나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56914 [1] 경기도 용인시 수지구 풍덕천동 691 동부아파트 104동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명인 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 풍덕천동 소재 '풍덕초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하고 있는 지역으로서 아파트지대임.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 남측 근거리 신분당선 '수지구청역' 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 17층 아파트 104동 2층 203호로서,
외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

아파트(침실2, 거실, 주방/식당, 욕실, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 주차장시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(특수도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비예정구역<도시 및 주거환경정비법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계는 미상임.
2)본건 현장조사시 거주자 폐문부재 등으로 인해 본건 건물의 내부구조 및 이용상태 등은 건축물대장 및 일반적, 표준적 이용상황 등을 기준으로 하였으므로 경매입찰시 재확인 하시기 바랍니다.

물건 비고

신청채권자 겸 대항력 있는 임차인의 보증금 370,000,000 원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하므로 입찰시 주의요망.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경56914 (1)

* 소재지: 경기도 용인시 수지구 풍덕천동 691 동부아파트 104동 2층203호

* 용도: 아파트

* 감정가: 605,000,000원

* 토지면적: 34.18㎡ (약 10.34평)

* 건물면적: 59.61㎡ (약 18.03평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 용인시 수지구 풍덕천동 소재 '풍덕초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하고 있는 지역으로서 아파트지대입니다. 본 건이 위치한 풍덕천동 일대는 수지구의 중심 지역 중 하나로, 다양한 근린생활시설, 병의원, 은행 등 상업 시설이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 교통상황: 본건 단지까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있습니다. 또한, 남측 근거리에는 신분당선 '수지구청역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 이를 통해 강남 방면으로의 이동이 용이합니다.

* 건물의 구조: 본 건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 17층 아파트 104동 2층 203호로서, 외벽은 세멘몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 등 마감, 창호는 하이샷시 창호로 되어 있습니다.

* 이용상태: 아파트(침실2, 거실, 주방/식당, 욕실, 발코니 등)로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수시설, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 토지는 사다리형의 형상으로서 아파트 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태등: 단지 내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(특수도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 정비예정구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다.

* 공부와의 차이: 해당 없음.

1.2. 권리분석

* 등기부 요약:

* 소유권 이전: 원효재(1995-08-28), 우병구(2002-02-22)

* 근저당: 주식회사신일대부(2022-11-04, 60,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 이성구(2024-10-25, 50,000,000원) - 말소

* 주택임차권: 김은하(2025-02-18, 370,000,000원) - 인수 (말소되지 않음)

* 가압류: 서울보증보험주식회사(2025-03-21, 101,163,210원) - 말소

* 강제경매: 김은하(2025-07-21, 370,000,000원) - 말소 (본건 경매 사건)

* 등기부채권 총액: 581,163,210원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김은하

* 보증금: 370,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-01

* 확정일자: 2022-06-15

* 배당신고일자: 2025-02-18

* 대항력: 있음

* 권리분석 결론:

본 건의 말소기준권리는 2022년 11월 4일 접수된 주식회사신일대부의 근저당(을20)입니다. 이보다 후순위인 을22번 주택임차권(김은하, 보증금 370,000,000원)은 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

주목할 점은 임차인 김은하 씨가 본 경매 사건의 신청 채권자(김OO)이기도 하다는 것입니다. 대항력을 갖춘 임차인이자 채권자로서, 본 건의 매각 절차에서 자신의 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 입찰 시에는 임차인의 보증금 인수 여부와 예상 인수 금액을 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 입지적 특성: 본건이 위치한 풍덕천동은 용인시 수지구의 중심 상업 및 행정 기능이 집중된 지역으로, 주거 환경이 우수합니다. 주변에 다양한 편의시설과 공공기관이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교통망: 신분당선 수지구청역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 단지까지 차량 접근성도 양호합니다.

* 상업 및 편의시설: 본건 아파트 단지 인근으로 각종 근린생활시설, 병의원, 은행, 관공서(용인시립수지관공서), 도서관(용인중앙도서관) 등이 잘 갖추어져 있어 생활에 불편함이 없습니다.

* 최근 매매 동향: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 전용면적(59.61㎡)의 아파트는 2026년 7월 기준 7억 4천만 원에서 8억 5천만 원 사이에서 거래되었습니다. 이는 평당 약 4,000만 원에서 4,500만 원 선의 시세를 형성하고 있는 것으로 파악됩니다. 본 건의 감정가(6억 5백만 원) 대비 최근 실거래가가 상당히 높게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 동부1차 (동부아파트)

* 주소: 경기도 용인시 수지구 풍덕천동 691 (수지로 323)

* 사용승인일: 1995년 7월 31일

* 총 층수: 17층 (본건 2층)

* 세대수: 612세대

* 면적: 전용면적 59.61㎡ (약 18.03평)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터

* 주차: 총 322대 (지상 12대, 지하 18대). 세대당 약 0.53대 수준으로, 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

* 주변 교육 시설:

* 풍덕초등학교가 단지 남서측 인근에 위치하여 자녀들의 도보 통학이 편리합니다.

* 주변이 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 교육적인 측면에서 안전하고 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 편의 및 공공시설:

* 신분당선 수지구청역이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 인근에 다양한 상업 시설과 병의원, 관공서(용인시립수지관공서), 도서관(용인중앙도서관)이 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

* 단지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 도심지 특성상 생활 소음 및 교통량 증가는 일반적일 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인의 보증금 인수: 본 건의 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 선순위 임차인인 김은하 씨의 보증금 370,000,000원입니다. 이 임차인은 본 경매 사건의 신청 채권자이기도 하므로, 자신의 보증금 전액을 회수하기 위해 경매 절차를 진행하고 있습니다. 만약 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 예상 입찰가 외 추가적인 자금 투입을 의미하므로, 입찰 전 반드시 배당 내역과 인수될 보증금 잔액을 면밀히 확인해야 합니다.

* 낮은 감정가 대비 높은 시세: 본 건의 감정가는 605,000,000원이지만, 최근 유사 면적의 실거래가는 740,000,000원에서 805,000,000원까지 형성되어 있어 시세와의 상당한 괴리가 존재합니다. 이는 임차인 보증금 인수 리스크를 반영한 결과로 해석될 수 있습니다.

* 아파트 노후도: 1995년에 건축된 아파트로, 사용승인일로부터 약 31년이 경과하였습니다. 이는 향후 재건축 또는 리모델링에 대한 논의가 발생할 수 있으며, 이는 장기적인 가치 상승의 요인이 될 수도 있으나 초기 투자 비용 발생 가능성도 내포합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 경기도 용인시 수지구 풍덕천동에 위치한 동부아파트 104동 2층 203호로, 신분당선 수지구청역 인근에 자리하여 교통 및 생활 인프라가 매우 우수합니다. 주변에 교육 시설, 상업 시설, 공공 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높은 지역입니다.

다만, 대항력 있는 선순위 임차인(김은하)의 보증금 370,000,000원 인수 문제가 가장 큰 리스크입니다. 이 임차인이 자신의 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 부담해야 하므로 입찰 시 상당한 주의가 요구됩니다.

최근 실거래가(7.4억~8.05억)는 감정가(6.05억)보다 현저히 높게 형성되어 있어 시세 차익의 가능성이 있으나, 이는 인수되는 보증금 리스크를 감안한 가격으로 해석해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지 조건: 수지구 중심부에 위치하며, 수지구청역 등 주요 교통 요충지와 풍덕천동의 우수한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

* 시세 대비 잠재 수익성: 최근 실거래가와 비교 시, 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 임차인 보증금 인수 리스크를 잘 관리한다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 장기적 가치 상승 잠재력: 아파트 노후화로 인한 재건축/리모델링 가능성은 장기적인 관점에서 자산 가치 상승의 기회를 제공할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 최근 실거래가, 감정가, 그리고 가장 중요한 임차인 보증금 인수 리스크를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

최근 유사 면적 아파트가 7억 4천만 원에서 8억 5천만 원 사이에서 거래된 점을 감안할 때, 본 건의 2층이라는 층수와 임차인 보증금 370,000,000원의 인수 가능성을 보수적으로 고려하여 입찰가를 설정하는 것이 바람직합니다.

만약 임차인이 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못하고 매수인이 잔액을 인수해야 한다면, 실제 총 취득 비용은 입찰가에 인수되는 보증금 잔액이 더해지게 됩니다. 따라서, 이 점을 충분히 인지하고 입찰에 참여해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 770,000,000원 ~ 790,000,000원

* 주의사항: 상기 예상 입찰가는 순수 입찰 가격을 기준으로 합니다. 실제 총 취득 비용은 배당 결과에 따라 달라질 수 있으며, 임차인 보증금 중 인수하게 되는 금액만큼 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 입찰 전 반드시 배당 순위 및 예상 배당표를 면밀히 확인하여 최종 입찰가를 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.