나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63749 [1] 경기도 고양시 덕양구 관산동 672-39 리더스빌1차 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재, ""서울시립고양정신병원"" 남동측 인근에 위치하는 리더스빌1차 제4층 제401호로서, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 임야등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 4층 건내 제4층 제401호로서
외벽: 벽돌쌓기 마감등.
내벽: 벽지 도배 및 타일 붙임 마감등.
창호: 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 주차장설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭약 6m, 남동측으로 폭약 4m의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1
계획관리지역 , 성장관리계획구역(주거zone),가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [
전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취
락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>

기호2
계획관리지역 , 성장관리계획구역(주거zone),가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [
전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취
락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>
과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

의뢰 목록상 경기도 고양시 덕양구 관산동 672-39 이지만 경기도 고양시 덕양구 관산동 672-39외 1필지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

부동산등기사항전부증명서상 을구 순위 6번 2023년 10월 10일 제127984호 접수 주택임차권등기에 대하여 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026. 4. 21.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 관산동 672-39 리더스빌1차 4층 401호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 고양지원 2025타경63749 (1)이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

감정가는 120,000,000원입니다.

토지 면적은 47.63㎡ (약 14.4평)이며, 토지 지분은 47.6281㎡ (약 14.4평)입니다.

건물 면적은 40.60㎡ (약 12.3평)이며, 건물 지분은 40.6㎡ (약 12.3평)입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

건축물대장상 본 건물(리더스빌1차)은 2012년 4월 5일 건축 허가를 받아 2012년 9월 19일 사용 승인된 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물이며, 총 12세대로 구성되어 있습니다.

2. 입지조건

본 건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재, "서울시립고양정신병원" 남동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 다세대주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

본 건 토지는 남서측으로 폭 약 6m, 남동측으로 폭 약 4m의 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거 zone), 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

공부상 지번은 경기도 고양시 덕양구 관산동 672-39이나, 실제로는 2필지 일단의 토지(관산동 672-39 외 1필지)로 이용 중입니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2021년 12월 23일 접수된 한국자산관리공사의 가압류(등기부상 갑4)입니다.

본 건 경매 진행으로 인해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

등기부등본상 을구 6번으로 등기된 주택임차권(2023년 10월 10일 접수, 128,000,000원)은 말소 대상입니다.

특히, 해당 주택임차권 등기의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026년 4월 21일자로 확약서를 제출하였는데, 이는 보증금 전액을 배당금에서 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용입니다.

따라서 낙찰자는 임차인 박 과 관련된 어떠한 보증금이나 권리를 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

본 물건은 주로 다세대주택이 밀집한 주거 지역에 위치하고 있습니다.

인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

최근 매매 사례 분석 결과, 유사한 연식 및 면적대의 인근 다세대주택 거래가는 ㎡당 약 274만원 수준으로 파악되었습니다 (2015년 건축, 52.17㎡, 14,300만원 거래 사례 기준).

본 건의 전용면적(건물 면적) 40.60㎡를 기준으로 환산 시, 추정 시세는 약 11,135만원 수준입니다.

감정가 120,000,000원은 이러한 최근 시세보다 다소 높게 책정되어 있습니다.

5. 생활정보

본 건은 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조로 건축되었습니다.

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 소화전 설비, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

인근 서울시립고양정신병원은 주민 편의 시설보다는 다소 민감하게 받아들여질 수 있는 시설입니다.

6. 잠재적 리스크

임차권 관련: 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출 및 주택임차권 등기 말소 예정으로 인해 낙찰자의 임차보증금 인수 부담은 법적으로 해소되었습니다. 다만, HUG가 배당 절차에서 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 해당 확약서의 법적 효력 및 추후 발생할 수 있는 절차상의 변동 가능성에 대한 면밀한 모니터링은 필요할 수 있습니다.

토지 이용 규제: 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등 일부 개발 및 이용에 제한이 따를 수 있는 지역입니다.

인근 시설: 서울시립고양정신병원이 인근에 위치하여, 주거 쾌적성 측면에서 개인에 따라 민감하게 받아들여질 수 있습니다.

건물 노후도: 2012년 건축되어 약 14년 경과한 건물로, 신축 건물 대비 유지 보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 권리관계가 비교적 명확하고, 임차인 관련 부담이 HUG의 확약서 제출로 인해 해소되어 낙찰자가 안고 가야 할 법적 부담이 적다는 장점이 있습니다.

다만, 감정가가 최근 시세보다 높게 책정된 점과 인근 정신병원 위치, 토지이용계획상 제한 사항 등은 입찰 시 신중한 고려가 필요합니다.

정확한 시세 조사와 현장 답사를 통해 본 건의 가치를 재평가하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

권리 말소 예정으로 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

HUG와의 확약서로 인해 임차인 관련 리스크가 상당 부분 해소되었습니다.

감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있어, 적정가 이하로 낙찰받을 경우 시세 차익 및 임대 수익 확보가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 120,000,000원

최근 시세 분석 결과: 약 111,000,000원 ~ 113,000,000원

종합적인 고려사항(권리관계, 잠재적 리스크, 시세 등)을 바탕으로, 예상 입찰가는 다음과 같이 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 110,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.