나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510869 [1] 인천광역시 중구 인현동 1-53 4층402호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510869 [1] 인천광역시 중구 인현동 1-53 4층402호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매19계 2025타경510869 | 소재지: 인천광역시 중구 인현동 1-53 4층402호 | 감정가: 191,000,000원 | 최저가: 93,590,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서: 인천지방법원 2025타경510869 오피스텔

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 인천지방법원 2025타경510869 (1)이며, 매각구분은 부동산강제경매입니다.

채무자 및 소유자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

매각 대상은 토지/건물일괄매각으로, 전체 토지와 건물을 한 번에 매각합니다.

1.2. 물건 기본 정보

소재지는 인천광역시 중구 인현동 1-53 4층402호입니다.

용도는 오피스텔로, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지상 14층 건물 중 4층에 위치하고 있습니다.

감정가는 191,000,000원입니다.

토지면적은 10.72제곱미터(약 3.24평)이며, 건물면적은 75.00제곱미터(약 22.69평)입니다.

제시외 면적은 없습니다.

2. 권리 분석

2.1. 권리관계 분석

본 물건은 부동산강제경매 사건입니다. 강제경매는 채권자가 집행권원(판결문 등)에 근거하여 강제집행을 신청한 경매입니다.

매각 대상은 토지와 건물의 일괄매각이므로, 낙찰자는 토지 지분과 건물 소유권을 모두 취득하게 되므로 법정지상권 문제 등 복잡한 권리 문제는 발생하지 않을 것으로 보입니다.

소유자와 채무자가 김OO으로 동일하여 형식적 하자 없이 진행될 것으로 예상됩니다.

임대관계는 미상(임대차 관계 조사 필요)이므로, 낙찰 후 발생할 수 있는 명도(인도) 리스크를 최소화하기 위해 현장조사를 통해 임차인 유무 및 대항력 여부를 확인해야 합니다.

2.2. 용도 및 이용 규제

본 물건은 공부상 오피스텔 용도의 구분건물입니다.

토지이용계획상 일반상업지역에 위치하며, 이는 건폐율 및 용적률 측면에서 높은 활용도를 가질 수 있는 장점입니다.

방화지구 및 시가지경관지구로 지정되어 있어 건축 행위 시 일부 제한이 있을 수 있으며, 대로2류(폭 30m~35m)에 접하고 있어 접근성이 우수하나, 접합된 대로변 건축선 제한(건축용도지역기타 참고)을 확인해야 합니다.

과밀억제권역에 해당되어 향후 취득세 중과 등이 적용될 수 있습니다.

3. 입지 및 환경 분석

3.1. 입지조건 및 교통상황 (생활정보 포함)

대상물건은 “동인천역” 남동측 인근에 위치한 역세권 오피스텔입니다.

지하철역(동인천역) 및 노선버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 차량 출입도 가능하여 전반적인 교통 여건은 양호합니다.

주위는 주거시설(단독주택)과 상업시설(근린생활시설, 업무시설, 오피스텔)이 혼재된 지역으로, 생활 편의성이 확보된 주거 및 업무 지역입니다.

3.2. 상권분석 및 주변 환경

대상물건이 위치한 인현동은 동인천역 상권을 배후로 하는 지역으로, 일반상업지역의 이점을 살린 다양한 상업 및 업무 시설이 발달되어 있습니다.

주변에 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 거주 및 업무 환경의 편의성이 높습니다.

외벽은 몰탈위페인팅 마감, 창호는 하이새시 창호이며, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전 및 화재탐지설비 등 기본적인 편의시설을 잘 갖추고 있습니다.

3.3. 건물의 구조

철근콘크리트구조로 지어진 14층 건물 중 4층에 위치하여 구조적으로 안정적입니다.

토지는 인접 필지 대비 평탄한 사다리형과 유사하며, 남서측 광대로변에 접하고 있어 접근성과 가시성이 좋습니다.

4. 위험 및 기회 분석

4.1. 잠재적 리스크

임대관계가 미상인 점이 가장 큰 잠재적 리스크입니다. 임차인의 존재 및 대항력 유무에 따라 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있으므로, 반드시 명도계획을 수립해야 합니다.

건축물에 대한 공부와의 차이는 없으나, 구조적/내부적 하자는 현장조사를 통해 확인해야 합니다.

지도 검색을 통해 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 해당 지역은 1999년 인현동 호프집 화재 참사가 발생했던 역사적 장소와 인접해 있어 지역 이미지에 대한 검토가 필요할 수 있습니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 동인천역 역세권에 위치하여 대중교통 접근성이 매우 우수합니다.

일반상업지역: 높은 용적률 활용이 가능한 일반상업지역에 위치하며, 향후 건물 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

토지/건물 일괄매각: 권리관계가 비교적 단순하며, 오피스텔은 임대수익을 창출하기 좋은 수익형 부동산의 성격을 가집니다.

5. 종합 의견

본 물건은 동인천역 역세권의 일반상업지역에 위치한 오피스텔로서, 입지적 측면에서 매우 우수하며 임대수익형 부동산으로 매력적인 가치를 지니고 있습니다.

다만, 권리분석상 임대관계 미상에 대한 철저한 현장조사와 명도 리스크 관리가 필요합니다.

입찰 전 시세 조사를 통해 감정가 대비 적정 입찰가를 산정하고, 잠재적 리스크를 고려하여 보수적인 접근을 한다면 성공적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

법원 정보

인천지방법원 경매19계