나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52589 [1] 경기도 하남시 망월동 1129-2 미사역헤리움애비뉴어 6층611호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우리감정 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 ""미사역 6번출구"" 동측 인근에 위치하며 부근으로 아파트
,업무시설, 상업시설, 오피스텔, 학교, 관공서, 근린생활시설, 공원등이 소재하며 제반 주위
환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역(미사역)이 소재하여 대중교
통 이용은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 20층 건물 내 6층 611호로서,

외 벽 : 몰탈 위 페인트 및 석재붙임.
내 벽 : 몰탈 위 페인트 마감.
창 호 : 알루미늄샷시 강화유리 임.

이용상태

오피스텔로 이용중임. 후면(""내부개황도 및 사진"" 참고)

설비내역

기본적인 위생 급.배수설비, 개별난방설비, 승강기, 소방설비, 공동현관보안설비, 지하주차
장설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 주차장 진출입 가능하며 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)
도시지역,중심상업지역,지구단위계획구역(미사지구),중로1류(폭 20m~25m)(2016-07-25)(접합)
,중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-14)(접합),중로2류(폭 15m~20m)(보행자전용도로)(접합)

가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,공공주택지구<공공
주택 특별법>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,공장설
립제한지역<수도법>

기호(2)
도시지역,중심상업지역,지구단위계획구역(미사지구),소로2류(폭 8m~10m)(접합),중로1류(폭
20m~25m)(2016-07-25)(접합),중로2류(폭 15m~20m)(보행자전용도로)(접합)

가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,공공주택지구<공공
주택 특별법>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,공장설
립제한지역<수도법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52589 (1)

소재지: 경기도 하남시 망월동 1129-2 미사역헤리움애비뉴어 6층 611호

물건종별: 오피스텔

감정가: 137,000,000원

토지면적: 3.83㎡ (약 1.16평)

건물면적: 20.34㎡ (약 6.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신용보증기금 (등기부상 확인)

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (20층 건물 중 6층)

준공연도: 2020년

건물주용도: 업무시설

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 하남시 망월동 소재 "미사역 6번 출구" 동측 인근에 위치하며, 주변으로 아파트, 업무시설, 상업시설, 오피스텔, 학교, 관공서, 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 제반 주위 환경은 양호한 편입니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(미사역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 용도지역: 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구)

* 도로: 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m), 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다.

* 제한사항: 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 11월 11일자 신용보증기금의 가압류 (갑7) 입니다.

등기부상 권리 현황:

* 말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다.

* 말소기준권리보다 후순위인 가압류(갑8, 갑9), 강제경매(갑10) 등은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김민서)

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2023년 11월 2일

* 대항력: 있음

* 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 물건명세서상 '매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위번호 3번 주택임차권등기(임차보증금 150,000,000원, 전입일 2023.11.02., 확정일자 2023.11.02.)가 있으므로 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수될 수 있음'이라는 주의사항이 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

최근 매매 사례:

* 2026년 5월 29일: 138,500,000원 (약 20.42㎡, 13층)

* 2026년 5월 25일: 150,000,000원 (약 20.34㎡, 8층)

* 2026년 5월 1일: 136,000,000원 (약 20.34㎡, 16층)

시세 분석: 최근 거래 사례를 볼 때, 본건과 유사한 면적의 오피스텔은 136,000,000원 ~ 150,000,000원 사이에서 거래가 이루어졌습니다. 이는 감정가 137,000,000원과 유사하거나 약간 상회하는 수준입니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 5호선 미사역 도보 거리, 버스 정류장 인근으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주변시설: 아파트, 상업시설, 업무시설, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 밀집하여 생활 편의시설이 풍부합니다.

주차: 지하 주차장 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 가능성: 임차인 김 씨는 대항력을 갖춘 상태이며, 보증금이 150,000,000원으로 감정가(137,000,000원)를 초과합니다. 따라서 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 잔액을 낙찰자가 인수해야 할 위험이 존재합니다. 이는 총 매수 비용에 직접적인 영향을 미치는 중요한 요소입니다.

혐오시설 여부: 주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. (※ 별도 조사 필요)

7. 종합 의견

본 물건은 미사역 초역세권에 위치하며 주변 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 입지 조건이 우수합니다. 또한, 최근 거래 사례를 볼 때 시세도 안정적으로 유지되고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금(150,000,000원)이 감정가(137,000,000원)를 초과하므로, 경매 낙찰 후 임차인 보증금 인수 여부에 따른 추가 비용 발생 가능성을 반드시 고려해야 합니다. 이러한 인수 부담을 감안하더라도, 낙찰 후 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

미사역 초역세권 입지로 인한 높은 미래가치 및 환금성

단지 주변 풍부한 생활 편의시설 및 직주근접성

향후 개발 가능성 및 지역 가치 상승 잠재력

9. 예상 입찰가

현재 시세를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 최근 거래 사례 평균인 약 141,500,000원 수준으로 판단됩니다.

감정가 137,000,000원을 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성을 고려하여 예상 입찰가를 산정해야 합니다.

임차인 보증금(150,000,000원)이 경매 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 하므로, 이를 고려한 총 매수 비용이 시장 가격을 초과하지 않도록 신중한 접근이 필요합니다.

상기 내용을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 보수적으로 140,000,000원 수준으로 제안합니다. 실제 입찰 시에는 법원 경매 진행 상황, 타 입찰자들의 움직임, 인수 부담금 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.