나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56642 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1034-3 드라마시티 7층707호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원시청"" 북동측 인근에 위치하며 주변은 음식점, 모텔, 오피스텔, 오피스 등이 분포하는 상업지대임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량의 접근이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 12층 건내 7층 707호로
외벽: 석재 및 복합판넬마감 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 및 세장형의 2필지를 일단으로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설(소매점)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 10미터 및 남측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

인계동 1034-3:도시지역 , 중심상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(일반) , 지구단위계획구역(시청지구) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

인계동 1034-10:도시지역 , 중심상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(일반) , 지구단위계획구역(시청지구) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건 정보

수원지방법원 2025타경56642 (1)

2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1034-3 드라마시티 7층707호

용도: 오피스텔

토지 면적: 6.44㎡ (약 1.95평)

건물 면적: 27.63㎡ (약 8.36평) - 전용면적

감정가: 88,000,000원

준공년도: 2010년

2. 매각 대상 및 경매 구분

토지/건물 일괄매각, 부동산강제경매

2. 채권자

김

1.1. 입지조건

2. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 '수원시청' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 음식점, 모텔, 오피스텔, 오피스 등이 분포하는 상업지대임.

2. 교통 상황

본건이 속한 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통임.

2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 인계동 1034-3: 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m~12m) 접함. 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

* 인계동 1034-10: 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류(폭 8m~10m) 접함. 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

1.2. 권리분석

2. 등기부 현황

* 소유권 보존: 주식회사 아원 (2010-03-09)

* 소유권 이전: 주식회사 세한엔지니어링 (2010-08-06)

* 소유권 이전: 황선전 (2014-05-29)

* 강제경매 (말소기준권리): 김순옥 (2025-07-02, 5,000,000원) - 수원지방법원 강제경매개시결정(2025타경56642)

2. 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원. 임대 사항은 미상임.

2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음.

1.3. 상권분석

2. 주변 상권 현황

본건이 위치한 지역은 수원시청 인근의 중심 상업지대로, 음식점, 모텔, 오피스텔, 일반 오피스 등이 밀집해 있어 활발한 유동 인구와 상업 활동이 예상되는 지역임.

1.4. 생활정보

2. 건물 구조 및 설비

* 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 12층 건물 내 7층 707호.

* 외벽: 석재 및 복합판넬 마감.

* 창호: 샷시창호.

* 내부 설비: 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등.

2. 인접 도로 상태

본건 북측으로 노폭 약 10미터, 남측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접함.

1.5. 잠재적 리스크

2. 특이사항

공동담보 물건으로, 타 물건의 경매 결과에 따라 본건의 진행 상황이 영향을 받을 수 있음.

2. 미상 임대차 정보

임대차 현황이 미상으로, 명도 시 예상치 못한 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 면밀한 조사가 필요함. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 인계동의 중심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 수원시청 인근이라는 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 건물은 2010년에 준공되어 비교적 최신식이며, 오피스텔 및 상가로 활발히 이용되는 지역의 특성을 가지고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리가 없어 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 공동담보 물건이라는 점과 임대차 정보가 미상인 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 수원시청역 인근 중심상업지구에 위치하여 풍부한 배후수요와 유동인구를 확보하고 있습니다.

* 교통이 편리하고 주변 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 임대 수익 및 향후 시세 상승 잠재력이 높습니다.

* 건물은 적정 연식으로 유지보수 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 88,000,000원

최근 매매 사례 분석:

* 2023년 12월 (27.32㎡, 4층): 85,000,000원

* 2024년 10월 (34.77㎡, 6층): 80,000,000원

* 2025년 12월 (27.25㎡, 9층): 60,500,000원

시세 분석:

최근 매매 사례 중 2025년 12월의 6,050만원 거래가는 본건과 면적이 유사한 27.25㎡ 물건이 9층에 거래된 가격으로, 감정가(8,800만원) 및 이전 거래가(8,500만원, 8,000만원) 대비 현저히 낮은 가격입니다. 이는 해당 거래가 특정 상황(직거래, 급매 등)이 반영되었거나 최근 시장 상황을 보여주는 지표일 수 있습니다. 본건의 7층 위치와 유사 면적(27.63㎡)을 고려할 때, 60.5M~85M 범위 내에서 시세가 형성될 가능성이 있습니다. 다만, 2025년 12월의 거래가가 현재 시점을 기준으로 가장 근접한 시세 지표로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 80,000,000원

(주의: 상기 예상 입찰가는 제공된 제한적인 시세 정보를 바탕으로 산출된 것이며, 실제 경매 참여 시에는 시장 상황, 현장 조사 결과, 권리 관계 변동 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 2025년 12월의 6050만원 거래가를 중요한 참고 자료로 활용하시기 바랍니다.)

본 보고서 작성 시 제공된 정보 외 별도의 외부 지도 서비스나 검색 사이트를 통한 혐오시설 조사는 수행되지 않았습니다. 따라서, 잠재적 투자자는 입찰 전 주변 환경에 대한 직접적인 확인을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.