나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510875 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 OOOOOOO OOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ""주안3동 행정복지센터""북측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 5층 건물 내 제5층 제502호로서,
(사용승인일: 2013.02.01)
외벽 : 드라이비트 붙임 마감 등
창호 : 하이샷시창호 임.

이용상태

본건은 다세대주택(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중인것으로 탐문 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 보일러에 의한 난방 설비 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단 세장형의 토지로서, 현황 ""공동주택, 제2종근린생활시설"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 8미터 내외, 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 제2종일반주거지역(2023-09-25) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천광역시남부교육지원청 학생건강안전과-2171(2012.03.21.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510875 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1418-28 한아름빌 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 162,000,000원

토지면적: 28.75㎡ (약 8.7평)

건물면적: 64.65㎡ (약 19.5평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

사용승인일: 2013년 02월 01일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안3동 행정복지센터" 북측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택 및 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 건물구조: 철근콘크리트조 평지붕 5층 건물 내 제5층 제502호입니다.

* 도로상태: 북측으로 노폭 약 8미터, 동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 국민건강보험공단 압류 (접수일자: 2022-09-21)

* 등기부채권 총액: 168,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(이 )

* 보증금: 168,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-14

* 확정일자: 2021-12-28

* 배당신고일자: 2024-02-05

* 대항력: 없음

* 권리분석 요약: 말소기준권리보다 후순위인 주택임차권(을3)은 대항력이 없으며, HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없는 것으로 보입니다. (단, HUG 인수조건 변경 사항에 대한 별도 확인이 필요합니다.)

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존 (2013-02-18)

* 공유자전원지분전부이전 (2013-07-11)

* 주택임차권 (이예림, 168,000,000원, 2024-02-05 말소)

* 소유권이전 (2022-02-04)

* 압류 (국민건강보험공단, 2022-09-21 말소) - 말소기준권리

* 강제경매 (주택도시보증공사, 168,000,000원, 2025-07-21 말소) - 본 경매 사건

1.3. 상권분석

* 본건은 주안동의 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설 및 행정복지센터 등이 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

* 건축물대장 상 건물 용도는 공동주택 및 제2종근린생활시설 복합으로 되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 주거지 주변의 상가 및 주민센터 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변 환경: 공동주택 단지 및 상가 지역으로 주거 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 특이사항 및 특수물건정보에 HUG 인수조건 변경이 명시되어 있어, HUG와의 계약 관계 또는 조건에 대한 추가적인 확인 및 고려가 필요합니다. 이는 매각 진행 또는 소유권 이전 과정에서 예상치 못한 변수로 작용할 수 있습니다.

* 건물 내부 확인 불가: 임차인 부재 및 폐문으로 인해 건물 내부 상태를 확인할 수 없어, 실제 건물 상태에 따른 수리비 등이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용계획 상 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 속해 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 2013년 준공된 다세대주택입니다. 감정가는 1억 6,200만원이며, 건물 면적은 64.65㎡입니다. 권리관계는 비교적 명확한 편으로, 말소기준권리보다 후순위인 임차인은 대항력이 없고 HUG의 말소동의 확약서가 제출되어 인수되는 보증금은 없는 것으로 보입니다. 그러나 "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항은 반드시 추가 확인이 필요하며, 폐문부재로 인한 내부 상태 미확인 또한 주의해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 최근에 건축된(2013년식) 건물로, 노후도가 낮습니다.

* 인천 미추홀구 주안동의 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 수요가 있습니다.

* 권리관계 상 인수 부담이 적은 편입니다 (HUG 조건 확인 후).

1.8. 예상 입찰가

최근 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 2012년식 44.77㎡ 건물이 1억 2,200만원에 거래되었습니다. 이를 평당가로 환산하면 약 272.5만원/㎡입니다. 본건의 건물 면적 64.65㎡를 적용 시, 시세는 약 1억 7,600만원 수준으로 추정됩니다. 감정가 1억 6,200만원은 이러한 시세 추정치와 유사하거나 다소 낮은 수준입니다. 하지만 내부 상태 미확인 및 HUG 인수조건 변경이라는 불확실성을 고려하여, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 140,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.