나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510859 [1] 인천광역시 미추홀구 학익동 48-2 신동아아파트 23동 10층1009호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 ""학익여자고등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 본건 주변은 아파트, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 제15층 건물 중 제10층 제1009호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.
(사용승인일자 : 1990-11-17)

이용상태

집합건축물대장상 용도는 아파트로 되어있음.

설비내역

위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

인접도로 및 단지 내 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

○ 학익동 48-2
제3종일반주거지역, 아파트지구(2024-09-25)(인천광역시 미추홀구 제2024-170호),
지구단위계획구역(인천광역시 미추홀구 고시 제2024-17호), 광로3류(폭 40m~50m)(저촉),
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-10-10)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-11-21)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>,
정비구역(2024-09-25)(인천광역시 미추홀구 제2024-170호)<도시 및 주거환경정비법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>.


○ 학익동 650-1
제3종일반주거지역, 아파트지구(2024-09-25)(인천광역시 미추홀구 제2024-170호),
지구단위계획구역(인천광역시 미추홀구 고시 제2024-17호), 광로3류(폭 40m~50m)(저촉),
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-11-21)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))
<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2024-09-25)(인천광역시 미추홀구 제2024-170호)
<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원 2025타경510859 (1) 사건으로 인천광역시 미추홀구 학익동 48-2에 소재한 신동아아파트 23동 10층 1009호입니다.

아파트 용도로 사용 중이며, 감정가는 218,000,000원입니다.

토지 면적은 30.80㎡ (약 9.32평)이며, 건물 면적은 57.23㎡ (약 17.31평)입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 한OOOOOOO이며, 사용승인일자는 1990년 11월 17일입니다.

해당 아파트 단지(신동아아파트)는 총 15층 건물이며, 본 물건은 그중 10층에 위치하고 있습니다.

단지 전체 건축물 연면적은 62,200.47㎡이며, 총 630세대로 구성되어 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 학익여자고등학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하여 주거 환경이 양호합니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

단지 내 도로 및 인접 도로를 이용하고 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2021년 5월 17일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (을20)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 소멸됩니다.

현재 등기부등본상 인수해야 할 별도의 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되었으나, 상세 내용은 비고란에 없어 인수되는 지상권은 없는 것으로 보입니다.)

임차인 현황으로는 인수되는 보증금 합계가 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

4. 상권분석

주변으로 다수의 아파트 단지가 밀집해 있으며, 각종 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

학교 및 공원이 인접해 있어 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

5. 생활정보

교육시설로는 학익여자고등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

일상생활에 필요한 편의시설은 근린생활시설을 통해 이용 가능합니다.

대중교통 이용은 인근 버스정류장을 통해 편리하게 이용할 수 있습니다.

학익동 지역은 오랫동안 형성된 주거 단지로, 지역 기반이 안정적인 편입니다.

6. 잠재적 리스크

건축 연도가 1990년으로 30년 이상 경과된 노후 건물에 해당하므로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

본 물건 소재지가 '정비구역'으로 지정되어 있어 도시환경정비사업 등 개발 계획이 진행될 수 있으나, 사업의 구체적인 진행 여부, 기간, 방식 등에 따라 불확실성이 존재합니다.

임차인 현황 상 인수 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 실제 임대 관계가 미상으로 조사되어 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

토지이용계획 상 '광로3류(폭 40m~50m)(저촉)' 사항이 있어 건물 이용 및 신축 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 학익동 신동아아파트 23동 10층 1009호로, 1990년에 준공된 연식이 있는 아파트입니다.

학익여자고등학교 인근에 위치하며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거지입니다.

'정비구역'으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

다만, 건물의 노후도와 임대 관계 미상이라는 점은 투자 결정 시 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

'정비구역' 지정으로 인한 미래 가치 상승 가능성이 높습니다.

지역 내 기성 시가지에 위치하여 주거 편의성이 확보되어 있습니다.

인근 신축 아파트 단지 개발 등 지역 전반의 주거 환경 개선 추세에 따른 수혜가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 218,000,000원

최근 2026년 6월 유사 면적(약 43.82㎡)의 거래가는 15,300만원 ~ 15,800만원 수준으로, 본 물건의 면적(약 57.23㎡)과 비교 시 현재 시장가는 약 20,000만원 ~ 21,000만원으로 추정됩니다.

감정가가 시장가치 추정치보다 다소 높게 책정되었으나, 정비구역 지정에 따른 미래 가치 상승 가능성을 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 225,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.