
외벽 : 치장석 붙임, 콘크리트벽체 위 페인팅 등 마감
내벽 : 내부 인테리어 등 마감
창호 : 샤시 창호 등 입니다.

이용상태

본건을 포함한 2층 213호 ~ 219호(후첨 '호별배치도' 참조)는 벽체 구분 없이 하나의 골프연습장(상호: 더라르고 골프아카데미)으로 이용 중이며, 본건 214호 부분에 골프연습 타석 및 스크린이 설치된 상태로 조사됩니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 엘리베이터설비, 소화전설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 가장형의 평지로, 업무시설 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건의 서측으로 왕복4차선의 포장도로 및 양측 인도와 접하며, 북측 및 동측으로 보행자도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(미사지구) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>입니다.

기호(2): 도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(미사지구) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>입니다.

기호(3): 도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(미사지구) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>입니다.

공부와의 차이

본건 214호는 인접 호수와 벽체 구분 없이 골프연습장(상호: 더라르고 골프아카데미)의 일부로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.

기타: 없습니다.

물건 비고

2층 213호~219호는 벽체 구분 없이 하나의 골프연습장(상호 : 더라르고 골프아카데미)으로 이용중이며, 본건 214호 부분에 골프연습타석 및 스크린이 설치된 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52558 (1)

소재지: 경기도 하남시 망월동 1148 하남미사롯데캐슬헤븐시티2 2층214호

용도: 근린상가

감정가: 464,000,000원

토지면적: 12.45㎡ (약 3.77평)

토지지분: 12.45㎡ (약 3.77평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 56.77㎡ (약 17.17평)

건물지분: 56.77㎡ (약 17.17평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 헤OOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 "미사역" 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 버스정류장과의 거리 및 운행 횟수 등을 고려할 때 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

서측으로 왕복 4차선 도로 및 양측 인도와 접하고 있으며, 북측 및 동측으로는 보행자도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구)에 속하며, 소로1류 및 중로1류와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등에 포함되어 있습니다. (세부 내용은 제공된 토지이용계획 확인서 참조)

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 이보리

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,550,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-04-12

* 확정일자: 2025-09-03

* 배당신고일자: 2025-09-05

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원

3.2. 등기부요약

말소기준권리: 서울중앙지방법원 2024카단809067 가압류 (2024-05-08)

말소예정 권리:

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2021-03-24)

* 갑4: 소유권이전3번신탁등기말소 (2022-10-18)

* 갑5: 가압류 (2024-05-08) - 말소기준권리

* 을1: 근저당 (2024-08-23)

* 갑6: 임의경매 (2025-07-11)

등기부채권 총액: 2,255,200,000원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 이용현황

본 건물은 업무시설 및 제2종근린생활시설로 이용 중입니다. 본건(214호)을 포함한 2층 213호부터 219호까지는 벽체 구분 없이 하나의 골프연습장(상호: 더라르고 골프아카데미)으로 사용 중이며, 본건 214호 부분에는 골프연습 타석 및 스크린이 설치되어 있습니다. 이는 해당 상가의 현재 운영 형태와 잠재적인 임대 가치를 파악하는 데 중요한 요소입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

본건은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재하는 지역에 위치하여 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다. 미사역 인근이라는 지리적 이점 또한 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 및 미인수 보증금

본건에는 대항력 있는 임차인(이보리)이 존재합니다. 임차인의 전입일자(2022-04-12)가 말소기준권리(2024-05-08)보다 선순위에 있어 대항력이 인정됩니다. 그러나 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없을 가능성이 높습니다. 이 경우, 임차인이 보증금을 받지 못할 경우 명도 과정에서 법적 분쟁이나 예상치 못한 지연이 발생할 수 있으므로, 이 부분에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

6.2. 일체로 이용 중인 상가 공간

2층 213호부터 219호까지 벽체 구분 없이 하나의 골프연습장으로 이용 중이라는 점은, 개별 호실별 분할이나 용도 변경 시 추가적인 협의 또는 공사가 필요할 수 있음을 시사합니다. 현재 본건 214호에 골프연습 타석 및 스크린이 설치된 상태로, 향후 원상 복구 여부 및 비용 발생 가능성을 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 미사역 초역세권에 위치한 근린상가로, 입지적 장점이 뛰어나며 현재 골프연습장으로 운영되고 있어 상권 활성화 가능성을 보여줍니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 미인수 문제와 여러 호실이 벽체 없이 통합 운영되는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 낙찰 후 명도 및 부동산 활용 계획 수립 시 이러한 부분을 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지 조건

미사역 인근에 위치하며, 주변이 아파트, 오피스텔 등 주거 시설과 상업 시설이 혼재된 지역으로 배후 수요가 풍부합니다.

8.2. 활용도 높은 상가 공간

현재 골프연습장으로 활용 중이며, 추가적인 인테리어 및 용도에 따라 다양한 업종으로의 전환이 가능합니다.

8.3. 신축급 건물

2020년 1월 15일에 사용 승인된 건물로 비교적 신축급에 해당하여 건물 노후도가 낮습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 상기 명시된 대항력 있는 임차인의 명도 관련 리스크 및 현재 상가 통합 이용 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 명도에 따른 변수 발생 가능성을 감안하여 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.