나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56942 [1] 경기도 수원시 장안구 연무동 255-7 성암빌라 비동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태한 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 연무동 소재 ""연무동 행정복지센터"" 북동측 인근에 위치하며
주위로는 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 관공서, 공원등이 소재하며 주거
지로서의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 노선버스정류장이 위치하며, 운행빈도 등을 고려할때
대중교통 사정 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

조적조 슬래브위 기와지붕 지층-2층건 다세대주택 중 2층 202호로서,

외 벽 : 적벽돌 치장쌓기.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임.
창 호 : 하이샷시 및 알루미늄샷시 이중창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후면'내부구조도""참고)

설비내역

기본적인 위생 및 급.배수설비, 개별난방설비등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,도시교통정비지역<도시교통정비촉
진법>, 역사문화환경보존지역(2-3구역(평지붕 14m이하,경사지붕 18m이하))<문화유산의 보존
및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(임차인 유용준)로부터 2026.6.9.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명: 경기도 수원시 장안구 연무동 255-7 성암빌라 비동 2층202호

사건번호: 수원지방법원 2025타경56942 (1)

용도: 다세대주택

감정가: 117,000,000원

토지면적: 29.43㎡ (약 8.90평)

건물면적: 42.88㎡ (약 12.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시 장안구 연무동 소재 ""연무동 행정복지센터"" 북동측 인근에 위치하며, 주위로는 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 관공서, 공원 등이 소재하여 주거지로서의 제반 주위환경은 보통인 편입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

* 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역(2-3구역), 과밀억제권역

3. 권리분석

* 말소기준권리: 갑7. 강제경매 (접수일자: 2025-07-16)

* 말소 예정 권리:

* 을1. 주택임차권 (권리자: 유 )

* 갑5. 압류 (권리자: 인천세무서장)

* 갑6. 가압류 (권리자: 주택도시보증공사)

* 갑8. 압류 (권리자: 수원시)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인: 유 )

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-07

* 확정일자: 2021-12-23

* 배당신고일자: 2024-02-16

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원. 본건은 임차인 유 이 주택도시보증공사로부터 받은 확약서에 따라 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으므로, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 연무동 지역은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 주거지역의 상권을 형성하고 있습니다. 행정복지센터, 공원 등이 인근에 소재하여 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용이 가능하며, 차량을 통한 시내 접근성이 양호합니다.

* 주거환경: 다세대주택 밀집 지역으로 주변에 아파트, 단독주택 등 다양한 주거 형태가 혼재되어 있습니다. 근린생활시설, 관공서, 공원 등이 인접하여 주거 생활에 필요한 편의시설 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 확약서: 주택도시보증공사가 제출한 확약서에 따라 임차인 유 는 대항력을 포기하였으나, 추후 임차인과의 관계에서 발생할 수 있는 잠재적인 갈등 요소에 대한 대비가 필요합니다. 다만, 법적으로 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

* 건축물 노후도: 1988년 사용승인된 건물로, 시간이 지남에 따라 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 장안구 연무동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 117,000,000원입니다. 임차인 유 는 대항력을 포기하고 보증금에 대한 우선변제권만 주장한다는 HUG의 확약서가 제출되어 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 0원입니다. 이는 권리 관계가 비교적 명확하여 경매 절차상 안정적인 물건으로 평가될 수 있습니다. 주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준으로, 재건축이나 리모델링 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담 제로.

* 감정가 대비 주변 시세 비교를 통한 적정 입찰가 산정 가능성.

* 주거지역 내 입지로 안정적인 수요 기대.

9. 예상 입찰가

주변 다세대주택의 최근 매매 사례 및 본건의 감정가, 건물의 노후도 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 115,000,000원 내외로 제시합니다. 이는 감정가를 참고하되, 유사 조건의 거래 사례를 반영하여 실익을 확보할 수 있는 수준으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.