나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72061 [1] 경기도 남양주시 금곡동 751-2 동익빌라 비동 4층404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연성감정 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 금곡동 소재 ""복지회관사거리"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 4층 404호로서,
외벽 : 적벽돌쌓기마감
내벽 : 벽지도배 및 일부타일 등 마감
창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(방3, 거실, 주방, 화장실, 다용도실, 현관 등)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72061 (1)

소재지: 경기도 남양주시 금곡동 751-2 동익빌라 비동 4층 404호

용도: 다세대주택

감정가: 150,000,000원

건물 면적: 47.97㎡ (약 14.5평)

토지 면적: 43.93㎡ (약 13.3평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

건축년도: 1991년

총 층수: 4층 중 4층

구조: 철근콘크리트조

1.2. 입지조건

주변 환경: 본건은 경기도 남양주시 금곡동 소재 "복지회관사거리" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

토지: 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

도로: 본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2024년 10월 16일 접수된 현대캐피탈의 가압류 (갑17)입니다.

권리 소멸: 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

인수 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

채권 총액: 등기부채권 총액은 약 48,072,306원입니다.

임차인 현황: 인수되는 임차인 보증금은 없으며(합계 0원), 임대 관계는 미상입니다.

임차인 중 대항력은 있지만 보증금/차임이 미상인 경우:

임대 관계가 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 임차인 현황을 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

주변 시세 (최근 매매 사례 분석):

* 인근 "이레화인빌A동"(2003년식, 53.32㎡)은 2026년 5월 135,000,000원에 거래되었습니다.

* 인근 "미도파하이츠A동"(1991년식, 34.68㎡)은 2026년 5월 75,000,000원에 거래되었습니다.

* 인근 "은성"(1986년식, 55.89㎡)은 2026년 7월 195,000,000원에 거래되었습니다.

분석: 본건(47.97㎡, 1991년식)의 면적과 건축연도를 고려할 때, 주변 시세는 입지 및 건물 상태에 따라 편차가 있습니다. 1991년식 건물의 경우, 34.68㎡가 75,000,000원에 거래된 사례가 있어, 본건의 면적(47.97㎡)을 감안하면 시세는 75,000,000원보다 높을 것으로 예상됩니다. 2003년식 53.32㎡ 건물이 135,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 본 건의 적정 시세 범위를 추정할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 4층 404호. 외벽은 적벽돌쌓기 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호입니다.

내부 구성: 다세대주택으로 방 3개, 거실, 주방, 화장실, 다용도실, 현관 등으로 이용 중입니다.

설비: 위생설비, 급배수설비, 도시가스 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

임대 관계 불확실성: 임대 관계가 미상으로, 실제 거주 중인 임차인이 있을 경우 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다. (단, 인수 보증금 0원임을 고려 시 큰 문제는 없을 수 있으나, 반드시 확인 필요)

토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역에 해당하여 향후 토지 이용이나 개발에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

노후 건물: 1991년 건축된 건물로, 내부 시설 및 건물 외관 등에 대한 전반적인 점검이 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 금곡동에 위치한 다세대주택으로, 주거 지역 내에 자리하고 있습니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성은 보통 수준이며, 건물 자체는 표준적인 구조와 설비를 갖추고 있습니다. 권리 관계는 명확하게 정리될 가능성이 높으나, 임대 관계 미상인 점은 반드시 사전 확인이 필요합니다. 1991년 건축된 건물로 노후도를 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

실거주 목적: 방 3개 구조로 가족 단위 실거주에 적합한 내부 구성을 가지고 있습니다.

명확한 권리 관계: 경매를 통해 권리 관계가 정리되어 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

잠재적 가치 상승: 금곡동 지역의 개발 또는 도시 재생 계획에 따라 향후 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다. (단, 현재는 제1종일반주거지역으로 제한적)

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 150,000,000원입니다.

최근 거래된 유사 면적 및 연식의 다세대주택 시세 분석 결과, 본건의 적정 거래가 범위는 약 120,000,000원 ~ 140,000,000원 내외로 판단됩니다.

낙찰 예상가는 경쟁률, 현장 조사 결과, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

최종 제안 입찰가: 135,000,000원

(본 입찰가는 현재 시세 및 감정가를 기반으로 한 예상치이며, 실제 입찰 시에는 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.