나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72046 [1] 경기도 가평군 가평읍 금대리 833-10 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.07.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 가평군 가평읍 금대리 소재 '더베이리조트' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 각종 펜션,
농경지, 자연임야 등으로 형성되어 있는 순수농촌지대임.

교통상황

대상물건까지 자동차 진입이 가능하나, 인근 노선버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 제반 대중교통사정
은 불편함.

형태 및 이용상태

일련번호(1)(3) 토지 :
공히 완경사의 부정형 토지를 축대를 쌓아 자체 지반 등고평탄하게 조성하였으며, 단독주택(펜션) 건부지임.
일련번호(5)(7)(9) 토지 :
공히 완경사의 사다리 토지를 축대를 쌓아 자체 지반 등고평탄하게 조성하였으며, 단독주택 건부지임.
일련번호(11)(12)(13) 토지 : 공히 완경사의 부정형 토지로서, 도로임.
일련번호(14) 토지 : 완경사의 부정형 토지로서, 현황 ""도로""임.

인접 도로상태

일련번호(1)(3)(5)(7)(9) 토지: 공히 노폭 약 4미터의 포장도로와 접함.
일련번호(11)(12)(13) 토지 : 대상토지 자체가 ""도로""임.
일련번호(14) 토지 : 대상토지 자체가 현황 ""도로""임.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호(1)(3)(5)(11)(12)(14) 토지 :
보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 자연보전권역<수도권
정비계획법>

■ 일련번호(7)(9)(13) 토지 :
보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 자연보전권역<수도권
정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(2022-03-07)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한
법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

귀 제시목록상 일련번호(14) 토지는 공부상 지목이 답이나, 현황은 ""도로""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2) :
일반철골구조(사용승인 : 2016.07.15) 경사지붕(일반철골구조) 지상2층건으로서,
외벽은 드라이비트마감, 내벽은 벽지도배 등 마감,
창호는 하이샷시창호마감임.

일련번호(4) :
일반철골구조(사용승인 : 2016.07.15) 경사지붕(일반철골구조) 지상2층건으로서,
외벽은 드라이비트마감, 내벽은 벽지도배 등 마감,
창호는 하이샷시창호마감임.

일련번호(6)(8)(10) :
철근콘크리트구조(사용승인 : 2013.09.16) 평지붕(철근콘크리트구조) 지상2층건으로서,
외벽은 치장석 마감, 내벽은 벽지도배 등 마감,
창호는 하이샷시창호마감임.

이용상태

일련번호(2)(4)(6)(8)(10): 공히 단독주택(펜션)으로 이용중임(후첨 ""이용도 및 내부구조도"" 참조).

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비와 개별난방(가스보일러) 설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도""에 도시된 바와 같이 부합물 및 종물(기호 ㉠~㉪)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 제시외 건물(목록2. 목록4. 목록6. 목록8. 목록10.) 포함
3. 목록14. 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72046 (1)

소재지: 경기도 가평군 가평읍 금대리 833-10

물건종별: 단독주택 (펜션으로 이용 중)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 1754.00㎡ (약 530.58평)

건물면적 (등기부상): 626.37㎡ (약 189.47평)

건물면적 (제시외): 312.40㎡

총 실제 이용 면적 (등기부상 + 제시외): 약 938.77㎡ (약 284.13평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 1,554,574,350원

매각구분: 토지/건물 일괄매각

채권자: 가평축산업협동조합

1.1. 1. 건물 상세 현황 (JSON 분석 기반)

* 목록 2: 일반철골구조, 지상 2층, 2016년 07월 15일 사용승인, 총면적 126.43㎡ (약 38.27평)

* 목록 4: 일반철골구조, 지상 2층, 2016년 07월 15일 사용승인, 총면적 102.47㎡ (약 30.99평)

* 목록 6: 철근콘크리트구조, 지상 2층, 2013년 09월 16일 사용승인, 총면적 130.44㎡ (약 39.47평)

* 목록 8: 철근콘크리트구조, 지상 2층, 2013년 09월 16일 사용승인, 총면적 130.44㎡ (약 39.47평)

* 목록 10: 철근콘크리트구조, 지상 2층, 2013년 09월 16일 사용승인, 총면적 130.44㎡ (약 39.47평)

(상기 목록 외 제시외 건물 면적 312.40㎡가 별도 존재함)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

대상 물건은 경기도 가평군 가평읍 금대리에 소재하며, '더베이리조트' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 각종 펜션, 농경지, 자연임야 등으로 형성된 순수 농촌지대입니다.

2.2. 교통 상황

자동차 진입은 가능하나, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 전반적으로 완경사의 부정형 토지이며, 일부 필지는 축대를 쌓아 자체 지반을 평탄하게 조성하여 단독주택(펜션) 건부지로 활용하고 있습니다. 목록 11, 12, 13, 14번지는 현황 '도로'로 이용되고 있습니다.

2.4. 도로 및 접근성

목록 1, 3, 5, 7, 9번지 토지는 노폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있으며, 목록 11, 12, 13, 14번지 토지 자체는 '도로'로서 기능하고 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한

* 보전관리지역

* 가축사육제한구역 (모든 축종 사육 제한)

* 자연보전권역

* (일부 필지) (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

소유권은 김광식, 김옥희 외 1명 등으로 변동되었으며, 2011년 12월 29일 김현정에게 공유자전원지분전부이전(매매)되었습니다.

말소기준권리인 근저당권(가평축산업협동조합, 2016.08.09, 1억5천6백만원)보다 선순위 권리 없이, 후순위로 가압류(박경옥, 2023.02.20, 9천만원), 임의경매(가평축산업협동조합, 2025.07.22, 6억4천7백여만원), 가압류(가평축산업협동조합, 2025.10.01, 3천3백여만원)가 등기되었으나, 본 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액(토지): 279,072,895원

3.2. 등기부 현황 (건물)

2013년 09월 17일 김현정에게 소유권보존등기 후, 근저당권(가평축산업협동조합, 2013.11.28, 4억5천만원)이 말소기준권리로 설정되었습니다.

후순위로 가압류(박경옥, 2023.02.20, 9천만원), 임의경매(가평축산업협동조합, 2025.07.22, 6억4천7백여만원), 가압류(가평축산업협동조합, 2025.10.01, 3천3백여만원)가 등기되었으며, 이들 역시 본 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액(건물): 573,072,895원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 권은경

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-09-10

대항력: 없음

비고: 확정일자, 배당신고일자 미상.

인수되는 보증금 합계: 0원

3.4. 인수되는 권리

모든 등기부상 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 임차인 권은경은 대항력이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 유사 물건 시세

경기도 가평군 금대리 및 인근 지역의 펜션 및 전원주택 매물 시세를 파악한 결과, 유사한 규모 및 입지의 물건들이 다양하게 존재하나, 본 건과 같이 넓은 토지에 다수의 건물이 복합적으로 구성된 대규모 펜션 단지의 정확한 시세 비교는 제한적입니다.

일부 유사 매물 정보에 따르면, 가평 지역의 펜션 및 전원주택은 토지면적, 건물 상태, 부대시설, 조망 등에 따라 평당 수백만원에서 천만원 이상까지 다양하게 형성되어 있습니다. 본 건의 감정가는 15억 5천만원 수준으로, 넓은 토지 면적과 다양한 건물 구성을 고려한 것으로 판단됩니다.

(참고:,,,,,,,,,,, 참조)

4.2. 건물 용도 및 활용 가능성

현재 본 건은 단독주택(펜션)으로 이용 중이며, 다수의 건물이 복합적으로 구성되어 있어 펜션 사업 운영에 적합한 구조를 갖추고 있습니다. 더베이리조트 인근이라는 지리적 이점을 활용하여 지속적인 펜션 사업 운영 또는 신규 사업 추진이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 '더베이리조트'가 위치하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 주변이 순수 농촌지대이므로 대규모 상업 시설이나 편의시설은 다소 제한적일 수 있습니다.

5.2. 교육시설

인근에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 존재할 수 있으나, 구체적인 정보는 파악되지 않았습니다.

5.3. 기타 생활 인프라

자연 녹지지역에 위치하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 제출 필요 (목록 14)

목록 14번지 토지는 공부상 지목이 '답'이나 현황은 '도로'로 이용되고 있습니다. 매각 결정 기일까지 농지취득자격증명 미제출 시 매수인은 보증금을 반환받지 못하므로, 반드시 관련 절차를 이행해야 합니다.

6.2. 혐오시설 유무

주변에 대규모 혐오시설(폐기물 처리 시설, 화장장 등)이 직접적으로 언급되거나 검색 결과에 나타나지는 않았습니다. 다만, 가평군 내에서 공동 화장장 건립 시 주민 반대 사례가 있었던 점(,,,)은 지역 내 주민 민감성을 시사합니다.

6.3. 대중교통 불편

차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용이 불편한 점은 향후 방문객 접근성에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 제시외 건물 및 임대 관계 미상

등기부상 면적 외에 312.40㎡의 제시외 건물이 포함되어 매각되므로, 이 건물의 법적 상태 및 활용 방안에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 또한, 건물 및 토지의 임대 관계는 미상으로, 명도 시 추가적인 확인 및 협상이 필요할 수 있습니다.

6.5. 법규 제한

물건지 토지 중 일부는 보전관리지역, 가축사육제한구역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당하여 건축 및 개발에 대한 추가적인 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 가평군 금대리에 위치한 대규모 펜션 단지로, 넓은 토지 면적과 다수의 건물을 포함하고 있습니다. '더베이리조트' 인근이라는 지리적 이점과 자연환경은 펜션 사업 운영에 긍정적인 요소입니다. 그러나 대중교통의 불편함, 제시외 건물 및 도로로 이용되는 토지에 대한 관리 필요성, 농지취득자격증명 제출 의무 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 현재 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이어서 권리관계는 비교적 명확합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적과 다양한 규모의 건물 구성을 통해 펜션 사업으로의 즉시 활용 가능성이 높음.

* '더베이리조트' 인근이라는 입지적 장점을 활용한 잠재적 가치 상승 기대.

* 개발 규제 지역(보전관리지역 등)임을 감안하여, 현 시설의 가치를 최대한 활용하는 전략이 중요.

* 매각으로 인한 모든 등기부상 권리 소멸로 권리관계가 깨끗한 상태.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,554,574,350원입니다. 제공된 정보와 검색된 유사 물건의 시세를 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 넓은 토지와 다수의 펜션 건물을 포함하고 있어 상당한 규모와 잠재력을 가지고 있습니다.

다만, 대중교통의 불편함, 농지취득자격증명 필요성, 제시외 건물의 정확한 상태 파악 필요성 등 몇 가지 고려 사항이 존재합니다.

현 시세 및 감정가, 주변 물건의 거래 현황 등을 종합적으로 분석한 결과, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 감정가 대비 80~90% 수준인 약 12억 4천만원 ~ 14억원 사이로 산정할 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정은 현장 조사, 임장 활동, 추가적인 시세 조사 및 주변 개발 계획 확인 등을 통해 더욱 정밀하게 이루어져야 합니다.

(참고: 검색된 정보에 따르면 가평 지역의 펜션 및 단독주택 매물은 가격대가 매우 다양하게 분포하며, 본 건과 같은 규모의 복합 물건에 대한 직접적인 시세 비교는 제한적이었습니다., 등에서 제시된 펜션 매물의 경우, 수억 원에서 수십억 원까지 거래되는 사례가 있으나, 면적, 시설, 위치 등이 상이합니다.)

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