나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33949 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 746-21 마리나뷰 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해감정 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 ""부천역"" 남동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 상업시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 1층 101호로서,
(사용승인일 : 2019.11.25.)
외벽: 석재붙임 마감 등
창호: 샷시창호 임.

이용상태

근린생활시설(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 공동설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 대로변의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-01-14)(부천남초등학교(병설유치원)-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동에 위치한 마리나뷰 1층 101호 근린상가입니다. 부천역 남동측 인근에 자리하고 있으며, 주변 일대는 상업시설과 업무시설이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 여건은 보통 수준입니다. 차량의 출입은 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 무난합니다.

건물은 2019년 11월 25일에 사용 승인된 철근콘크리트구조 평스라브 지붕의 14층 건물 중 1층에 해당합니다. 외벽은 석재 붙임 마감으로 되어 있으며, 창호는 샷시 창호입니다. 건물의 북측으로는 대로변의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m~40m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(부천남초등학교), 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2020년 6월 29일 접수된 송림새마을금고의 근저당(채권최고액 540,000,000원)입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 등기부상에 명시된 지상권이 있으나, 해당 물건의 경우 별도 기재된 내용이 없어 특별한 인수 사항은 없는 것으로 보입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인 L (LIUCHUNMEI): 전입(사업)일자 2019년 12월 26일, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음.

* 임차인 L (LIUFENGHUA): 전입(사업)일자 2025년 3월 10일, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 임차인 L (LIUHEDONG): 전입(사업)일자 2020년 2월 10일, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음.

본 물건의 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 대항력 있는 임차인 L (LIUCHUNMEI)와 L (LIUHEDONG)이 존재하며, 이들의 보증금이 0원으로 신고되어 있으나 실제 임대차 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 임대 관계는 미상으로 확인되어, 해당 임차인들과의 명도 과정에서 보증금 외 추가적인 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 부천역을 중심으로 형성된 상업 및 업무 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 주변에는 다양한 근린생활시설, 업무시설, 금융기관, 식음료 매장 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다. 최근 신축된 건물에 위치하여 현대적인 상업 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 부천역이 인접해 있어 지하철 1호선 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 부천역 주변에 대형마트, 백화점, 병원, 각종 상업 시설이 풍부하여 생활 편의성이 높습니다.

* 교육시설: 본건 인근에 부천남초등학교가 소재하고 있으며, 이는 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 기타: 상업지역 내 위치하여 각종 문화 및 여가 시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 미확인 내부 상태: 감정평가 당시 폐문 부재로 인해 건물 내부 상태를 확인하지 못했습니다. 실제 이용 현황, 내부 상태, 하자 여부 등을 반드시 현장에서 직접 확인해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금이 0원으로 신고된 대항력 있는 임차인 2명(L , L )이 존재합니다. 이들의 실제 임대차 조건 및 계약 내용 확인이 필요하며, 명도 과정에서 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 건물 노후화 및 하자: 2019년 사용승인된 비교적 신축 건물이나, 공동주택 및 상업시설의 장기적인 유지보수 및 관리 상태를 확인하는 것이 중요합니다.

* 지역적 규제: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 속해 있어 향후 지역 개발 및 이용에 있어 일부 제한사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천역 인근이라는 뛰어난 입지 조건과 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 상업 및 업무 시설이 밀집한 지역 특성상 잠재적인 수요가 기대됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 내부 미확인 상태는 주요 리스크 요인으로, 낙찰 후 명도 및 내부 하자 보수 등에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다. 보증금 0원의 임차인에 대한 정확한 사실관계 파악이 무엇보다 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부천역을 도보로 이용 가능한 역세권 상가입니다.

* 신축 건물: 2019년 사용승인으로 비교적 현대적이고 깨끗한 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄매각하여 권리 관계가 명확합니다.

* 상업 지구: 상업 및 업무시설이 밀집한 지역으로 상권 활성화 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 640,000,000원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다. 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 해당 물건의 실제 현장 조사, 주변 상권 시세, 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가율, 그리고 대항력 있는 임차인의 명도 가능성 및 예상 명도 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

현재로서는 대항력 있는 임차인 문제와 내부 미확인 상태로 인해 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다. 보증금이 0원이라 하더라도 임대차 관계의 진위 여부, 명도 기간 및 비용 등을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. 통상적으로 권리 관계가 복잡하거나 명도 저항이 예상되는 물건의 경우, 감정가 대비 일정 비율(예: 70~80% 이하) 또는 그 이하에서 낙찰되는 사례도 있으나, 이는 시장 상황 및 개별 물건의 특성에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 따라서, 본 물건의 투자 가치는 이러한 리스크를 충분히 고려한 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.