나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510920 [1] 인천광역시 부평구 부평동 431-15 헤리움노블레스 15층1509호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재‘부평구청’남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활
시설, 다세대주택, 업무시설, 아파트 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 부평구청역(지하철7호선,
인천1호선)이 소재하는 등, 제반 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 제15층 제1509호로서,
(사용승인일 : 2014.05.13.)
외 벽 : 몰탈위 페인트 마감 및 일부 석재 붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재경보설비, 주차장설비 등이 구비되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 2필일단의 세장형의 토지로서, 공동주택, 업무시설, 제1, 2종근린
생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 40m 내외, 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역<
건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도
보호지구(2014-07-14)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수
질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 임.

기호(2) : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<
교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치
제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

공동주택(도시형생활주택)
특별매각조건으로서, 매수보증금은 최저매각가격의 10분의 2임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경510920 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 431-15 헤리움노블레스 15층1509호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 97,000,000원

* 토지면적: 3.72㎡ (약 1.13평)

* 건물면적: 16.76㎡ (약 5.07평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축물 정보:

* 사용승인일: 2014.05.13.

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 15층 건물 내 15층

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ‘부평구청’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 업무시설, 아파트 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 부평구청역(지하철 7호선, 인천1호선)이 소재하는 등, 제반 대중교통 상황은 보통임.

* 토지 이용 현황 및 도로: 인접 도로 대비 등고평탄한 2필일단의 세장형의 토지로서, 공동주택, 업무시설, 제1,2종 근린생활시설 건부지로 이용 중임. 본건 서측으로 노폭 약 40m 내외, 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접함.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 말소기준권리: 포천세무서장 압류 (갑5, 2023-01-27)

* 인수되는 권리: 을구 순위 3번 주택임차권 (최두찬, 105,000,000원). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 매수인이 잔액을 인수해야 함.

* 임차인현황:

* 임차인: 최 (주택도시보증공사)

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-10

* 확정일자: 2021-07-19

* 대항력: 있음 (매수인이 인수해야 하는 권리임)

* 비고: 선순위 주택임차권으로, 보증금 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 함.

* 기타 권리사항:

* 소유권 이전 (이수용, 김택현)

* 압류 (포천세무서장, 의정부세무서장)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 채권액 105,000,000원) - 본 경매 개시 결정

1.3. 상권분석

* 주변 이용 현황: 본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ‘부평구청’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 업무시설, 아파트 등이 소재하는 지역임.

* 건물 용도: ‘헤리움노블레스’는 공동주택, 업무시설, 제1,2종 근린생활시설로 복합 이용 가능한 건물임. 본건은 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 부평구청 인근으로 관공서 및 다양한 상업시설 이용이 용이함.

* 주변 교육시설: 본건은 상대보호구역에 포함되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률의 적용을 받음.

* 주변 교통: 지하철 7호선 및 인천1호선 환승역인 부평구청역이 도보 거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 총 보증금 105,000,000원의 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 권리는 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 함. 이는 최저매각가격(97,000,000원)보다 높은 금액이므로, 인수 시 추가적인 자금 부담이 발생함.

* 토지이용계획상 제한사항: 본건은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 도시계획법규 및 관련 법규의 제한을 받음.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 특별히 확인되는 혐오시설은 없는 것으로 조사됨.

* 특별매각조건: 매수보증금이 최저매각가격의 10분의 2(20%)로 일반적인 10%보다 높음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구청역 인근에 위치한 도시형생활주택으로 입지 및 교통 여건이 우수하며, 2014년 사용승인된 비교적 신축 건물임. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 105,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 최저매각가격(97,000,000원)보다 높은 금액으로, 인수되는 보증금을 고려한 신중한 입찰 결정이 필수적임.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교통 요건: 지하철 7호선 및 인천1호선 환승역인 부평구청역 역세권에 위치.

* 편리한 생활 인프라: 부평구청 및 주변 상업시설 접근성이 양호함.

* 소형 면적: 16.76㎡(약 5.07평)으로 1인 가구 수요에 적합한 소액 투자 물건으로 판단됨.

* 비교적 신축 건물: 2014년 사용승인으로 상대적으로 양호한 건물 상태 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 산정 근거:

* 본건의 최저매각가격은 97,000,000원이나, 대항력 있는 선순위 임차인에게 인수되는 보증금이 105,000,000원이므로, 최소한 이 금액 이상의 가치를 고려해야 함.

* 주변 실거래가 및 감정평가액을 종합적으로 고려하여, 인수되는 보증금과 기타 제반 상황을 반영한 예상 입찰가는 110,000,000원으로 산정함.

* 이는 일반적인 시장 상황을 고려한 추정치이며, 실제 낙찰가는 경쟁 입찰 상황에 따라 달라질 수 있음.

* 낙찰 시, 매수보증금은 최저매각가격의 20%인 19,400,000원을 납부해야 함.

* 예상 입찰가: 110,000,000원

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