나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510838 [1] 인천광역시 서구 경서동 755-4 다솜채5 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재감정 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 ""경서초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주
택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입
니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 제4층 제403호로서,
외벽 : 스톤코트 마감 등,
창호 : 샤시창호입니다.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택)
부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 도로에 각각 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2025-
05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-04-16)<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역(예빛유치원(서부교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

도시형생활주택(단지형다세대주택)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경510838 (1)

소재지: 인천광역시 서구 경서동 755-4 다솜채5 4층403호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

건축물명: 다솜채5

감정가: 136,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 및 구조

토지면적: 35.30㎡ (약 10.68평)

토지지분: 35.3㎡ (약 10.68평)

건물면적 (전용): 50.58㎡ (약 15.30평)

건물지분: 50.5775㎡ (약 15.30평)

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 제4층 제403호

사용승인일: 2016-09-09

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 "경서초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로

북측 및 동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역 (경서초등학교, 예빛유치원), 과밀억제권역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

갑6 (압류)

3.2. 인수/말소 권리

본건 매각으로 인해 권리는 대부분 말소될 것으로 예상되나, 다음 사항을 유의해야 합니다.

* 을구 1번 주택임차권 (주택도시보증공사, 박진호): 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 말소 예정으로 판단됩니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있어 정확한 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황 (대항력 유무 확인 필수)

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-03-04

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-04-30

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: 오

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-03-04

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: 주택도시보증공사 (박진호)

보증금: 119,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-01

확정일자: 2021-09-01

배당신고일자: 2023-10-17

대항력: 없음

비고: 말소될 것으로 예상.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주거 환경

주변이 공동주택, 아파트, 단독주택 등 주거시설과 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 상권으로는 안정적인 편입니다.

4.2. 편의시설

인근 근린생활시설을 통한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

4.3. 교육 시설

경서초등학교가 인접해 있어 초등학생 자녀를 둔 가정에 유리합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육

* 경서초등학교 (인접)

* 예빛유치원 (인근, 상대보호구역)

5.2. 교통

* 차량: 단지 내 주차 가능, 단지 주변 도로 접근 용이

* 대중교통: 인근 노선버스 정류장 이용

5.3. 편의시설

* 근린생활시설 (주변)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 (보증금 0원)

김 , 김 , 오 임차인이 보증금 0원임에도 대항력이 있다고 명시되어 있습니다. 이는 명도 과정에서 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있으며, 임차인의 권리 주장 내용에 따라 추가적인 부담이 발생할 수 있는 매우 중대한 리스크 요인입니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

HUG 관련 인수조건 변경 사항은 낙찰자에게 예상치 못한 부담이나 이익을 줄 수 있으므로, 정확한 내용 확인이 필수적입니다.

6.3. 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

일반 아파트 대비 관리 주체나 규약이 다를 수 있으며, 관련 정보 사전 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 경서동의 경서초등학교 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 기본적인 입지 조건은 양호한 편입니다. 하지만, 보증금 0원에 대항력을 갖춘 임차인들이 다수 존재하고 HUG 인수조건 변경과 같은 특이사항이 있어 권리관계 분석 및 명도 진행 시 상당한 주의와 면밀한 사전 조사가 요구됩니다. 이러한 잠재적 리스크를 충분히 감안하여 투자 여부를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 경서초등학교 인접으로 안정적인 수요 확보 가능.

* 2016년 신축 건물로 비교적 최신 컨디션 유지.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적의 주택들이 7,600만원에서 9,000만원 사이에 거래된 것으로 나타납니다. 본건의 감정가는 136,000,000원으로, 최근 거래 시세 대비 높게 책정된 것으로 보입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건은 대항력 있는 임차인 (보증금 0원) 3인으로 인한 명도 리스크가 매우 큰 상황입니다. 또한 HUG 인수조건 변경 관련 불확실성도 존재합니다. 이러한 위험 요소를 종합적으로 고려하여, 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하더라도, 최근 시세 및 잠재적 리스크를 반영한 보수적인 접근이 필요합니다.

이에, 예상 입찰가는 약 75,000,000원 내외로 제안합니다. 이 가격은 잠재적 리스크로 인한 추가 비용 및 낙찰 후 명도 가능성 등을 고려한 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사와 권리관계에 대한 추가적인 법률 자문을 통해 최종 결정하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.