나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56994 [1] 경기도 화성시 장안면 장안리 575 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수원 · 평가일 2025.08.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 장안면 장안리 소재 '장안6리모범경로당' 남서측 인근에 위치하며
부근은 근교 농경지대로서 자연부락, 농경지, 야산, 중소규모 공장, 창고 등이 혼재함.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정 보통시 됨.

형태 및 이용상태

남향 완경사지에 조성된 부정형으로 대체로 평탄하며 주거용건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

당해토지 전체는 폭 약 4미터 포장도로와 북측으로 접하나 평가지분 건물 소재지는 맹지
상태임.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리)<국토의 계획 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 타지분권자 소유의 주택 2동이 소재하나 토지의 구분소유적 공유지분자 소
유로서 영향 없슴.

공부와의 차이

공부상 지목이 '전'이나 현황 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

1985년 02월 28일 사용승인된 조적조 세멘기와지붕 단층건으로
기호(2)는 외벽: 전면 돌붙임 치장,측후면 연와조 노출 쌓기
내벽: 벽지 마감
바닥: 비닐장판 마감
창호: 샤쉬 등 2중창임.
기호(2-1)은 실제 슬래브지붕으로 내외벽 페인트 마감임.

이용상태

기호(2)는 단독주택(방3, 거실, 현관 등)이며, 기호(2-1)는 옥외 화장실임.

설비내역

기호(2)에 위생설비 및 유류보일러 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 개황도 및 사진과 같이 소규모 부합물이 소재함.

공부와의 차이

기호(2-2) 건물이 공부상 세멘기와지붕이나 실제 슬래브지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

소유자(최정분)가 거주하는 것으로 조사됨.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물 포함.
-공유자 우선매수신고 제한 있음.
(공유자 우선매수신청을 한 공유자는 당해 매각기일 종결전까지 보증금을 제공하여야 하며, 매수신청권리를 행사하지 않는 경우에는 차회 기일부터는 우선권이 없음).
-목록1. 현황 : 공부상 지목은 '전' 이나 주거용 건부지로 이용중이며,매각에서 제외된 타 지분권자 소유 주택 2동이 소재함.
-목록1. : 농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56994 (1)

소재지: 경기도 화성시 장안면 장안리 575

물건종별: 단독주택 (토지 및 건물 일부 지분 매각)

감정가: 27,254,920원

토지 면적 (지분): 85.9866㎡ (약 26.01평)

건물 면적 (지분): 17.71㎡ (본건 건물) + 41.05㎡ (제시외 건물, 옥외화장실 등) = 58.76㎡ (약 17.78평)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 엠메이드대부유한회사

2. 입지조건

본건은 경기도 화성시 장안면 장안리 소재 '장안6리모범경로당' 남서측 인근에 위치합니다.

주변 환경으로는 근교 농경지대, 자연부락, 농경지, 야산, 중소규모 공장, 창고 등이 혼재되어 있습니다.

차량 접근은 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 남향의 완경사지에 조성된 부정형으로 대체로 평탄하며, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 당해 토지 전체가 폭 약 4미터 포장도로와 북측으로 접하고 있으나, 본건 지분 건물 소재지는 맹지 상태입니다.

토지 이용 계획상으로는 계획관리지역, 성장관리구역(산업관리), 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 토지 및 건물 일부 지분 매각입니다.

등기부상 말소기준권리는 을1, 화성군 근저당권(1984년 12월 26일 접수, 10,000,000원)입니다.

말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(근저당, 압류 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권개요가 있습니다. 목록1. 건물(타 지분권자 소유 주택 2동)을 위하여 대지 부분에 법정지상권이 성립할 여지가 있으므로, 구분소유적 공유 관계인지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 소유자(최정분)가 거주하는 것으로 조사되었습니다. 따라서 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건은 농경지, 자연부락과 중소규모 공장, 창고 등이 혼재하는 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업 지역과는 거리가 있습니다.

상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 점포들이 존재할 가능성이 있습니다.

주요 상권과의 접근성은 높지 않으나, 해당 지역의 개발 가능성 및 특수성에 따라 부동산 가치가 변동될 수 있습니다.

5. 생활정보

본건 주변에는 농경지와 야산이 분포하여 다소 전원적인 환경을 제공합니다.

병원, 대형마트, 관공서 등 주요 생활 편의 시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요합니다.

인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 본건 토지의 공부상 지목이 '전'이므로, 매수인은 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 미제출 시 낙찰이 무효 처리되고 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 지분 매각: 전체 부동산이 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 지분권자와의 관계, 향후 재산권 행사 시 협의가 필수적이며, 이로 인한 분쟁 가능성이 있습니다.

* 맹지 상태: 본건 지분 건물이 소재하는 토지 부분은 맹지 상태로, 도로 접근에 제약이 따릅니다. 이는 건물 이용 및 건축 행위에 불리하게 작용할 수 있습니다.

* 법정지상권 성립 가능성: 타 지분권자 소유의 주택 2동이 본건 토지 위에 소재하며, 이들 건물을 위해 대지 일부에 법정지상권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 향후 건물 이용 및 재산권 행사에 큰 제약이 될 수 있습니다.

* 타 지분권자 소유 건물 존재: 같은 토지 위에 다른 지분권자가 소유한 주택 2동이 소재하고 있어, 토지 이용 및 관리 측면에서 복잡성이 예상됩니다.

* 공부와의 차이: 공부상 지목은 '전'이나 현황 '대'로 이용 중이며, 건물 지붕 재질 등에 공부와 실제 현황이 다른 부분이 있어, 명도 및 이용 시 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 토지 지분 매각으로서, 맹지 상태, 법정지상권 성립 가능성, 타 소유 건물 존재 등 여러 복합적인 권리관계 및 이용상 제약이 예상되는 고위험 물건입니다.

매수 전 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 절차를 반드시 확인해야 하며, 향후 건물 이용, 재개발, 매각 등에 있어 다른 지분권자들과의 긴밀한 협의가 필수적입니다.

법정지상권 문제 해결 여부에 따라 물건의 가치가 크게 달라질 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 법률 검토가 요구됩니다.

전반적으로 토지 자체의 가치보다는 지분권 관계 및 법적 제약 사항이 물건의 가치에 더 큰 영향을 미칠 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 지역 개발 잠재력: 계획관리지역에 속해 있어 향후 지역 개발 시 토지 가치 상승의 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 경쟁력 있는 가격: 지분 매각 및 여러 위험 요소로 인해 시세 대비 저렴한 가격에 매수할 기회가 될 수 있습니다. (단, 위험 부담 감안 필요)

* 토지 지분 확보: 향후 공유물 분할 소송 등을 통해 전체 토지 소유권을 확보하거나, 지분 가치를 극대화할 수 있는 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 27,254,920원 (지분 기준)

최근 매매 정보 분석:

제공된 JSON 정보에 따르면, 인근 장안면 장안리 소재 "장명빌라"(연립주택, 1994년식, 전용면적 92.97㎡)가 2026년 3월 20일에 9,950만원(99,500,000원)에 거래되었습니다. 본건은 단독주택의 지분이며, 건축 연도가 다르고 토지 지분 면적이 상당한 점을 고려할 때 직접적인 비교는 어렵습니다.

시장 시세 및 위험 요소 고려:

화성시 장안면 지역의 토지 시세는 농지, 건부지, 관리지역 등 용도에 따라 평당 수십만원에서 백만원 이상까지 다양합니다. 본건의 토지 지분(약 26평)과 건물 지분(약 18평)의 감정가(약 2725만원)를 고려할 때, 이는 현재 시장 시세 대비 낮은 수준으로 판단될 수 있습니다.

그러나 본건은 맹지, 농지, 법정지상권 성립 가능성, 타 지분권자 소유 건물 존재 등 여러 심각한 위험 요소를 내포하고 있습니다. 이러한 위험을 해소하기 위한 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있으며, 최악의 경우 권리 행사에 큰 제약을 받을 수 있습니다.

또한, 공유자 우선매수 신고 가능성이 있어 낙찰 가격에 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 투자자는 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고, 낙찰 후 발생할 수 있는 제반 비용 및 리스크를 감안하여 보수적으로 접근해야 합니다.

예상 입찰가 범위:

상기 감정가 및 위험 요소를 종합적으로 고려하여, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰하는 것을 권장합니다.

20,000,000원 ~ 27,000,000원

본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보와 일반적인 시장 분석에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 법률 전문가 자문 등을 통해 보다 정확한 시세 분석 및 리스크 평가를 거쳐 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.