나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57032 [1] 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-4 호매실더리브스타일 5층530호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 ""금곡동 행정복지센터"" 동측 인근에 위치하는 구분건물(호매실더리브스타일 제5층 제530호)로서 인근은 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브(지붕) 10층 건물 내 제5층 제530호로서,

외벽: 석재타일붙임,
내벽 및 천정: 벽지 및 타일마감,
창호: 새시창호임.

이용상태

공부상 용도 및 현황 업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수, 개별난방, 승강기, 지하 주차장 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 상업업무용 건물 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 10m 아스콘 포장도로에 접하며 북측으로 보행자로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 현장조사시 폐문부재로 인하여 상세한 임대관계 및 내부 구조는 미상임.
(2) 건물 내부 구조는 건축물대장 도면을 기준하여 평가하였음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도인: 망오준철의상속인민홍례)로부터 2026.5.26.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 현황

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경57032 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-4, 호매실더리브스타일 5층 530호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 5층 530호

* 준공년도: 2021년

* 용도: 업무시설 (오피스텔)

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 6.68㎡ (약 2.02평)

* 토지 지분: 6.68㎡ (약 2.02평)

* 건물면적: 30.33㎡ (약 9.17평)

* 건물 지분: 30.33㎡ (약 9.17평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 경매 정보

* 감정가: 175,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 "금곡동 행정복지센터" 동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대로 형성되어 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 신분당선 호매실역(예정) 개발 호재가 있습니다.

* 도로: 남측으로 폭 약 10m의 아스콘 포장도로, 북측으로 보행자 도로에 접해 있습니다.

* 주변 시설: 금곡동 행정복지센터, 홈플러스(서수원점) 등 편의시설 및 관공서가 인접해 있습니다. 주변 지역은 녹지가 풍부하고 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설은 확인되지 않습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 망 오준철의 상속인 민홍례 (주택도시보증공사 관련)

* 보증금: 166,900,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2022년 6월 13일

* 확정일자: 2022년 6월 13일

* 배당신고일자: 2024년 7월 11일

* 대항력: 없음 (자료상)

3.2. 등기부 요약

* 본건 등기부에는 소유권 이전, 주택임차권, 가압류, 압류, 강제경매 등의 권리 내역이 있습니다.

* 주택임차권(을1)은 망 오준철의 상속인 민홍례 앞으로 2024년 7월 11일에 등기되었으며, 권리금액은 166,900,000원입니다. 해당 임차권은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

* 가압류(갑6, 우리금융캐피탈주식회사)가 2023년 2월 3일에 등기되었으며, 금액은 50,958,467원입니다. 이는 본 경매의 말소기준권리가 됩니다.

* 채권 총액은 217,858,467원입니다.

3.3. 권리분석 종합

* 말소기준권리: 우리금융캐피탈주식회사 가압류 (2023.02.03 접수)

* 매각으로 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위인 주택임차권, 압류, 강제경매 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

* 인수되는 보증금: 0원

* 특이사항: 주택도시보증공사(HUG)로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 해당 임차인은 대항력을 포기하였고, 임차권은 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 금곡동 1118-4번지 일대는 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집한 상업지역으로, 배후 수요가 안정적으로 확보될 수 있는 지역입니다.

* 다양한 편의시설과 상업시설이 주변에 발달해 있어 기본적인 상권은 잘 형성되어 있습니다.

* 호매실지구 개발 계획과 신분당선 연장(예정) 등 지역 발전 호재가 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 좋으며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 금곡동 행정복지센터, 홈플러스 등 공공시설 및 생활 편의시설이 근거리에 위치합니다. 주변에 다양한 음식점 및 상업시설이 밀집해 있습니다.

* 주거환경: 오피스텔 및 주상복합 건물이 밀집한 지역으로, 현대적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 관련 확약서: 임차인이 대항력을 포기하고 임차권 말소에 동의하였으나, 만약 배당에서 임차보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 낙찰자와의 추가적인 분쟁 소지가 완전히 배제되지는 않습니다. 다만, 현재 자료상으로는 인수되는 보증금이 '0원'으로 명시되어 있어 이러한 위험은 낮을 것으로 예상됩니다.

* 면적 불일치 가능성: 제공된 건물면적(30.33㎡)과 최근 매매 정보의 전용면적(약 36~37㎡) 간에 차이가 존재합니다. 이는 실사용 면적 대비 가격 산정에 영향을 줄 수 있습니다.

* 내부 현황 미상: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 상세한 내부 구조 및 이용 상태 파악에 한계가 있었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 금곡동에 위치한 신축급 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 지역에 자리하고 있습니다. 권리분석 결과, 말소기준권리 하의 모든 권리는 매각으로 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리를 인수하게 됩니다. 임차인의 대항력은 포기되었고 인수되는 보증금은 없어 부담이 없습니다. 다만, 면적 차이에 대한 부분과 HUG 관련 확약서의 세부적인 이행 여부를 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2021년 준공으로 비교적 신축이며, 투자 또는 실거주 목적으로 매력적입니다.

* 안정적 입지: 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집한 상업지역으로, 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리관계: 낙찰 후 인수되는 권리가 없어 명도 및 소유권 이전 절차가 비교적 간편할 것으로 예상됩니다.

* 교통 호재: 신분당선 호매실역(예정) 개통 시 역세권 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 정보 분석:

* 2025년 4월 및 12월 거래: 185,000,000원 (약 37.05㎡, 7~8층)

* 2026년 5월 거래: 160,000,000원 (약 36.76㎡, 8층)

* 시세 평가:

* 제공된 본건의 건물면적은 30.33㎡(약 9.17평)이나, 최근 매매 사례의 전용면적은 약 36.76㎡~37.05㎡로 다소 차이가 있습니다.

* 최근 2026년 5월 거래 사례(1억 6천만원)를 고려할 때, 본건과 유사한 면적의 오피스텔 시세는 약 1억 6천만원 수준으로 판단됩니다.

* 2025년 거래 사례(1억 8천 5백만원)는 층수가 높아 가격 상승 요인이 있었던 것으로 보입니다.

* 감정가(175,000,000원) 및 주변 시세, 면적 차이 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가 대비 약간 하향된 수준에서 결정될 가능성이 있습니다.

* 종합적인 예상 입찰가: 1억 6천만원 ~ 1억 7천 5백만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.