나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56876 [1] 경기도 수원시 영통구 이의동 1212 광교신도시비-5호반가든하임 8311동 3층302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신후 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 이의동 소재 ""광교중학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위는
대규모 아파트단지, 연립주택, 근린생활시설 및 각급학교, 공원등이 소재하는 지역으로서
제반 주거환경은 무난함.

교통상황

본건 단지까지 차량의 진출입 및 주차가 용이하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등
제반 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물내 3층 302호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감등
내벽 : 벽지, 타일등 마감
창호 : 하이새시 이중창호등임.

이용상태

연립주택(후첨 내부구조도 참고)으로 이용중임.

설비내역

위생 급배수설비, 승강기설비, 소화설비, 지역난방설비, 지하주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 연립주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로 정비되어 있고 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(광교지구), 소로2류(폭8m~10m)(2012-01-
05)(접합), 중로1류(폭20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

지분매각임. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 물건 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56876 (1)

소재지: 경기도 수원시 영통구 이의동 1212 광교신도시비-5호반가든하임 8311동 3층302호

용도: 연립주택

감정가: 560,000,000원

채권자: 희망새마을금고 (희OOOOOOOOO)

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 토지 및 건물 정보

토지면적: 151.54㎡ (약 45.84평)

토지지분: 75.77085㎡ (약 22.92평)

건물면적: 128.78㎡ (약 38.95평)

건물지분: 64.392㎡ (약 19.48평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

1.3. 경매 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56876 (1)

매각물건명세서 작성일: 2026-07-22

1.4. 감정평가 요약

본 건은 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 3층 302호 연립주택입니다. 2011년 12월 15일에 사용승인되었습니다. 주요 설비로는 위생 급배수, 승강기, 소화, 지역난방, 지하주차장이 갖추어져 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 수원시 영통구 이의동에 위치하며, 광교중학교 북동측 인근 지역입니다. 주변에는 대규모 아파트단지, 연립주택, 근린생활시설, 각급학교, 공원 등이 분포하고 있어 전반적인 주거 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 진출입이 용이하며 단지 내 주차 공간 확보가 수월합니다. 또한, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 단지 내 도로는 정비되어 있으며 외곽 공도와도 잘 연계되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2025년 1월 10일 접수된 손재희의 가압류 (등기부상 갑4)입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 등기부상 확인되지 않아, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 단, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시되어 있으므로, 실제 현황 조사를 통해 지상권 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

제시된 임차인 현황에 따르면 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

3.4. 등기부 요약

등기부상 총 채권액은 약 587,361,156원입니다. 최초 소유권 보존 및 이전 이후 다수의 지분 가압류 및 강제경매 신청이 있었으며, 본 건(2025타경56876)은 희망새마을금고의 강제경매 신청으로 진행 중입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본 건과 동일한 단지("광교신도시 B-5 호반가든하임")의 최근 실거래가 정보는 부족합니다. 제공된 주변 연립주택 매매 정보는 'e편한세상TERRACE광교Westhill'(2017년식, 지번 1197) 단지의 사례이며, 2026년 5월 거래된 면적(84.94㎡ ~ 113.54㎡)에서 128,000,000원(1.28억)에서 140,000,000원(1.4억) 사이에서 거래되었습니다.

이는 본 건의 건물면적(128.78㎡)보다 작은 면적의, 더 신축인 단지의 거래 사례이므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 본 건은 2011년식으로 연식이 더 오래되었으나, 면적은 더 넓습니다.

4.2. 부동산 정보 분석

주변 단지의 실거래가(1.28억 ~ 1.4억)는 주로 전용면적 85㎡ ~ 113㎡ 수준의 아파트형 연립주택으로 추정됩니다. 본 건은 이보다 넓은 면적(128.78㎡)을 가지고 있습니다. 하지만 감정가(5.6억)가 주변 실거래가(1.28억~1.4억)와 비교했을 때 현저히 높아, 감정가의 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요해 보입니다. 이는 지분 매각이라는 점과 고려되어야 할 사항입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의시설

본 건물에는 지역난방 시스템, 승강기, 지하주차장 등 현대적인 주거 편의시설이 갖추어져 있습니다. 주변 학교 및 공원과의 인접성은 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

본 건은 중복사건으로 분류되어 있어, 관련 경매 사건들의 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

6.2. 지분 매각

본 건은 토지 및 건물 지분 매각 건으로, 단독 소유가 아닌 공유자와 함께 소유하게 됩니다. 이는 향후 건물 관리, 이용, 처분 시 동의가 필요하거나 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

6.3. 공유자 우선매수

등기부상 지분권자인 공유자가 우선매수 신고를 할 경우, 낙찰받더라도 우선매수권 행사에 따라 낙찰이 무효가 될 수 있습니다. 주의사항에 명시된 바와 같이, 공유자 우선매수 신고는 1회에 한하며, 매수보증금 미납 시 실효됩니다. 따라서 입찰 전 공유자의 우선매수 신고 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.4. 기타 특이사항

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 해당 권리 존재 여부 및 인수 시 발생할 수 있는 부담에 대해 상세한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 영통구 광교신도시 내에 위치한 연립주택 지분 매각 건입니다. 입지 조건 및 기본적인 주거 환경은 양호한 편입니다. 그러나 지분 매각이라는 특성, 공유자 우선매수 신고 가능성, 그리고 소멸되지 않는 권리(지상권)의 잠재적 존재 가능성은 투자 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크입니다. 또한, 주변 시세 정보와 감정가 사이의 상당한 괴리가 있어, 감정가의 적정성에 대한 면밀한 추가 분석이 필요합니다. 중복사건 여부도 확인하여 입찰에 신중을 기해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 광교신도시라는 우수한 입지 조건.

* 비교적 무난한 주거 환경 및 생활 인프라.

* 지분 매각 및 공유자 우선매수 등의 리스크를 통해 저가 매수 기회 포착 가능성. (단, 철저한 권리분석 및 현장 답사 필수)

9. 예상 입찰가

본 건은 지분 매각 건이며, 감정가 560,000,000원은 전체 지분에 대한 가치로 산정되었습니다. 하지만 제공된 주변 실거래가 정보(1.28억 ~ 1.4억)는 동일 단지가 아닌, 더 신축인 인근 단지의 전체 소유권 매매 사례로, 본 건과는 면적 및 연식에서 차이가 있습니다.

주변 시세 정보를 바탕으로 추정했을 때, 본 건과 유사한 면적(128.78㎡)의 전체 소유권 가치는 약 1.6억 원 내외로 추정될 수 있습니다. 그러나 본 건은 지분 매각이며, 공유자 우선매수, 미확인 지상권 등 여러 리스크 요인을 감안해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가(5.6억)보다는 시세 정보를 바탕으로 보수적인 접근이 필요하며, 리스크를 충분히 반영한 입찰가를 산정해야 합니다.

* 보수적인 예상 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 230,000,000원

상기 예상 입찰가는 현재 시세와 권리관계, 그리고 제반 리스크를 고려한 개략적인 추정치이며, 최종 입찰가는 현장 조사, 공유자 우선매수 신고 여부 확인, 권리관계 상세 분석 후 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.