나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63748 [1] 경기도 파주시 상지석동 607 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지원 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 파주시 상지석동, 경의중앙선 운정역 동측 인근에 위치하고,
주위는 주로 다세대주택이 입지해 있고 그 외곽은 농경지인 지역임.

교통상황

경의로에서 약 2km 거리에 위치하고, 본건까지 차량 접근이 가능하여 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하 1층, 지상 4층 건물(2019. 4. 17. 사용승인) 중
1층 102호로
외벽 ; 외장타일 및 드라이비트마감
내벽 ; 벽지 및 타일마감
창호 ; 하이삿시창호임.

이용상태

주거용으로 이용 중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 위생설비 등 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 다세대주택의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역,
건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 ㄸ은 도로 일부포함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전 주택임차권자 최국화)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.21.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경63748 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 상지석동 607, 1층 102호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 272,000,000원

* 토지면적: 66.26㎡ (약 20.04평)

* 건물면적: 51.88㎡ (약 15.70평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사(HUG)

* 사용승인일: 2019년 4월 17일

* 건물 구조: 철근콘크리트 경사지붕 지하 1층, 지상 4층 건물 중 1층 102호

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 경기도 파주시 상지석동, 경의중앙선 운정역 동측 인근에 위치.

* 주변은 주로 다세대주택이 입지해 있으며, 그 외곽은 농경지 지역.

* 교통상황

* 경의로에서 약 2km 거리에 위치.

* 본건까지 차량 접근이 가능하여 제반 교통여건은 보통 수준.

* 토지 이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역.

* 건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로 일부 포함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 6월 3일자 노철현 근저당권 (70,000,000원).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

* 인수되는 권리: 없음.

* 주요 권리사항 요약:

* 최초 소유권 이전: 김경민 (2019.10.28).

* 후속 소유권 이전: 강영자 (2022.04.25).

* 근저당권: 노철현 (2022.06.03, 70,000,000원) - 말소기준권리.

* 채권압류 및 가압류 다수: 신용보증기금, 부산신용보증재단, 하나은행 등 (모두 말소 예정).

* 강제경매 개시: 주택도시보증공사 (2025.07.23, 255,000,000원) - 본건 경매 신청 채권자.

* 주택임차권: 최국화 (보증금 255,000,000원, 전입 2022.01.28, 확정 2021.12.29).

* 임차인 현황 상 대항력 없음으로 기재됨.

* 집합건물 등기부 요약 상 주택임차권은 말소로 기재됨.

* 중요: 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026년 5월 21일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다'는 내용의 인수조건변경확약서를 제출함. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금이나 대항력을 인수할 의무가 없음을 명확히 함.

* 인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

* 본건은 경기도 파주시 상지석동에 위치한 다세대주택 밀집 지역 내에 소재함.

* 인근으로 농경지가 분포하여 자연환경과 조화를 이루는 지역적 특성을 보임.

* 주거용 건물로서, 주변 지역의 주거 수요를 중심으로 상권이 형성되어 있을 것으로 판단됨.

1.4. 생활정보

* 교통: 경의중앙선 운정역이 동측 인근에 위치하고 있으며, 경의로 접근성이 양호하여 자가 차량 이용 시 광역 이동이 용이함.

* 편의시설: 구체적인 편의시설 정보는 제한적이나, 운정역 인근 지역 개발 정도에 따라 생활 편의시설 접근성이 결정될 것으로 보임. (추후 확인 필요)

* 교육시설: 주변 교육시설에 대한 정보는 본 보고서에 포함되지 않았음. (추후 확인 필요)

* 의료시설: 주변 의료시설에 대한 정보는 본 보고서에 포함되지 않았음. (추후 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 관련: 주택도시보증공사가 제출한 인수조건변경확약서에 따라 임차인의 대항력이 포기되고 보증금 인수 의무가 없음을 명시하고 있으나, 관련 절차 및 해석에 대한 면밀한 확인이 필요함.

* 임대관계 미상: 보고서에 '임대관계 미상'으로 기재되어 있으나, 최국화 임차인의 보증금 및 전입/확정일자 정보는 확인됨. 이는 혹시 모를 다른 임차인의 존재 가능성 또는 현재 임대차 상태에 대한 불확실성을 내포할 수 있음. (다만, 최국화 임차인이 유일한 세입자일 가능성이 높음).

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않음.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 상지석동에 위치한 다세대주택으로, 경의중앙선 운정역 인근에 자리하고 있습니다. 감정가는 2억 7,200만원이며, 건물면적 약 15.70평, 토지면적 약 20.04평을 포함합니다. 권리 분석 결과, 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리는 없는 상태입니다. 특히, 신청채권자인 주택도시보증공사가 임차인의 대항력을 포기하고 보증금 인수 의무가 없다는 조건변경확약서를 제출함으로써, 임차인 관련 리스크는 상당히 완화되었다고 볼 수 있습니다. 다만, 1층에 위치한 점과 건물 연식을 고려할 때 감정가 대비 실질적인 가치 평가에 대한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 완화된 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 특히 주택도시보증공사의 조건변경확약서로 인해 임차인 관련 부담이 없음.

* 입지 잠재력: 경의중앙선 운정역 인근의 다세대주택지로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

* 적정 입찰가 산정 시 시세 대비 경쟁력 확보 가능: 현재 시세 분석을 통해 감정가 이하 또는 적정 수준에서 낙찰 시 투자 수익률 증대 기대.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 272,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 유사한 조건의 신축 건물(2021년, 2023년 준공) 및 고층 물건의 거래 사례를 볼 때, 본건(2019년 준공, 1층)의 감정가는 시세 대비 다소 높은 편으로 판단됩니다. 특히, 동일 건물 단지 내 2021년 준공, 4층 물건(68.37㎡)의 거래가 365,000,000원(㎡당 약 53.4만원)과 비교했을 때, 본건의 감정가(㎡당 약 52.4만원)는 층수 및 연식의 불리함을 고려할 때 조정의 여지가 있어 보입니다. 또한, 2023년 준공, 2층 물건(67.31㎡)의 거래가 277,000,000원(㎡당 약 41.2만원)은 본건 감정가와 비교 시 시세 수준에 대한 면밀한 재검토를 필요로 합니다.

이에, 본건의 1층이라는 점과 상대적으로 낮은 건물 연식을 감안하여, 감정가 대비 약 80% 수준의 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

종합적인 시세 분석 및 경매 시장 상황을 고려했을 때, 예상 입찰가는 218,000,000원으로 제안합니다.

(주의: 이 예상 입찰가는 제공된 제한적인 정보와 시장 분석을 토대로 산정되었으며, 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 반드시 재확인해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.