나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1472 [1] 경기도 수원시 권선구 곡반정동 654 수원하늘채더퍼스트2단지 220동 15층1501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 곡반정동 소재 ""곡반중학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
대규모 아파트단지, 공원 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지대로서 제반 주위환경은 보통
임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제15층 제1501호로서,
외 벽: 석재 붙임 및 몰탈 위 페인트 마감 등,
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창 호: 샷시창호 등임.

이용상태

아파트(방3, 욕실2, 거실, 주방 및 식당, 드레스룸, 펜트리 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수시설, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형 광평수의 토지로 '공동주택(아파트) 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측의 단지 내부 출입통로를 통하여 외부공도에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(곡선지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1472 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 곡반정동 654 수원하늘채더퍼스트2단지 220동 15층1501호

용도: 아파트

감정가: 719,000,000원

토지면적: 57.84㎡ (약 17.5평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.96㎡ (약 25.7평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOO (농협은행)

특이사항: 없음

주의사항: 없음

특수물건정보: 없음

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 권선구 곡반정동 소재 "곡반중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 공원 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지대입니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건축물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 15층 1501호입니다.

* 외 벽: 석재 붙임 및 몰탈 위 페인트 마감 등

* 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등

* 창 호: 샷시창호 등

토지는 인접지 대비 등고평탄한 부정형 광평수의 토지로 '공동주택(아파트) 건부지'로 이용 중입니다.

단지 내 출입통로를 통해 외부 공도에 연결됩니다.

토지이용계획은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(곡선지구), 대로3류, 중로1류, 중로3류에 해당하며, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

채권자는 농협은행입니다.

말소기준권리는 2022년 12월 13일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (을1)입니다.

등기부상 주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (김은미, 2022-12-13 접수)

* 을1: 근저당권 (농협은행주식회사, 2022-12-13 접수, 473,000,000원) - 말소기준권리

* 갑4: 가압류 (정동원, 2024-06-18 접수, 180,000,000원)

* 갑5: 임의경매 (농협은행, 2025-07-17 접수, 426,483,355원)

총 등기부채권액은 653,000,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대관계는 미상으로, 보증금 및 차임 등 상세 내역은 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

단지 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인근에 안룡초등학교, 곡반중학교 등이 소재하여 교육 환경도 양호한 편입니다.

주요 시설로는 수원축산농협하나로마트 곡반정점이 인근에 있습니다.

5. 생활정보

아파트 내부 구조는 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방 및 식당, 드레스룸, 펜트리 등으로 이용 중입니다.

기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

단지 정보:

* 단지명: 수원하늘채더퍼스트2단지

* 총 세대수: 1,833세대

* 준공일: 2021년 12월 (입주 2021년 12월)

* 주차대수: 총 2,388대 (세대당 1.3대)

6. 잠재적 리스크

임대관계가 미상이므로, 명도 진행 시 예상치 못한 임차인의 존재나 권리 주장 가능성이 있습니다. 명도 절차 및 비용에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

비행안전제5구역(전술)으로 지정되어 있어, 군사 활동 관련 소음이나 건축, 행위 제한이 있을 수 있습니다.

권리총액(653,000,000원)이 감정가(719,000,000원)에 근접하여, 입찰가 산정 시 신중한 접근이 요구됩니다.

현재 공개된 정보상 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 권선구 곡반정동에 위치한 대규모 아파트 단지 내 아파트로, 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

교통, 생활 편의 시설 접근성이 무난하며, 단지 규모와 신축 연차를 고려할 때 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

다만, 임대관계 미확인으로 인한 명도 리스크와 비행안전구역 지정 사항은 주의 깊게 살펴봐야 합니다.

권리 관계는 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 총 채권액을 감안한 입찰가 책정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 수원시 권선구는 지역 개발 계획이 활발히 진행 중이며, 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 주거 환경: 대단지 신축 아파트로 쾌적한 주거 환경을 제공하며, 인근 편의시설 이용이 편리합니다.

* 미래 가치: 주변 개발 계획 및 교통망 개선 등에 따라 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 면적: 전용면적 84.96㎡ (약 25.7평)으로, 3-4인 가구 거주에 적합한 실용적인 크기입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 719,000,000원

참고사항:

* 인수 보증금: 0원

* 임차인 보증금 및 차임 미상으로, 명도 관련 제반 비용을 고려해야 합니다.

* 총 채권액: 653,000,000원

* 주변 시세 및 유사 물건 낙찰가 조사가 필수적입니다. 수원하늘채더퍼스트2단지 30평대(84㎡)의 최근 시세는 6억 7천만원 ~ 7억 4천만원 수준으로 파악됩니다.

본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 임차인 점유 여부 및 명도 난이도 분석, 최신 실거래가 및 주변 시세 동향, 급매물 현황 등 추가적인 정보 수집이 반드시 필요합니다.

현재 파악된 시세 범위를 고려하고, 명도 비용 및 경매 관련 제반 비용을 포함하여 신중하게 입찰가를 산정하시기 바랍니다. 보수적으로 감정가의 80~90% 범위에서 시작하여, 철저한 사전 조사 후 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.