나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510743 [1] 인천광역시 계양구 효성동 578-18 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 ""북인천여자중학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 공동주택(다세대주택), 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 약1.3km 인근에 인천지하철1호선 (작전역)이 소재하는 등 대중교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘트리트지붕 5층 건물내 제4층 제402호로서,
(사용승인일 : 2012.07.20)
외벽 : 몰팔위 페인팅 및 드라이비트 마감 등,
창호 : 샤시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 도시가스설비 및 난방설비 등이 구비되어 있는것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 중로(노폭 약 20미터 포장도로)와 접하며, 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

본건이 속한 토지(578-18번지)의 용도지역은 ①토지이용계획확인원상 제3종일반주거지역이나 ②집합건축물대장(표제부,갑)상으로는 준공업지역으로 기재되어 있어 '토지이용계획확인원' 을 기준으로 ""제3종일반주거지역""으로 표기하였으니 경매진행시 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-외벽에 '그린핀 C동'으로 표기되어 있음
-본건이 속한 토지(578-18번지)의 용도지역은 토지이용계획확인원상 제3종일반주거지역이나, 집합건축물대장(표제부,갑)상으로는 준공업지역으로 기재되어 있어 '토지이용계획확인원'을 기준으로 "제3종일반주거지역"으로 표기함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경510743 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 문OO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 계양구 효성동 578-18 4층402호

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제402호 (사용승인일: 2012.07.20)

감정가: 105,000,000원

토지면적: 24.05㎡ (약 7.27평)

건물면적: 38.13㎡ (약 11.54평)

1.3. 공부상 내용

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 "북인천여자중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 공동주택(다세대주택), 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한, 약 1.3km 거리에 인천지하철 1호선 작전역이 소재하여 대중교통 이용이 양호한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

본건 토지는 세장형으로 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 중로(노폭 약 20미터 포장도로)와 접하며, 북측으로는 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지의 용도지역은 제3종일반주거지역이며, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

주의사항: 본건이 속한 토지(578-18번지)의 용도지역은 토지이용계획확인원상 제3종일반주거지역이나, 집합건축물대장상으로는 준공업지역으로 기재되어 있어 '토지이용계획확인원'을 기준으로 "제3종일반주거지역"으로 표기하였습니다. 이는 향후 건축 및 재산권 행사 시 확인이 필요한 부분입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2024년 11월 26일자 시흥시의 압류입니다.

이후 등기된 권리(압류, 강제경매)는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

소유권 이전 내역: 2016년 04월 29일 이향숙, 2021년 06월 14일 백기문 (매매 133,000,000원)

총 등기부채권액: 0원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 문상호

보증금: 133,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-05-31

확정일자: 2021-04-16

배당신고일자: 2025-07-23

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력이 있으나, 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있습니다. 이는 임차인이 강제경매를 신청한 채권자(문상호)와 동일인일 가능성 또는 기타 사유로 인해 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 되는 상황을 시사합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 법률 및 사실관계 확인이 반드시 필요하므로, 입찰 전 철저한 검토를 권고합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 해당 없음 (자료상 표기 없음)

4. 상권분석

4.1. 주위 상업 시설

본 물건은 주택가에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 시설이나 유흥가는 인근에 직접적으로 나타나지 않으나, 작전역 주변으로 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

물건지 북동측 인근에 "북인천여자중학교"가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생필품 구매 및 생활 서비스 이용이 가능합니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건지(인천광역시 계양구 효성동 578-18) 인근에 특별히 언급되는 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 대규모 공장 단지 등)은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 문상호는 대항력이 있으며, 보증금 133,000,000원입니다. 비록 권리분석 상 인수 보증금은 0원으로 표기되어 있으나, 임차인과의 관계 및 보증금 회수 절차에 대한 추가적인 법률적, 사실적 확인이 필수적입니다.

6.2. 용도지역 불일치

토지이용계획확인원 상 제3종일반주거지역과 집합건축물대장상 준공업지역으로 기재된 내용의 차이가 있습니다. 이는 향후 건물 증개축, 용도 변경 등에 영향을 미칠 수 있으므로, 입찰 전 관련 내용을 면밀히 조사해야 합니다.

6.3. 기타 특이사항

외벽에 '그린핀 C동'으로 표기되어 있으나, 이는 물건명세서 상의 특이사항으로 물건 자체의 가치나 권리 관계에 직접적인 영향을 주는 사항은 아닐 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 효성동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근에 건축(2012년)되었으며, 대중교통 접근성도 양호한 편입니다. 감정가는 105,000,000원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 용도지역에 대한 공부상 불일치라는 중대한 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 최종 확인이 없다면 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 최신 건축 연식

2012년 사용승인된 건물로, 주변 유사 건물 대비 건축 연식이 최신입니다.

8.2. 대중교통 접근성

인천지하철 1호선 작전역(약 1.3km) 및 버스정류장 이용이 편리하여 주거 편의성이 높습니다.

8.3. 가격 메리트 가능성

감정가 105,000,000원은 현재 시세 대비 합리적인 수준일 가능성이 있습니다. (별도 시세 분석 참조)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 자료를 분석한 결과, 본 건과 유사한 조건의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 삼성하이츠맨션815동 (2002년식, 51.48㎡): 2025년 12월 12일, 134,000,000원. 이 사례를 기준으로 평당 약 260만원 수준입니다. 본 건물의 전용면적 38.13㎡(약 11.54평)에 이 가격을 대입하면 약 9,900만원 내외로 추정됩니다.

* 효성빌라(11,12동) (1991년식, 36.36㎡): 2025년 12월 8일, 54,500,000원. 본 건보다 연식이 오래되었으나 면적이 유사합니다.

* 아름빌라(623-74) (1993년식, 25.38㎡): 2025년 12월 4일, 38,000,000원. 면적이 본 건보다 작습니다.

본 건은 2012년 건축되어 연식이 최신이며, 건물 면적은 38.13㎡(약 11.54평)입니다. 최근 매매 사례들을 종합적으로 고려할 때, 본 건물의 적정 시세는 110,000,000원 ~ 130,000,000원 범위로 추정됩니다. 감정가 105,000,000원은 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

'인수 보증금'은 0원으로 표기되었으나, 대항력 있는 임차인의 존재를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 고려하여, 예상 입찰가는 감정가 수준 이상을 고려해 볼 수 있습니다.

최종 예상 입찰가: 105,000,000원 ~ 125,000,000원

단, 입찰 전 임차인과의 관계, 보증금 인수 여부, 건물 상태, 용도지역 불일치 관련 법적 검토 등을 반드시 거친 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.