나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57009 [1] 경기도 화성시 석우동 31-6 석진파아란오피스텔 2층204호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공간 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 석우동 소재 ""한림대학교 동탄성심병원"" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재하는 상가지대로 서측으로는 삼성 반도체공장이 위치하고 있음.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 제2층 제204호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 내부 인테리어 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호 : 샷시 창호 등.
(사용승인일 : 2008-10-21)

이용상태

공부상 용도는 ""상점""이며, 기준시점 현재 사무실(상호 : JINSUNG ENG)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접필지 대비 평탄한 세장형 토지로서, ""판매시설 및 업무시설""건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 40m 내외, 동측으로 노폭 약 10m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 대로2류(폭 30m~35m)(접함), 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접함), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인의 권리신고 및 배당요구신청서(2025.8.13.자)에 의하면 '접수일 현재 제공할 정보가 없어 상가건물임대차현황서 발급이 불가하다'는 접수증만 있으므로 사업자등록신청일자 확인 불가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경57009 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 석우동 31-6 석진파아란오피스텔 2층204호

* 용도: 판매시설 (공부상 상점, 현황 사무실)

* 감정가: 1,116,000,000원

* 토지면적: 75.91㎡ (약 22.96평)

* 건물면적: 238.68㎡ (약 72.20평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 화성시 석우동 소재 "한림대학교 동탄성심병원" 북서측 인근에 위치.

* 주변 환경: 근린생활시설 및 업무시설이 혼재하는 상가지대로, 서측에는 삼성 반도체공장이 위치하여 업무 및 상업 활동이 활발한 지역.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편. (보통)

* 도로: 본건 서측으로 노폭 약 40m 내외, 동측으로 노폭 약 10m 내외의 도로에 각각 접함.

* 토지 이용: 대체로 인접필지 대비 평탄한 세장형 토지로서, "판매시설 및 업무시설" 건부지로 이용 중.

* 토지 이용계획: 근린상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m), 소로1류(폭 10m~12m), 소로3류(폭 8m 미만) 도로 접함. 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 5월 2일 접수된 안양지구축산업협동조합의 근저당권 (채권최고액 1,008,000,000원).

* 권리관계: 말소기준권리보다 늦게 설정된 후순위 근저당, 임의경매, 압류 등은 매각으로 모두 소멸될 예정.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 지상권으로 기재되어 있으나, 구체적인 개요는 명시되지 않아 추가 확인이 필요함.

* 임차인: 진성 (보증금 40,000,000원, 차임 2,900,000원)

* 확정일자: 2025년 3월 28일

* 배당신고일자: 2025년 8월 13일

* 대항력: 없음 (대항력 없음으로 인수되는 보증금은 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주요 상권: "한림대학교 동탄성심병원" 인근 및 삼성 반도체공장 배후 수요를 가진 상업/업무지구.

* 업종 분포: 근린생활시설 및 업무시설이 혼재되어 있어 다양한 업종의 사업체가 입점할 수 있는 환경.

* 입지 장점: 병원 및 대규모 산업 단지와의 접근성이 좋아 안정적인 배후 수요 확보 가능.

* 주변 시설: 본건 인근에 다수의 상가 및 오피스텔이 위치하여 상권 활성화에 기여하고 있음. 검색 결과상 인근에 폐기물 매립장과 같은 직접적인 혐오시설에 대한 언급은 확인되지 않았음.

* 향후 전망: 동탄 신도시 개발 및 산업 단지 확장과 함께 지속적인 성장이 기대되는 지역.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: "한림대학교 동탄성심병원"이 인근에 위치하여 의료 서비스 접근성이 우수함.

* 편의시설: 상가지대로서, 은행, 식당, 기타 근린생활시설 등 다양한 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됨. 이마트가 도보 거리에 위치하여 생활 편의성이 높음.

* 교통: 인근 버스정류장 및 차량 진출입 용이성으로 인해 생활권 내 이동 및 외부 지역으로의 접근성이 양호함. KTX 동탄역 확정 및 고속도로 접근성도 우수함.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 불확실성: 임차인(진성 )의 경우, 권리신고 및 배당요구신청서 접수증만 존재하며, '접수일 현재 제공할 정보가 없어 상가건물임대차현황서 발급이 불가하다'는 사유로 사업자등록신청일자 확인이 불가함. 이는 임대차 관계의 투명성 및 권리관계 해석에 혼란을 야기할 수 있으며, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있음.

* 미상 임대 관계: 임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 임차인 외 추가적인 임차인이나 점유자가 존재할 가능성을 배제할 수 없음. (제공된 정보에는 진성 만 임차인으로 명시되어 있음)

* 미납 관리비 등: 경매 물건의 특성상, 명도 완료 시점까지 발생할 수 있는 미납 관리비, 공과금 등은 낙찰자가 부담해야 할 수 있으므로 사전 확인이 필요.

* 소멸되지 않는 권리: 지상권 관련 명확한 정보 부재로 인한 불확실성이 존재함.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 "한림대학교 동탄성심병원" 및 삼성 반도체공장 인근에 위치한 상가용 오피스텔로, 탄탄한 배후 수요를 기반으로 안정적인 수익 창출이 가능한 입지를 갖추고 있음.

* 권리 관계상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금 또한 없어 권리 분석은 비교적 명확함.

* 다만, 임차인 정보의 불확실성(사업자등록일자 미확인)은 잠재적 리스크 요인으로, 명도 진행 시 세심한 주의와 확인이 요구됨.

* 입지적 장점과 상권 잠재력을 고려할 때, 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됨.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 동탄 산업단지 및 병원 인근으로 안정적인 임대 수요 확보 가능.

* 권리 관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전한 권리 낙찰 가능. 인수 보증금 0원.

* 잠재적 가치 상승: 성장하는 동탄 지역의 개발 호재와 함께 향후 가치 상승 기대.

* 합리적 감정가: 현재 시장 상황 및 향후 발전 가능성을 고려했을 때, 감정가가 합리적인 수준으로 판단됨.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 1,116,000,000원임.

* 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정되며, 본건의 인수 보증금 합계는 0원이므로 감정가를 기준으로 입찰가 산정이 가능함.

* 주변 유사 물건의 실거래가, 임대 시세, 향후 공실률 및 관리비 등을 고려하여 보수적인 관점에서 접근할 필요가 있음.

* 최소 입찰가는 감정가의 80~90% 수준(약 892,800,000원 ~ 1,004,400,000원)으로 예상해 볼 수 있으며, 최종 입찰가는 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있음. 본 정보는 참고용이며, 실제 투자 결정은 전문가와 상담 후 신중하게 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.