나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56784 [1] 경기도 용인시 기흥구 상하동 372-2 미소그랑쥬테 102동 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 모드온감정 · 평가일 2025.07.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 상하동 소재 ""지석역(에버라인)"" 남측 인근에 위치하며,
주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은
보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
양호 합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 7층 건(사용승인일: 2016.08.10)내
제5층 제502호로,

외벽: 드라이비트 마감 및 일부 돌붙임 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등(현장조사시 폐문부재로 통상적인 다세대주택 내벽
을 기준으로 표기 합니다.)
창호: 섀시창호 마감 등 입니다.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-다세대주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급,배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, ""공동주택(다세대주택)""건부지로
이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

2026.6.9.자 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의 한다'는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56784 (1)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 상하동 372-2 미소그랑쥬테 102동 5층502호

용도: 도시형생활주택 (공동주택-단지형다세대)

감정가: 202,000,000원

토지 면적: 28.69㎡ (약 8.68평)

건물 면적: 55.76㎡ (약 16.87평) - 전용면적 기준 (JSON 정보상 유사 면적: 56.26㎡)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사

건축년도: 2016년 8월 10일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

단지명: 미소그랑쥬테

1.1. 입지조건

위치: 경기도 용인시 기흥구 상하동에 위치하며, 지석역(에버라인) 남측 인근입니다.

주변 환경: 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 본건 소재 부지는 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 수원지방법원의 강제경매개시결정(2025타경56784)으로, 2025년 7월 8일에 접수되었습니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금은 없습니다.

임차인 현황:

*: 주택도시보증공사 (양도인: 송상재)

보증금: 245,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 6월 15일

확정일자: 2021년 5월 20일

배당신고일자: 2023년 7월 19일

대항력: 없음 (주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의 한다’는 확약서가 제출되었습니다.)

1.3. 상권분석

주변 지역: 주거지역으로 아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

교통 접근성: 지석역 인근 및 버스정류장 접근 용이성은 유동인구 및 접근성 측면에서 긍정적입니다.

1.4. 생활정보

교통: 지석역(에버라인) 및 버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

주거 환경: 아파트 및 다세대주택이 밀집한 주거 단지 내에 위치합니다.

단지: 미소그랑쥬테는 2016년 준공된 공동주택(도시형생활주택) 단지입니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 관련 확약서: 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 일부 및 잔존 채권을 포기한다는 조건이 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자에게 보증금 인수 부담이 없다는 점을 시사하지만, 관련 확약서의 법적 구속력 및 해석에 대한 최종적인 법률 검토가 필요합니다.

건물 내부 상태: 현장 방문 시 폐문부재로 인해 내부 마감재 등에 대한 정확한 확인이 이루어지지 않았습니다. 실제 상태는 다를 수 있으며, 수리 필요 여부 등을 사전에 파악해야 합니다.

토지이용계획상 제한: 성장관리권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 일부 지역 제한이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 기흥구 상하동에 위치한 도시형생활주택으로, 지석역 인근에 자리하여 교통이 편리합니다.

가장 중요한 쟁점은 HUG(주택도시보증공사)와 관련된 임차인의 확약서 내용입니다. 해당 확약서에 따라 낙찰자는 임차인의 보증금에 대해 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 임차권 관련 확약서의 효력은 법적 검토가 반드시 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

HUG 확약서로 인한 임차인 보증금 인수 부담이 없을 가능성.

지석역 역세권 입지로 인한 우수한 교통 접근성.

실거주 및 임대 수익 창출이 가능한 지역적 이점.

감정가가 최근 실거래가보다 낮게 책정되어 있어 시세차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 단지의 거래가는 23,000만원에서 23,800만원 수준입니다.

본건의 감정가는 20,200만원으로, 최근 시세보다 낮게 책정되어 있습니다.

인수 보증금이 0원으로 예상됨에 따라, 시세 반영 및 유찰 가능성을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적인 접근으로는 감정가 대비 100% 수준인 20,200만원부터, 적극적인 접근으로는 최근 시세 상단인 23,800만원까지 고려할 수 있습니다.

종합적으로 23,000만원 ~ 24,000만원 사이의 입찰가를 예상합니다.

(주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보에 기반한 것이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁자, 추가 조사 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.