나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1485 [1] 경기도 화성시 산척동 738-3 제이제이파크프라자 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 화성시 산척동 소재 화성세정중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위로는 대규모아파트단지 및
주상용건물 등을 배후로 하여 근린생활시설이 밀집하여 소재하는 동탄2신도시내 성숙중인 상가지대임.

교통상황

대상물건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 양호한 편이며, 대상물건까지 차량접근이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 제1층 제102호로서,
외벽 : 모노타일붙임마감,
내벽 : 인테리어마감,
창호 : 복층유리창호임.

이용상태

근린생활시설임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 승강기설비, 방재설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서, 상업용건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북북층 및 남동측으로 중로에 각각 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-01)(일반도로, 동탄2
지구)(접합),중로1류(폭 20m~25m)(동탄2지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 상대보호구역(2017-07-19)(화성오산교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화성
오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진
법>, <추가기재>동탄2지구 도시계획시설 구역선 및 지적선 정리가 미비한 사항이므로 참고자료로 사용하시기 바랍니
다.(2020.03.30.완비예정).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

감정평가할 당시 본건과 인접호수가 경계벽이 제거된 상태였으나, 재현황조사 결과 원상복구된 것으로 확인됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1485 (1)

소재지: 경기도 화성시 산척동 738-3 제이제이파크프라자 1층102호

용도: 근린상가

감정가: 711,000,000원

토지면적: 14.27㎡ (약 4.32평)

건물면적: 35.70㎡ (약 10.80평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

감정평가서 작성일: (정확한 날짜는 명시되지 않았으나, 보고서 작성 시점 이전)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 화성시 산척동, 화성세정중학교 북서측 인근에 위치. 동탄2신도시 내 성숙 단계의 상가지대에 속함.

* 주변환경: 대규모 아파트 단지 및 주상용 건물을 배후로 하며, 근린생활시설이 밀집해 있음.

* 교통상황: 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근도 용이함.

* 도로접근성: 북측 및 남동측으로 각각 중로(폭 20m~25m)에 접해 있어 접근성이 양호함.

* 토지이용계획: 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역, 중로 1류 등 복합적인 용도지역으로 지정되어 있음.

* 주변시설: 동탄2신도시는 계획적인 신도시 개발 지역으로, 주거, 상업, 교육, 문화 시설 등이 잘 갖춰져 있음. 검색 결과, 대상 물건의 직접적인 인근에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았으며, 다양한 생활 편의시설 접근이 가능함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 접수일자 2021-05-28, 하나은행 근저당권 (채권액 480,000,000원)

* 경매개시결정 등기: 갑6 접수일자 2025-07-22, 하나은행 임의경매 (채권액 377,286,550원)

* 등기부상 총 채권액: 480,000,000원

* 소멸 예정 권리: 말소기준권리인 하나은행 근저당권 이하 모든 권리(근저당, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수되는 권리: 매각물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 구체적인 기재는 없으며, '지상권개요'만 언급되어 있으나 상세 내용은 불명. 다만, 임차인 현황 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 인수할 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됨. (주의: 임차인 현황에 대한 정보가 제한적이므로, 실제 점유 현황은 별도 확인이 필요함.)

1.3. 상권분석

* 동탄2신도시 내 성숙 중인 상가지대에 위치하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있음.

* 다수의 아파트 단지와 주상복합 건물이 인접해 있어 근린상가로서의 기본적인 유동인구 및 소비 잠재력이 높음.

* 최근 동탄 지역은 부동산 시장의 높은 관심 속에서 아파트 가격이 상승세를 보이고 있으나, 신도시 상가의 경우 과잉 공급 및 공실 위험에 대한 우려도 존재함. 본 물건은 1층 상가로 가시성과 접근성이 우수하여 경쟁력을 가질 수 있음.

1.4. 생활정보

* 주변 교육시설: 화성세정중학교가 인근에 위치하며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있음.

* 편의시설: 상가 밀집 지역 특성상 다양한 상업, 금융, 의료, 문화 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됨.

* 주거환경: 대규모 아파트 단지와 인접하여 주거 밀집 지역의 수요를 흡수할 수 있는 입지임.

1.5. 잠재적 리스크

* 주의사항: 감정평가 당시 인접 호수와 경계벽이 제거된 상태였으나, 재현황조사 결과 원상 복구되었음을 확인. 현재 상태와는 문제가 없으나, 최초 감정 시점과의 상황 변화를 인지할 필요가 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률, 교육환경 보호에 관한 법률, 수도권정비계획법 등 일부 제한사항이 존재하나, 일반적인 지역 제한 수준으로 판단됨.

* 상가 공실 위험: 동탄2신도시는 신도시 개발에 따른 상가 공급 물량이 많을 수 있어, 임차인 확보 및 공실 관리에 대한 잠재적 리스크가 존재할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 동탄2신도시의 중심 상업지구 내 1층 근린상가로, 우수한 입지 조건과 잠재적 가치를 지니고 있습니다. 안정적인 배후 수요와 편리한 교통 환경을 갖추고 있으며, 등기부상 권리 관계도 비교적 명확하여 매각으로 인한 소멸 가능성이 높습니다. 다만, 신도시 상가의 특성상 공실 위험 및 임대 시장 동향을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 동탄2신도시의 지속적인 발전 가능성과 미래 가치 상승 기대.

* 1층 상가로서의 뛰어난 가시성과 접근성으로 인한 임대 수익 및 재판매 가치 증대 가능성.

* 잘 갖춰진 주거 배후 단지와 인근 편의 시설로 인한 상권 활성화 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 711,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가 산정은 본 제공 정보만으로는 제한적입니다. 실제 입찰 시에는 최신 시세, 주변 유사 물건의 거래 사례, 임대료 수준, 예상 수익률, 현장 방문을 통한 물건 상태 및 주변 상권 분석 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 동탄 지역 상가 경매 시장은 낙찰가율이 높게 형성되는 경향도 있으나, 공실 리스크도 상존하므로 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.