나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72009 [1] 경기도 남양주시 진건읍 용정리 794-6 씨티빌리지 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: KY · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 진건읍 용정리 소재 ""진건초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 연립 및 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 사릉역(경춘선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 2층 201호로서

외벽 : 드라이비트 등 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(방, 거실겸 주방, 욕실 등)으로 이용중임.
(후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 전기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 4미터내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(진건중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(진건초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : -.

물건 비고

현황조사보고서 기재 세대주 정보가 채무자의 '부'로 표시되어 있으나 세대주는 채무자의 '모'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2025타경72009 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 진건읍 용정리 794-6 씨티빌리지 2층 201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 137,000,000원

* 토지면적: 40.24㎡ (약 12.18평)

* 건물면적: 55.81㎡ (약 16.88평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: (OOOOOOOOO

* 건축물 정보: 씨티빌리지, 2002년 5월 사용승인, 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 2층 201호

* 총 등기부채권액: 243,939,083원

* 특이사항: 중복사건으로 진행 중이며, 현황조사보고서 상 세대주 정보와 실제 세대주 정보에 차이가 있습니다.

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본 건은 경기도 남양주시 진건읍 용정리 소재 "진건초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 연립 및 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 사릉역(경춘선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물의 구조: 본 건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물이며, 본 매각 물건은 2층 201호입니다. 외벽은 드라이비트 등으로 마감되었고, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일로 마감되었습니다. 창호는 샤시 창호로 되어 있습니다.

* 토지 이용 및 상태: 토지는 부정형의 토지로서 현재 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본 건 남측으로 폭 약 4미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(진건중학교, 진건초등학교), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 1월 22일자 한국스탠다드차타드은행 근저당권(을9)이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 본 보고서 상으로는 확인되지 않습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대관계: 임대 관계는 현재 미상으로 확인됩니다.

* 주의사항: 현황조사보고서 상 채무자의 '부'로 기재된 세대주 정보와 달리, 실제 세대주는 채무자의 '모'인 것으로 파악되었습니다. 임대관계가 미상이며 세대주 정보에 차이가 있어 점유 관계 및 명도에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 등기부 요약: 다수의 소유권 이전, 근저당, 가압류가 등기되었으나, 을9 근저당권 이하 등기된 권리들은 대부분 말소 예정으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

* 본 건은 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있으며, 근린생활시설 등이 인접해 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다. 대중교통 접근성이 양호하여 지역 상권 이용 및 접근에 유리합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 진건초등학교, 진건중학교 등 교육기관이 인근에 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통시설: 인근 버스정류장 및 사릉역(경춘선)을 통한 광역 이동이 가능합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주변 혐오시설: 반경 내 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 점유 및 명도 위험: 현황조사보고서 상 세대주 정보와 실제 점유자 정보 불일치, 그리고 임대 관계 미상으로 인해 명도 시 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

* 중복사건: 동일 물건에 대해 복수의 경매 사건이 진행 중인 것으로 파악되어, 경매 절차 진행 과정에서 변동이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후도: 2002년 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 건은 경춘선 사릉역 및 초등학교 인근에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 생활 환경은 양호한 편입니다. 등기부 상의 권리 관계는 대부분 말소될 예정으로 깨끗한 권리 인수가 가능합니다. 다만, 임대 관계 미상 및 세대주 정보 불일치로 인한 명도 관련 리스크와 중복사건 진행 여부는 입찰 전 반드시 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 인수 부담 최소화: 말소기준권리 이하의 권리들이 말소될 예정이어서 권리 인수 부담이 적습니다.

* 양호한 입지: 초등학교 및 역세권 인근으로 주거 가치가 있으며, 지역 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 잠재적 시세 차익: 명도 리스크를 성공적으로 해소하고 적정 가격에 낙찰받을 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 137,000,000원입니다. 최근 거래 사례 및 본 건의 명도 관련 리스크를 고려할 때, 보수적인 관점에서 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

* 인근 유사 연식의 다세대주택 거래 사례(약 6천만원~8천만원대)와 감정가를 종합적으로 고려하되, 명도 리스크, 중복사건 등 제반 상황을 감안하여 감정가의 약 70% 수준을 보수적인 입찰 희망 가격으로 제시합니다.

* 예상 입찰가: 95,000,000원

* 참고: 상기 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자의 수, 최종 명도 가능성 및 소요 비용 등을 종합적으로 고려하여 조정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.