나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1379 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1163-15 서보빌라 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

-외벽에 '서보빌라 2'로 기재됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1379 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1163-15 서보빌라 4층 402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 112,000,000원

* 토지면적: 23.25㎡ (약 7.03평)

* 건물면적: 37.56㎡ (약 11.36평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 김OO

* 건물정보: 서보빌라, 철근콘크리트구조, 1993년 2월 10일 건축, 지상 4층 중 4층 402호

2. 입지조건

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* 인천광역시 남동구 구월동에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 빌라 등이 혼재된 주거 지역입니다.

* 교통: 인천지하철 1호선 예술회관역 및 인천 2호선 인천시청역, 모래내시장역 등 지하철 이용이 가능하며. 다양한 시내외 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 구월로, 인주대로 등 주요 도로가 인접해 있습니다.

* 편의시설: 구월동 로데오거리 상권이 인접해 있어 백화점, 병원, 영화관, 음식점 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다. 인천터미널, 인천광역시청 등 주요 시설과의 접근성도 좋습니다.

* 주변 환경: 구월근린공원, 중앙공원 등이 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 다만, 일부 검색 결과에 따르면 구월동 로데오거리 주변에 쓰레기 무단 투기 및 악취 문제가 발생하는 지역이 있어 주의가 필요합니다.

3. 권리분석

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* 본건에는 대항력 있는 임차인으로 김요셉(김 ) 씨가 존재합니다.

* 임차인 김요셉 씨는 보증금 72,000,000원, 차임 0원이며, 2022년 2월 28일 전입 및 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있습니다.

* 등기부등본상 을구 9번으로 주택임차권 등기가 설정되어 있으며, 말소기준권리(갑구 9번 가압류)보다 선순위입니다.

* 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 매수인에게 인수되는 권리입니다. 즉, 임차인의 보증금 72,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

* 본 경매는 임차인 김요셉 씨가 채권자로 신청한 강제경매입니다.

* 등기부채권 총액은 180,916,650원입니다.

* 권리분석상 인수되는 임차 보증금은 0원(총액 기준), 실제 인수될 보증금은 72,000,000원입니다.

4. 상권분석

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* 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 38~40㎡)의 다세대주택이 2026년 3월 약 45,000,000원에서 50,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

* 이는 평당 약 373만원에서 432만원 수준으로, 본건의 면적(약 11.36평)에 적용 시 약 42,392,597원에서 49,081,479원의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

* 더 넓은 면적(약 49.82㎡)의 신축 빌라(2001년 건축)는 85,000,000원에 거래되었으며, 평당 약 564만원 수준입니다.

* 본건의 감정가는 112,000,000원으로, 최근 유사 면적 다세대주택의 실거래가 대비 상당히 높게 평가된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

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* 주변에 인천광역시청, 홈플러스, CGV, 인천문화예술회관 등 다양한 공공 및 상업 시설이 위치해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 인천터미널역, 예술회관역, 인천시청역 등 지하철역과 다수의 버스 노선이 있어 시내 및 외곽 지역으로의 접근이 용이합니다.

* 구월근린공원, 중앙공원 등 녹지 공간이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 다만, 구월동 로데오거리 일부 지역에서 쓰레기 무단 투기 및 악취 문제가 제기된 바 있어, 해당 지역과의 거리 및 환경 요인을 고려할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(김요셉 씨)의 보증금 72,000,000원을 인수해야 할 가능성입니다. 이 금액은 최근 유사 면적 부동산의 시세보다 높으므로, 경매 낙찰가의 상당 부분을 보증금 변제에 사용하게 되거나, 전부 변제되지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 매우 큽니다.

* 건축년도가 1993년으로 노후화가 진행되어 향후 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 감정가(112,000,000원)와 최근 유사 면적 다세대주택 실거래가(약 4200만~4900만원) 간에 큰 차이가 있어, 감정가 수준으로 낙찰될 경우 상당한 시세 차손이 예상됩니다.

* 외벽에 '서보빌라 2'로 기재되어 있어, 건물 명칭이나 관리상의 혼동 가능성을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

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* 본 물건은 인천 남동구 구월동에 위치한 다세대주택으로, 대중교통 및 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 그러나 선순위 임차인의 보증금 72,000,000원을 인수해야 하는 리스크가 매우 크며, 해당 금액이 최근 실거래가 대비 높은 수준이라는 점이 가장 큰 문제입니다.

* 감정가가 시세보다 높게 책정된 것으로 보이므로, 투자 가치를 면밀히 재검토해야 합니다.

* 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 인수해야 할 임차 보증금의 정확한 금액과 배당 여부를 파악하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

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* 인천 구월동이라는 지역적 이점을 고려할 때, 시세보다 현저히 낮은 가격으로 낙찰받고 임차 보증금 부담을 최소화할 경우 수익을 기대할 수 있습니다.

* 다만, 현재 시세와 인수 부담을 고려할 때, 낙찰가 산정에 극히 신중해야 하며, 잠재적인 시세 하락 위험을 감수해야 합니다.

* 본 물건은 임차인의 보증금을 전액 변제받는 것을 전제로 하여, 낙찰가와 보증금을 합한 총 인수 비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가격을 결정하는 것이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

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* 본건의 면적(약 11.36평)과 유사한 다세대주택의 최근 시세가 약 42,000,000원에서 49,000,000원 범위에 형성되어 있습니다.

* 인수해야 하는 임차 보증금 72,000,000원을 고려할 때, 낙찰받더라도 총 인수 비용이 최소 72,000,000원 이상이 될 수 있습니다. 이 금액은 현재 추정되는 시세 범위를 초과합니다.

* 감정가는 112,000,000원이지만, 이는 현재 시세와 큰 괴리가 있습니다.

* 따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 시장 가치와 인수 부담을 고려하여 매우 신중하게 접근해야 합니다. 임차 보증금 전액이 변제되지 못할 경우, 투자 가치가 없을 가능성이 높습니다.

* 보수적인 관점에서, 임차 보증금을 포함한 총 인수 비용이 시세(약 49,000,000원)를 초과하지 않도록 하는 것이 중요하나, 이는 사실상 현 감정가 및 임차 보증금 수준에서는 어려운 목표입니다.

* 시장 가격 범위 내에서, 만약 임차 보증금 전액이 낙찰가에 의해 충당될 수 있다고 가정하더라도, 무리한 입찰은 지양해야 합니다.

* 따라서, 낙찰가를 시세의 상단 범위인 약 50,000,000원에서 55,000,000원 수준으로 고려하되, 임차 보증금 인수 위험에 대한 철저한 사전 조사와 함께, 이보다 낮은 금액으로 낙찰받을 가능성을 염두에 두어야 합니다. 만약 72,000,000원 이상으로 낙찰될 경우, 시세 대비 손실이 예상되므로 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.