나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510910 [1] 인천광역시 연수구 송도동 214 송도비알씨스마트밸리지식산업센터 디동 14층1408호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선영감정 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 '인천송도소방서' 서측 인근에 위치하며, 본건
주위는 공장 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건동 건물까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인
교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호 1, 2 동일
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물내 14층 1408호 및 16층 1608호 로서
외 벽 : 복합판넬 및 강화유리 마감 등,
내 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 인테리어 마감 등,
창 호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

기호 1, 기호 2는 각각 공장 등으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 상·하수도 설비, 승용 승강기설비 및 화물용 승강기설비, 소화설비 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수 정방형 평지의 토지로서 공장 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 로폭 약 42m 내외, 북서측으로 로폭 약 35m 내외, 남서측으로 로폭 약 30m
내외, 남동측으로 로폭 약 20m내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2012.2.27), 제1종지구단위계획구역(2011-12-05)(첨단산업클러스터(B)),
광로3류(폭 40m~50m)(2013-07-15)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(2012-02-27)(접합),
대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정
및 운영에 관한특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본건은 인천지방법원에서 진행 중인 부동산 임의경매 사건으로, 상세 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경510910 (1)

* 소재지: 인천광역시 연수구 송도동 214 송도비알씨스마트밸리지식산업센터 디동 14층 1408호 (도로명 주소: 인천광역시 연수구 송도미래로 30, 디동 14층 1408호)

* 용도: 지식산업센터

* 감정가: 484,000,000원

* 토지면적: 60.97㎡ (약 18.44평)

* 토지지분: 60.97㎡ (약 18.44평)

* 건물면적: 149.85㎡ (약 45.33평)

* 건물지분: 149.85㎡ (약 45.33평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (추정, 등기부상 임의경매 개시 채권자)

* 건축물 용도: 공장, 제1종근린생활시설 (건축물대장상)

1.1. 입지조건

본건의 입지 조건은 다음과 같습니다.

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 '인천송도소방서' 서측 인근에 위치하며, 주위는 공장 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건 건물까지 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 도로상태: 본건은 북동측 약 42m, 북서측 약 35m, 남서측 약 30m, 남동측 약 20m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

본건의 권리 관계는 다음과 같이 분석됩니다.

* 말소기준권리: 2019년 05월 13일 접수된 중소기업은행 근저당권 (금 408,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 항목에 대한 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다.

* 말소 예정 권리:

* 소유권이전 3번 신탁등기 말소 (2014-11-28)

* 소유권이전 (2015-01-22)

* 소유권이전 (2019-05-13)

* 근저당권 (2019-05-13, 중소기업은행)

* 6번 김진성 지분 가압류 (2024-08-21, 기술보증기금)

* 6번 김진성 지분 가압류 (2024-08-26, 중소기업은행)

* 6번 장희영 지분 가압류 (2024-12-31, 중소벤처기업진흥공단)

* 6번 김진성 지분 가압류 (2025-06-16, 신한은행)

* 임의경매개시결정 (2025-07-22, 중소기업은행)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주)크리비젼

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,600,000원

* 대항력: 없음

* 임차인 주)크리비젼은 대항력이 없으므로 보증금 20,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 예상되나, 배당 여부에 따라 변동될 수 있습니다.

* 총 채권액: 등기부상 기재된 총 채권액은 약 1,171,180,801원입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 상권 및 건물 현황은 다음과 같습니다.

* 건물현황: 본건이 속한 송도 비알씨 스마트밸리 지식산업센터는 총 23층 건물이며, 본건은 디동 14층에 위치합니다.

* 지역 특성: 본건 주위는 공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 송도국제도시의 산업단지 배후 지역 특성을 보입니다.

* 토지이용계획: 본건은 준주거지역, 제1종지구단위계획구역 (첨단산업클러스터(B))에 속하며, 광로, 대로, 중로 등 다양한 도로 계획에 접하고 있습니다. 또한 경제자유구역, 성장관리권역에 해당합니다.

* 주변 시설: 인근에 인천송도소방서가 위치하고 있으며, 상업 및 업무 시설이 복합된 지역입니다.

1.4. 생활정보

본건의 생활 정보는 다음과 같습니다.

* 교통: 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성이 양호합니다.

* 주변 편의시설: 상세한 편의시설 정보는 부족하나, 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 주변 환경 조사 결과, 특별히 언급할 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. (다만, 이는 제한적인 정보에 기반한 것이므로 현장 확인이 필요합니다.)

1.5. 잠재적리스크

본건 투자 시 고려해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 임차인 관련: 임차인 주)크리비젼은 대항력이 없으나, 배당 절차에 따라 보증금 인수 여부가 결정될 수 있으므로 이에 대한 확인이 필요합니다.

* 미상 정보: 임대관계 등 기타 참고사항에 '임대관계는 미상임'으로 기재되어 있어, 현재 임대차 현황 및 점유 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 채권 총액: 등기부상 총 채권액이 감정가를 초과하므로, 채권자의 경매 신청으로 진행된 임의경매 사건입니다.

1.6. 종합의견

인천광역시 연수구 송도동에 위치한 지식산업센터 물건으로, 준주거지역 및 첨단산업클러스터 구역에 속해 있어 향후 개발 및 가치 상승 가능성이 있습니다. 건물 구조 및 설비 상태는 양호하며, 교통 및 도로 접근성도 우수한 편입니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 임차인의 대항력 부재 및 임대관계 미상 정보는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자포인트

본건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 송도국제도시 내 우량 입지: 첨단산업클러스터에 위치하여 산업 활성화 및 관련 기업 입주가 기대됩니다.

* 양호한 건물 상태 및 접근성: 철근콘크리트 구조의 현대적인 지식산업센터로, 차량 진출입이 용이합니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 함께 매각하여 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 합리적 감정가: 향후 시세 상승 가능성을 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.8. 예상입찰가

본건의 예상 입찰가 산정을 위한 정보는 다음과 같습니다.

* 본건의 감정가는 484,000,000원입니다.

* 권리분석 결과, 인수되는 보증금은 없습니다.

* 등기부상 총 채권액이 감정가를 초과하나, 본 경매의 말소기준권리인 중소기업은행의 근저당액 (408,000,000원) 및 경매 신청 채권액 (793,506,223원)을 고려할 때, 입찰가 산정 시 시장 상황, 경쟁 물건, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세 조사, 현장 답사를 통한 건물 상태 및 임대 현황 확인, 그리고 해당 물건의 상세 권리 분석 및 낙찰 가능성 예측이 필요합니다.

* 일반적으로 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황에 따라 80% ~ 120% 범위 내에서 입찰가를 고려할 수 있으나, 본 건의 경우 채권 총액이 높아 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.