나이스옥션 법원경매 고양 2025타경4080 [1] 경기도 고양시 덕양구 고양동 152-3 태광주택 지하층2호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토감정 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 고양동 소재 '고양초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 다가구주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은
대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트평 평스라브위기와지붕 지하1층 지상4층 건물 내 제지하층 제2호로서,
(사용승인일: 1991.08.16)
외벽: 적벽돌쌓기 마감 등
창호: 샤시 창호 등임.

이용상태

본건은 공부상 다세대주택으로 등재되어 있음.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 도로폭 약 5M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 일반상업지역, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상
업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사
문화환경보존지역(벽제관지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정
비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 본건은 폐문 및 이해관계인 부재, 장기간 방치 등으로 내부 확인이 곤란하였으며,
현장조사시 현관문에 표기된 호수는 없었으나 현장조사 및 평가전례 등에 의하여 개략적으로
내부구조도 작성하였는 바, 경매 진행시 반드시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경4080 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 고양동 152-3 태광주택 지하층2호

건물명: 태광주택

용도: 다세대주택 (지하층)

건축물 정보: 1991년 8월 16일 사용승인, 철근콘크리트구조

감정가: 20,000,000원

토지 면적: 27.62㎡ (약 8.35평)

건물 면적: 41.85㎡ (약 12.66평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

주위 환경: 본건은 경기도 고양시 덕양구 고양동 소재 '고양초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 대체로 보통입니다.

교통: 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 보통입니다.

도로: 본건은 북동측으로 도로폭 약 5M 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 형상: 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (등기부 상 특이사항 없음)

말소기준권리: 2009년 2월 26일 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (채권최고액 24,000,000원)

기타 권리 내역:

* 2006년 12월 22일: 소유권 이전 (강경수)

* 2021년 9월 2일: 소유권 이전 (조태만, 매매 20,000,000원)

* 2025년 7월 23일: 농협은행주식회사 임의경매 개시결정 (19,599,930원)

채권자: 농협은행주식회사 (승계 전: 농업협동조합중앙)

등기부채권 총액: 24,000,000원

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상입니다.

임대 관계가 미상이며, 임차인이 존재할 경우 대항력 유무 및 보증금/차임에 대한 확인이 필요합니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 이러한 경우에도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

주거 밀집 지역: 본건은 다세대주택, 다가구주택, 아파트 등이 혼재하는 주거 밀집 지역에 속합니다.

인근 시설: '고양초등학교' 북동측 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 있습니다. 근린생활시설이 인근에 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

주거 환경: 다세대주택이 밀집한 지역으로 비교적 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

편의시설: 근린생활시설이 인근에 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로의 진출입도 용이합니다.

교육 시설: 고양초등학교가 인근에 위치해 있습니다.

건물 상태: 기본적인 위생설비 및 급배수설비 등이 구비되어 있으나, 폐문 및 장기간 방치 등으로 내부 확인이 곤란하여 정확한 설비 상태 및 내부 구조 파악은 어려운 상태입니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 노후화: 1991년 사용승인된 건물로 약 35년 경과되어 재건축 또는 리모델링 시점 고려가 필요할 수 있습니다.

내부 확인 곤란: 현장 조사 당시 폐문, 이해관계인 부재, 장기간 방치 등의 이유로 내부 확인이 어려웠습니다. 실제 내부 구조, 상태, 설비 등은 현장 재확인이 반드시 필요합니다.

토지이용계획 제한: 본건 토지는 일반상업지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(벽제관지), 과밀억제권역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

혐오시설 유무: 주변 지역에 대해 별도로 확인한 결과, 본건 소재지 인근에 인근 주민들의 생활에 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 고양동에 위치한 지하층 다세대주택으로, 1991년에 건축되어 노후화가 진행된 건물입니다. 주변은 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 고양초등학교와 인접해 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없으나, 임대 관계가 미상이고 내부 확인이 곤란했던 점은 주의 깊게 살펴보아야 할 사항입니다. 또한, 토지이용계획상 일부 용도 제한이 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

소액 투자 가능성: 감정가(20,000,000원) 대비 주변 시세를 고려할 때, 소액으로 접근 가능한 투자처가 될 수 있습니다.

주거 밀집 지역의 안정성: 고양동 지역의 꾸준한 주거 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 또는 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

잠재적 개발 가치: 건물의 노후화를 감안할 때, 장기적으로 리모델링 또는 재건축 등을 통한 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 20,000,000원

주변 최근 매매 사례 분석 (2026년 7월 기준):

* 1991년 건축, 36.6㎡ (3층, 청림빌라10동): 50,000,000원

* 1990년 건축, 36.22㎡ (1층, 평산하이츠빌라5동): 32,000,000원

* 2020년 건축, 46.69㎡ (3층, 소노하임고양): 180,000,000원 (신축으로 비교에서 제외)

본건은 지하층이며, 건축 연도(1991년)가 유사한 인근 다세대주택(36.22㎡, 1층)이 32,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 감정가(20,000,000원)는 이러한 최근 시세보다 낮게 책정된 것으로 보입니다. 다만, 내부 확인이 어렵고 지하층이라는 점을 감안하면, 낮은 감정가를 고려하되 시세 수준을 반영한 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 22,000,000원 ~ 32,000,000원

이는 희망하는 수익률, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 상황 등에 따라 달라질 수 있습니다. 낙찰 시, 낙찰가의 10%에 해당하는 보증금이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.