나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55999 [1] 경기도 화성시 반송동 92-2 마젤란오피스텔 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루감정 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 반송동 소재 '학동초등학교' 동측 인근에 위치하며 주변은
아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은
무난시 됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 30층 건물 내 5층 502호로서,
외벽 : 석재붙임 및 복합판넬 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등 (탐문사항)
창호 : 하이샷시 창호 등임. (탐문사항)

이용상태

집합건축물대장상 용도는 오피스텔임.
(※ 후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지시설, 지하주차장 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 대로1류(폭 35m~40m)(접합),
중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건의 공부상 용도가 오피스텔인바, 주거용 여부를 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

2. 1.

사건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55999 (1)

소재지: 경기도 화성시 반송동 92-2 마젤란오피스텔 5층502호

용도: 오피스텔

감정가: 145,000,000원

토지면적: 5.41㎡ (약 1.64평)

건물면적: 29.09㎡ (약 8.80평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이

2. 2.

건축물 정보

건축구조: 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 30층 건물 내 5층 502호

사용승인일: 2010년

외벽 마감: 석재붙임 및 복합판넬 등

내벽 마감: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등 (탐문사항)

창호: 하이샷시 창호 등

2. 3.

토지 정보

토지 형상 및 이용상태: 인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용 중.

인접 도로상태: 본건 동측 및 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 중심상업지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 성장관리권역.

3.

입지조건

3. 1.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 반송동 소재 '학동초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역임.

3. 2.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난한 편임.

4.

권리분석

4. 1.

임차인 현황

임차인: 이학기

보증금: 148,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-04-15

확정일자: 2021-03-31

대항력: 있음

4. 2.

등기부 요약

* 을구 12번 주택임차권 (권리자: 이학기, 금액: 148,000,000원, 말소: 인수)

전입일자: 2021-04-15, 확정일자: 2021-03-31. 본 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함.

* 을구 11번 전세권 설정 (권리자: 이학기, 금액: 148,000,000원, 말소: 말소)

본 전세권은 말소기준권리이며, 매각으로 소멸될 예정임.

4. 3.

권리분석 종합

본건에는 대항력 있는 임차인 이학기 씨가 존재하며, 148,000,000원의 보증금(전세권 설정 금액과 동일)을 가진 주택임차권이 매수인에게 인수되는 권리로 파악됨. 이는 등기부등본 상 을구 12번 항목에 '인수'로 명시되어 있으며, 물건명세서에서도 동일하게 기재되어 있음. 등기부등본 상으로는 이학기 씨의 전세권(을구 11번)이 말소기준권리로서 말소될 예정이지만, 주택임차권(을구 12번)은 배당받지 못하는 금액만큼 매수인이 인수해야 함.

5.

상권분석

5. 1.

주변 상업시설

본건이 위치한 반송동 지역은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역임. 주변에 아파트 단지, 오피스텔, 상가 시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 활발한 지역으로 평가됨. 메타폴리스몰, 타임테라스 등 대형 상업 시설이 인근에 위치하여 생활 편의성이 우수함.

5. 2.

토지이용계획

본건 토지는 중심상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 상업 및 업무 시설 개발에 유리한 입지 조건을 갖추고 있음.

6.

생활정보

6. 1.

주변 편의시설

* 쇼핑: 메타폴리스몰, 타임테라스 A/B블럭, 홈플러스 동탄점, GS더프레시 동탄남광장점 등.

* 의료: (검색 결과에 명시적 언급 없음, 일반적인 상권으로 추정)

* 문화/여가: (검색 결과에 명시적 언급 없음, 일반적인 상권으로 추정)

6. 2.

교육시설

* 초등학교: 학동초등학교 (본건 소재지 인근), 학동초등학교는 경기 상위 22% 수준.

* 중학교: 능동중학교 (0.8km), 반송중학교 (1.3km).

* 고등학교: 하길고등학교 (0.7km), 반송고등학교 (0.8km), 동탄국제고등학교 등 학군 우수.

6. 3.

교통 및 주차

* 대중교통: 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 도로 접근성: 차량 출입 용이하며, 동측 및 서측으로 포장도로에 접해 있음.

* 주차: 오피스텔 건물 내 지하 주차장이 마련되어 있어 주차 가능함.

7.

잠재적 리스크

7. 1.

권리 인수 위험

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이학기 씨의 주택임차권 148,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점임. 이는 해당 금액만큼 추가적인 자금 투입이 필요함을 의미하며, 만약 배당으로 전액 변제되지 않으면 매수인이 부담해야 함.

7. 2.

명도 저항 가능성

대항력 있는 임차인이 거주 중이므로, 임차인과의 명도 협상이 필요할 수 있으며, 이 과정에서 시간과 비용이 추가로 발생할 수 있음.

7. 3.

감정가와 실거래가 비교

감정가 145,000,000원 대비 동일 면적(29.09㎡)의 최근 매매 실거래가는 124,000,000원 (2026년 3월 14일)으로, 감정가가 실거래가보다 높은 상황임. 또한, 인수해야 할 임차인의 보증금(148,000,000원)이 최근 실거래가 및 감정가보다 높다는 점은 투자 시 수익률을 고려해야 할 중요한 요소임.

7. 4.

오피스텔 용도 확인

건축물대장상 용도는 오피스텔이나, 주거용으로 사용 중인지 여부를 반드시 재확인해야 함. 주거용으로 사용 시 전입신고 가능 여부, 관련 세금 등이 달라질 수 있음.

8.

종합 의견

본건 수원지방법원 2025타경55999 (1) 물건은 경기도 화성시 반송동 마젤란오피스텔에 위치한 29.09㎡(약 8.80평) 규모의 오피스텔임. 학동초등학교 인근에 위치하며 주변 아파트, 오피스텔, 상업시설, 학교 등이 혼재하여 입지 조건은 양호함. 교통 및 생활 편의시설 접근성 또한 우수하며, 인근에 다양한 학군이 형성되어 있어 주거 환경은 긍정적임.

그러나 본건의 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인 이학기 씨가 존재하며, 해당 임차인의 주택임차권 148,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점임. 이 금액은 최근 실거래가(124,000,000원) 및 감정가(145,000,000원)보다 높으며, 따라서 매수인은 추가적인 자금 부담을 안고 투자를 진행해야 함.

이러한 권리 인수 부담을 고려할 때, 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적이며, 투자 결정 시 예상되는 총 지출 비용과 예상 수익률을 면밀히 검토해야 함.

9.

투자 포인트

* 우수한 입지: 화성시 반송동 중심상업지역 내 위치, 교통 및 생활 편의시설 접근 용이.

* 학군: 학동초등학교 등 우수한 학군 형성.

* 향후 개발 가능성: 중심상업지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 지역 개발 잠재력 보유.

10.

예상 입찰가

본건의 건물 면적은 29.09㎡이며, 유사 면적(29.09㎡)의 최근 실거래가는 2026년 3월 14일 기준 124,000,000원임. 감정가는 145,000,000원임.

인수해야 할 임차인의 보증금이 148,000,000원으로, 이는 실거래가 및 감정가보다 높은 수준임을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요함.

본 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한, 경매에서의 낙찰가를 기준으로 산정한 금액이며, 실제 총 투자 비용은 낙찰가에 인수되는 보증금을 합산해야 함.

따라서, 인수 부담을 고려한 보수적인 접근 하에, 주변 시세 및 감정가 대비 잠재적 할인율을 적용하여 예상 입찰가를 110,000,000원으로 제안함.

총 예상 지출액 = 예상 입찰가 (110,000,000원) + 인수 보증금 (148,000,000원) = 258,000,000원.

이는 최근 실거래가(124,000,000원) 및 감정가(145,000,000원) 대비 매우 높은 총 지출액이므로, 투자 시 각별한 주의가 필요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.