나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56712 [1] 경기도 화성시 남양읍 남양리 2069-4 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소하 · 평가일 2025.07.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 남양읍 남양리 소재 '화성시청' 북서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 다가구주택, 근린주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주상지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 남동측 및 남서측 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등 전반적인 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 인접지 및 인접도로대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 현황 주상용건부지 임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(남양지구), 소로2류(폭 8m~10m)(2013-08-07)(국지도로)
(접합),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서,
(사용승인일자:2012.11.14)
외벽: 인조석 붙임 및 페인트칠 등 마감,
내벽: 페인트칠 및 인테리어 등 마감,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

현황 주상용으로 이용중임.(후첨 ""건물개황도"" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화설비, CCTV설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본 건물 지상 2층,3층에 본건 건물의 부합물 및 종물로 판단되는 제시외 건물(확장부분)은 그 위치 및 부합의 정도 등을 고려하여 본 건물에 포함하여 평가하였는바 경매진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.
2. 본건 건물은 ""예찬빌딩""으로 통칭되고 있음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56712 (1)

소재지: 경기도 화성시 남양읍 남양리 2069-4

용도: 근린주택

감정가: 1,202,608,260원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 화성제일신용협동조합 (추정)

1.2. 토지 정보

토지면적: 298.50㎡ (약 90.3평)

토지제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(남양지구), 소로2류(폭 8m~10m) 접함, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리구역

1.3. 건물 정보

건물면적: 429.63㎡ (약 129.9평)

건물제시외면적: 0.00㎡

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물

사용승인일자: 2012년 11월 14일

건물 별칭: 예찬빌딩

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 화성시 남양읍 남양리 소재 '화성시청' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다가구주택, 근린주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주상복합 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 남동측 및 남서측 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 5월 17일 접수된 화성제일신용협동조합의 근저당권 (금540,000,000원)입니다.

3.2. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등 다수의 권리가 등재되었으나, 모두 말소 예정이거나 말소된 상태로 확인됩니다. 이는 경매 절차를 통해 소멸될 권리들입니다.

3.3. 임차인 현황

* 문대영: 보증금 150,000,000원, 대항력 있음. (인수 대상)

* 주식회사세연안전: 보증금 90,000,000원, 대항력 없음. (말소 예정)

* 고정선: 보증금 130,000,000원, 대항력 없음. (말소 예정)

* 윤현정(개명전 :윤난희): 보증금 180,000,000원, 대항력 없음. (말소 예정)

* 주식회사상림기술: 보증금 130,000,000원, 대항력 없음. (말소 예정)

3.4. 인수해야 할 권리

임차인 문대영의 보증금 150,000,000원은 대항력이 있어 매수인이 인수해야 합니다.

3.5. 주의사항

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 개요에 기재되어 있으나, 상세 내용은 파악되지 않습니다. 만약 존재하는 지상권이 있다면 매수인에게 인수될 수 있는 중요한 위험 요소이므로, 반드시 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (참고용)

제공된 최근 매매 JSON 정보는 '연립주택'으로, 본건 '근린주택'과는 물건의 성격이 다소 차이가 있습니다.

* '헤르만하우스남양' (2020년 준공, 전용면적 약 67㎡, 80㎡): 2026년 5월 25,500만원, 2026년 7월 22,500만원에 거래되었습니다. 평당 약 300만원 ~ 375만원 수준의 시세를 보입니다.

* '민성주택' (1988년 준공, 전용면적 약 55㎡): 2026년 6월 7,300만원에 거래되었습니다.

4.2. 본건 가치 평가

본건은 대지면적 약 90.3평, 건물면적 약 129.9평의 근린주택으로, 감정가는 12억 260만원입니다. 주변 연립주택 시세와 비교 시, 본건은 토지 가치와 건물 가치가 복합적으로 평가된 것으로 보입니다. 특히, 화성시청 인근의 제1종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 위치하고 있어 향후 지역 발전 가능성도 고려될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 주변은 상업 및 주거 기능이 혼재된 지역으로, 마트, 편의점, 식당 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 화성시청이 인근에 위치하여 행정 서비스 접근성 또한 우수합니다.

5.2. 교통

화성시청을 중심으로 대중교통망이 구축되어 있으며, 차량을 이용한 주요 도로 접근성도 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수 대상 임차인

대항력 있는 임차인 문대영의 보증금 150,000,000원을 인수해야 하므로, 이는 실질적인 매수 금액에 포함되어야 합니다.

6.2. 미확인 지상권

물건명세서에 기재된 '소멸되지 않는 권리: 지상권'에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다. 지상권의 존재 및 내용에 따라 물건의 가치 및 활용도에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 여부

제공된 검색 결과에 따르면, 화성시 내에서 폐기물 처리 시설, 가축분뇨 처리 시설 등 혐오 시설 설치와 관련한 갈등 사례들이 언급되고 있습니다. 본건의 정확한 위치를 기준으로 반경 내에 직접적인 혐오 시설이 확인되지는 않았으나, 향후 지역 개발 과정에서 이러한 시설이 입지할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. (참고:)

7. 종합 의견

본건은 화성시청 인근에 위치한 근린주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호합니다. 2012년 준공된 건물로 비교적 신축에 속하며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 문대영의 보증금 1억 5천만원을 인수해야 하는 점과, 물건명세서 상 미확인된 지상권의 존재 가능성이 주요 위험 요소로 파악됩니다. 이러한 인수 부담 및 잠재적 위험을 충분히 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 가치

화성시청 인근이라는 점은 향후 행정 및 상업 기능 확장에 따른 지가 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

8.2. 임대 수익 가능성

상가 및 주택으로 활용 가능한 근린주택으로, 공실 없이 임대 운영 시 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. (단, 인수 임차인 외 다른 임차인들의 계약 조건 및 공실 현황 파악 필요)

8.3. 토지 가치

298. 50㎡의 토지 면적은 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 내포하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가에서 인수해야 할 보증금을 제외하고 산정하는 것이 일반적입니다.

감정가: 1,202,608,260원

인수 보증금 (문대영): 150,000,000원

예상 입찰가 = 감정가 - 인수 보증금

예상 입찰가: 1,052,608,260원

본 예상 입찰가는 인수 보증금만을 고려한 단순 산정이며, 실제 입찰 시에는 권리관계 재확인, 현장 조사, 주변 시세 변동, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 특히, 미확인된 지상권 존재 여부에 따라 실제 가치 판단이 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.