나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57018 [1] 경기도 화성시 장지동 971-4 에이제이프라자 3층315호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인감정 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 장지동 소재 '서연고등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지대로서, 제반 입지여건은 양호함.

교통상황

본건 건물까지 차량진입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철골콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 제3층 제315호외 5개호로서,

외벽: 외장 석재 등 마감,
내벽: 몰탈위페인팅 등 마감,
창호: 페어그라스 창호 등 마감 임.

이용상태

기준시점 현재 벽체구분 없이 하나의 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 공동 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형 토지로서, '상업용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지 남측으로 노폭 약 30미터 및 북측으로 노폭 약 17미터 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

장지동 971-4번지: 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-10-01)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-10-02)(경기도 화성오산교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법> 임.
장지동 971-5번지: 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-10-01)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 벽체 구분없이 하나의 근린생활시설로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경57018 (1)

소재지: 경기도 화성시 장지동 971-4 에이제이프라자 3층 315호

용도: 근린상가

감정가: 1,420,000,000원

토지면적: 90.24㎡ (약 27.29평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 225.42㎡ (약 68.19평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항: 일괄매각. 벽체 구분 없이 하나의 근린생활시설로 이용중임.

건물 구조: 철골콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 제315호 외 5개 호실

등기부채권 총액: 3,463,900,000원

말소기준권리: 을1 (국민은행 근저당, 2021-08-13 접수)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 화성시 장지동 소재 '서연고등학교' 북측 인근에 위치합니다.

주변은 대단위 아파트단지, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재된 지역으로 제반 입지 여건이 양호합니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통 상황은 보통입니다.

장지동 971-4번지 일대는 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 주변으로 도로망이 잘 갖추어져 있습니다.

주변 검색 결과, 해당 지역은 동탄2신도시의 일부로 대규모 택지개발 지구 내에 위치하며, 학교 및 상업 시설, 주거 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

현장 주변에서 특별한 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2021년 8월 13일에 접수된 국민은행의 근저당권 (을1)입니다.

본 물건은 일괄 매각 대상이며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

등기부등본 상 모든 후순위 권리(근저당, 가압류, 강제경매, 임의경매 등)는 매각으로 소멸됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주식회사디앤나잇짐(구 )

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 3,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-03-27

* 대항력: 없음

* 비고: 확정일자 및 배당신고일자 정보는 없습니다.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 근린상가로, 3층에 위치하고 있습니다.

주변에 대단위 아파트 단지가 형성되어 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

각종 근린생활시설과 학교, 공원이 인접하여 유동인구 발생 가능성이 높습니다.

현재 벽체 구분 없이 하나의 근린생활시설로 이용 중이라는 점은, 대규모 업종 유치 시 시너지 효과를 낼 수 있으나, 향후 개별 호실 분할 및 임대 시에는 추가적인 내부 공사 및 설계 변경이 필요할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

서연고등학교가 북측 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

차량 접근성이 좋으며, 대중교통 이용도 편리한 지역입니다.

아파트 단지 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정이 다소 복잡할 수 있습니다.

현재 벽체 구분 없이 하나의 상가로 이용 중인 상태는, 향후 임대 수익을 극대화하기 위한 공간 분할 시 추가적인 인테리어 비용 및 시간 소요가 예상됩니다.

임차인이 존재하나 대항력은 없는 것으로 판단되므로 명도 절차는 비교적 순조로울 것으로 예상되나, 절차 진행 시 관련 법규 준수가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 장지동의 준주거지역 내에 위치한 근린상가로, 대규모 아파트 단지와 학교 등 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

권리 관계가 명확하여 인수되는 권리 및 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 권리 행사에 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

현재 통합 상가로 사용되고 있다는 점은 향후 활용 방안에 따라 장단점이 될 수 있으며, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

중복사건 및 공동담보로 인한 절차상의 복잡성을 유의해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 대규모 배후 수요와 함께 학교, 공원 등이 인접해 있습니다.

안정적인 상권: 상업시설이 밀집한 지역으로 상권 활성화 가능성이 높습니다.

명확한 권리 관계: 인수되는 권리 및 대항력 있는 임차인이 없어 안전합니다.

활용 잠재력: 현재 통합된 상가 공간을 향후 효율적으로 분할 또는 재구성하여 수익성을 높일 수 있는 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가 1,420,000,000원을 기준으로 시장 상황, 주변 시세, 예상 수익률, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.