나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510899 [1] 인천광역시 부평구 부평동 182-14 더원레뷰3차 11층1102호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평역(1호선)' 북동측 인근에 위치하며, 주위는
공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반주위환경
은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부평역(1호선, 인천1호선)이 소재
하는 등 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층건 중 11층 1102호로서,
외벽 : 스콘코트 등 마감.
내벽 : 미상임.
창호 : 샷시 창임.

이용상태

본건은 공동주택(도시형생활주택)임.
※후첨 '건물내부구조도 및 임대상황' 참조.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러, 주차장(기계식, 자주식), 난방설비 등이 되어 있는 것으로 탐문 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

2필1단의 세장형 토지로서, 현재 공동주택, 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1,2) 동일
일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천광역시 부평구 부평동 182-14, 더원레뷰3차 11층 1102호에 소재한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 인천지방법원 2025타경510899 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행되고 있습니다.

감정평가액은 201,000,000원입니다.

토지는 총 8.88㎡ (약 2.69평)이며, 건물 면적은 47.41㎡ (약 14.34평)입니다. 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주택도시보증공사이며, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항 및 특수물건정보가 있습니다.

건축물대장상 주용도는 공동주택 및 업무시설이며, 2013년 12월에 사용승인된 철근콘크리트구조의 13층 건물 중 11층에 해당합니다.

2. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치하며, 부평역(1호선)에서 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 복합지역으로, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

교통망으로는 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 함께 1호선 및 인천1호선 환승역인 부평역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

토지는 남측으로 포장도로에 접해 있으며, 해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2022년 11월 7일자 부평구의 압류(갑4)입니다.

본건 등기부등본상 을구 3번 순위의 주택임차권(채권자: 김연승, 보증금 200,000,000원, 전입일자 2021년 9월 17일, 확정일자 2021년 8월 23일)이 등기되어 있습니다.

이 임차권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 말소될 가능성이 높습니다.

다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항과 채권자가 주택도시보증공사인 점을 고려할 때, HUG와의 계약 관계 및 인수 조건을 상세히 확인하는 것이 중요합니다.

현재까지 확인된 임차인 현황으로는 주택도시보증공사(김연승) 외에 문승현, 이진선 씨가 있으나, 이들은 모두 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며 대항력이 없습니다.

등기부채권 총액은 200,000,000원입니다.

인수되는 보증금은 0원으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 부평동 일대는 부평역을 중심으로 대규모 상업 및 업무시설이 밀집한 지역입니다.

다양한 판매시설, 금융기관, 문화시설 등이 잘 갖추어져 있어 유동인구가 풍부하며, 이는 주거용 부동산의 임대 수요에도 긍정적인 영향을 미칩니다.

도시형생활주택으로서 주거 기능을 수행하며, 주변의 활발한 상권과 배후 주거 단지가 조화를 이루고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 부평역(1호선, 인천1호선) 이용이 매우 편리하며, 다양한 시내외 버스 노선이 운행되어 광역 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 부평역 상업지구를 중심으로 백화점, 대형마트, 영화관, 병원, 각종 금융기관 및 외식업체 등 풍부한 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 주거환경: 주변에 공동주택 및 오피스텔이 다수 분포하고 있어 주거 지역으로서의 기능도 갖추고 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 지도 검색 결과, 대규모 공장, 쓰레기 처리 시설 등과 같은 주요 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 부평역 인근의 상업 및 유흥 지역 특성상 일부 소음이나 통행량 증가 등은 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 채권자인 주택도시보증공사의 인수 조건 변경 내용은 본건 취득 시 가장 중요하게 확인해야 할 사항입니다. HUG와의 정확한 계약 조건, 인수 절차, 보증금 처리 등에 대한 상세한 검토가 필요합니다.

* 주택임차권의 말소 여부: 을구 3번 주택임차권은 말소 동의 확약서 제출로 말소될 예정이나, 최종 말소 여부 및 절차를 철저히 확인해야 합니다.

* 기타 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 문승현, 이진선 임차인의 실제 점유 관계 및 계약 내용에 대한 추가 확인이 필요합니다. (이들의 보증금/차임은 미상이라기보다 0원으로 표기되어 있으나, 비정상적인 상황이므로 주의가 요구됩니다.)

* 건물 노후도: 2013-2014년식 건물로, 10년 이상의 시간이 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 도시형생활주택의 특성: 일반 아파트에 비해 관리가 다소 복잡하거나, 추후 재건축/재개발 시 일반 아파트보다 유리하지 않을 수 있는 점을 감안해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천의 핵심 상권이자 교통의 요지인 부평역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 입지적 장점이 매우 뛰어납니다.

풍부한 유동인구와 잘 갖춰진 편의시설은 주거 가치 및 향후 임대 수익률에 긍정적인 요소입니다.

다만, HUG가 채권자이며 인수조건 변경 사항이 있다는 점은 본건의 가장 큰 특징이자 주의가 필요한 부분입니다. HUG와의 명확한 권리 인수 관계 및 조건 파악이 필수적입니다.

을구 3번 주택임차권은 말소될 것으로 예상되나, 최종적인 권리 소멸 여부를 반드시 확인해야 합니다.

전반적으로 권리 관계가 복잡할 수 있으나, HUG 측과의 협의 및 명확한 조건 확인이 이루어진다면 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부평역 더블 역세권의 탁월한 교통 접근성과 부평 중심 상권의 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

* 높은 임대 수요: 소형 주거 공간으로서 1인 가구 및 소규모 가구의 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

* HUG 관련 사항 명확화 시 권리 소멸 용이: HUG와의 계약 조건 확인을 통해 복잡한 권리 관계를 명확히 정리할 경우, 인수 부담을 최소화할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 201,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 2015년식 49.26㎡ 다세대 주택이 28,400,000만원에 거래된 사례가 있어, 본건(2013-2014년식 47.41㎡)의 적정 시세는 250,000,000원 ~ 280,000,000원 범위로 추정됩니다.

다만, HUG 인수조건 변경이라는 특수성이 존재하며, 권리 분석에 따른 추가적인 변동 가능성이 있습니다.

인수 보증금은 0원으로 파악되나, HUG 관련 인수 조건을 면밀히 검토한 후 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

보수적인 접근과 시장 상황을 고려할 때, 예상 입찰가는 220,000,000원에서 250,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.