나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510874 [1] 인천광역시 계양구 효성동 506-25 뉴코아그린맨숀 2동 4층401호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510874 [1] 인천광역시 계양구 효성동 506-25 뉴코아그린맨숀 2동 4층401호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매19계 2025타경510874 | 소재지: 인천광역시 계양구 효성동 506-25 뉴코아그린맨숀 2동 4층401호 | 감정가: 125,000,000원 | 최저가: 61,250,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 인천지방법원 2025타경510874 (1)

용도: 다세대주택 (뉴코아그린맨숀 2동 4층401호)

소재지: 인천광역시 계양구 효성동 506-25

매각대상: 토지/건물일괄매각 (부동산강제경매)

감정가: 125,000,000원

소유자/채무자: 조OO / 조OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 임대미상

1.2. 물건 상세 내역

전용면적: 건물 $54.26\text{m}^2$ (약 16.41평)

분양면적: 약 $65.11\text{m}^2$ (약 19.70평) (공용면적 포함 추정치)

토지면적: $30.85\text{m}^2$ (약 9.33평), 제2종일반주거지역

건물구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 지상4층 건내 제4층 (최상층)

이용상태: 공부상 다세대주택. 위생 및 급배수설비, 난방설비 되어 있음.

2. 권리 분석

2.1. 경매 구분 및 채권 관계

본 경매는 채권자 주OOOOOOO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다.

강제경매는 통상 채권자에게 집행권원(판결문 등)이 있음을 의미하며, 채무자가 소유자와 동일인(조OO)이므로 기본적인 권리 관계는 복잡하지 않을 것으로 보입니다.

낙찰 시 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되므로, 등기부상 권리 분석은 비교적 명쾌할 가능성이 높습니다.

2.2. 임차인 현황

현재 임대차 관계는 '임대미상'으로 조사되었습니다.

이는 매수인이 잔금을 납부한 후 명도 과정에서 실제 거주자(소유자 또는 임차인)를 확인하고 명도 소송이나 인도 명령을 진행해야 함을 의미합니다.

실제 거주자가 있다면 보증금 배당 여부와 관계없이 소유자 명도보다 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 현장 조사를 통한 점유 관계 확인이 필수입니다.

3. 입지 및 환경 분석

3.1. 입지 조건 및 교통

대상 물건은 '북인천여자중학교' 북동측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택, 교육시설, 근린상가 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황은 차량 출입이 가능하며 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성도 보통 수준으로 판단됩니다.

도로 조건은 북측으로 약 20M, 남측으로 약 15M 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

3.2. 상권 및 생활정보

**최고의 입지:** 교육시설(북인천여자중학교 등)이 가까워 학군 접근성이 양호합니다.

근린상가가 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 용이할 것으로 판단됩니다.

토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

3.3. 잠재적 리스크

**법적 리스크:** 현재 임대미상으로, 소유자가 점유할 경우 명도 과정이 상대적으로 간단하지만, 예상치 못한 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 추가적인 인수금액이 발생할 수 있습니다.

**물리적 리스크:** 건물의 구조(철근콘크리트조, 4층 중 4층) 자체는 일반적이나, 드라이비트 외벽 마감 등으로 미루어 볼 때 연식에 따른 건물 관리 상태(누수, 결로 등)에 대한 현장 확인이 필요합니다.

**혐오시설:** 공적인 자료만으로는 주변에 특별한 혐오시설이 명확하게 확인되지 않았으나, 최종 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인해야 합니다.

4. 투자를 위한 종합 의견

4.1. 투자 포인트

**상대적 저평가 가능성:** 감정가가 $125,000,000$원으로 책정되었으며, 다세대주택으로는 비교적 실속 있는 전용면적(약 16평대)을 가지고 있습니다.

**주거 환경:** 제2종일반주거지역에 위치하며 학교와 근린상가가 혼재한 주거 지역으로 실수요층의 선호도가 있을 수 있습니다.

**토지 지분:** 토지 지분율이 토지 면적 $30.85\text{m}^2$ (약 9.33평)으로 비교적 양호하여 향후 재개발/재건축 가능성 검토 시 유리할 수 있습니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 인천 계양구 효성동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 입지 및 교통 환경은 무난합니다.

감정가 대비하여 매각 금액을 분석할 때, 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 충분한 시세차익을 기대할 수 있습니다.

다만, 임대미상인 점을 고려하여 명도 난이도와 비용을 보수적으로 예상하고 입찰에 참여해야 합니다.

권리 관계는 강제경매로 비교적 깔끔하지만, 임차인 현황 및 건물의 실질적인 상태(누수 등)에 대한 철저한 현장 조사를 거친 후 입찰 금액을 결정하시기를 권고합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매19계